154-衆-国土交通委員会-８号 2002年4月10日
平成十四年四月十日（水曜日） 午後一時三分開議
○武正委員 民主党・無所属クラブ、武正公一でございます。マンション建替え法につき質疑をさせていただきます。
まず、マンションは、言うまでもなく、敷地内に公園だとか、あるいはマンションの建物には通路、あるいはマンションの敷地のちょうど外縁部には街路灯など、それぞれの区分所有者の資産あるいは出資、出費によってかなり公的なスペースを補完しているというような指摘があるわけでございます。そうはいっても、税額上、マンションの区分所有者に何ら優遇されているところは見受けられないわけでございますが、マンションの所有者が公的なスペースをかなりの部分補っているといった件について、国土交通大臣の御所見をお伺いしたいと思います。
○扇国務大臣 マンションというものに対しての御質問でございますけれども、一般的に、他の個人住宅等々の住居と同じように、マンションの共用部分、そういうものは基本的には個人の、それぞれの所有者の財産だとみなされると私は思っております、常識的には。共用のスペースも含めての整備費用というようなこととか、あるいは今問題になっております、マンションの管理費の中から建てかえ用の費用をみんなで積み立てていくとか、そういうことに関しては、所有者においてそのマンションの保持というものに対してのそれぞれの認識のもとに負担していらっしゃるというのが私は現実だと思います。
また一方、マンションは土地の有効利用を可能とする住まいの形態でございますので、その敷地内にオープンスペースなど共用のスペースの充実を図る、これはやはり、よい環境の中に住まいをする、そういう意味では、私は良好な住宅環境というものの形成には必要なものであると思っております。
一定の割合以上のオープンスペースを確保するマンションの建てかえ等については、これまた問題が多々市場にも起こっておりますので、そういう点につきましては、費用の補助を行う制度というものを設けてありますので、できる限りはそういうものを利用しながら、良質なマンションの環境保持というものを図っていけるようにするべきだなと思っております。
○武正委員 大臣から、戸建て住宅との比較がございました。戸建て住宅の場合は、住宅の前の道路を自治体が整備をしてくれる、あるいは街路灯もやってくれる、そういったところをマンションの所有者は御自身で負担をされている、こういった認識について私は指摘をさせていただいたわけであります。
さて、今回の建替え法の中で、マンション管理組合等の方にお話を伺いますと、こんな御指摘もあります。せっかく三十年のローンを払い終わったら、今度は建てかえだと。せっかくローンを払い終わって、これからそういった負担を月々なしで住めるんだけれども、これでもし建てかえをするときに、今までのような等価交換だったらよかったんですが、それもなかなか難しいといったことになりますと、この建てかえに参加しない場合には何がしかのお金をもらって、それも今かなり低いといった指摘もあるんですが、今度は賃貸住宅に入らなきゃいけない、こういった指摘があるんですね。せっかく今まで三十年のローンを払い終わって、やっと自分の資産になったなと思ったら、それが建てかえで、今度はまた負債が発生する。それを好まなければ、そこから出ていって、賃貸住宅に住んで月々お金を払う。こういったことについて、やはり問題点を指摘する声がマンション管理組合等からも出されております。
この点につきまして、大臣の御所見とともに、法務省の政務官からは、財産権の侵害に当たらないのかどうか、この点についてお願いをしたいと思います。
○扇国務大臣 大体、日本のマンション、ちょうど年数的に建てかえの時期に、あらゆるところで時期が到来しております、許容年数が来ております。そういう意味で、今武正委員がおっしゃったように、あらゆるところで問題になり、それぞれの事例が発生しているところです。
もともと、建てかえに対します負担の軽減というものは図らなければならない、それは当然のことだろうと思っておりますけれども、一定の要件を満たすマンションの建てかえについては除去費とか、あるいは新たに新築するマンションに対しての共用部分の整備費等、補助を行っておりますけれども、建てかえの参加者の住宅取得、それらに関しては御希望は変わるわけですね、今おっしゃったように。私は建てかえのところへは行かないで違うところへかわるのよという方もいらっしゃいますので、この場合には住宅金融公庫の優遇措置が受けられるようにという指導もしております。その中には高齢者ですとかあるいは身障者でいらっしゃいますとかそういう弱者の方がいらっしゃいますので、そういう方には公営住宅の優先入居、あるいはそれだけではなくて従前居住者用賃貸住宅にかかわる家賃の対策補助、そういうものとか移転料の支払いに対する補助、それらを行っております。高齢者とか低所得者等の居住の安定を私たちはまず図っていかなければいけない。マンション自体の建てかえに対しては組合ができておりますから、それぞれの居住の皆さんで図られることですけれども、万が一その中に、今申しましたような高齢者とかあるいは低所得者、あるいは身障者の方がいらっしゃる場合には、そういう手当てをしなければならないと思っております。
○下村大臣政務官 財産権の侵害に当たらないかという御質問がございました。
建てかえ決議に反対した区分所有者が最終的に建てかえに参加しないこととした場合、その区分所有権を売り渡さなければならないということになります。しかし、区分所有物件は物理的に一体不可分であるという特徴がございますから、大多数の区分所有者が建てかえを希望しても少数の反対者が存在すれば常に建てかえが実施できないものということになりますと、大多数の区分所有者の権利が不合理な制約のもとに置かれるということになるわけでございます。
そこで区分所有法は、建てかえに反対する区分所有者に対しては、その区分所有権を時価で買い取ることを保証するとともに、合理的な要件を定め、その要件が満たされている場合に限って建てかえ決議ができるものとすることで、区分所有者の財産権との合理的な調整を図っております。
したがって、建てかえ決議の結果、反対者が区分所有権を売り渡さなければならないということになったとしても、財産権の侵害には当たらないというふうに考えております。
融資のお話がありましたが、融資といってもやはり借金に変わりはございませ
ん。また建てかえについて、国土交通省さんの検討委員会の報告では、区分所有者一人当たりの金銭負担は千五百万以上二千万が一番多いということでございます。建築後年数は平均三十八年といったことも出ておりますので、これは後ほど三十年か四十年かの議論でまた使わせていただきたいと思います。
今、政務官の方からは時価というお話がありましたが、その時価が問題でありまして、極端に安い場合には、本当になけなしのお金をもらって賃貸に入らなければならないといったことが指摘をされているわけでございます。 それでは、引き続き法務大臣政務官には、建てかえ決議のルールの明確化の環境整備が必要と考えるが、区分所有法の中間報告でどうなっているか、また今回の建替え法と区分所有法のすみ分けはどのようになされているのか、お答えいただきたいと思います。
○下村大臣政務官 建てかえ決議の要件の明確化に関しましては、法制審議会建物区分所有法部会におきまして議論が重ねられてまいりましたが、先月取りまとめられた中間試案では、老朽化を理由とする建物の場合と災害等で建物が損傷を受けたことを理由とする建てかえの場合のそれぞれについて、客観的に明確な要件を掲げております。
具体的に申し上げますと、老朽化の場合には、基本的には築後三十年または四十年が経過したときに、災害等で建物が損傷を受けた場合には、建物をもとに戻すのに要する費用が一定の基準を超えたときにそれぞれ建てかえをすることができるものとする案を示しているところでございまして、現在意見募集、意見照会の手続をとっております。
また、区分所有法と本法案との関係につきましてもお尋ねがございましたけれども、本法案は、主として区分所有法上の建てかえ決議がされたことを前提として、決議後の建てかえ事業を円滑に進めるための措置を定めるものでございますので、建てかえ決議の手続や要件について定めた区分所有法ともすみ分けができているものと考えております。
○武正委員 今、中間報告の、三十年、四十年というお話がございましたので、国交省さんの御説明では、築後三十年超が平成十二年度で十二万戸のものが十年後九十三万戸になりますよ、こういった御説明を使っておりますので、ある面、築後三十年というのが一つ念頭にあるのかなと思うんですが、今法務省さんからは三十年、四十年ということが出ておりますので、副大臣におかれましては、この四十年についてどのように考えられるのか。 あわせまして、マンションにおきましては、管理費平均月額一万一千百九円、修繕積立金七千三百七十八円、この使途に、今回の四条二項二号にありますが、建てかえに向けた合意形成を図るための検討費用を入れることが可能かどうか。これは法務大臣政務官に。
また、あわせまして副大臣並びに政務官には、修繕積立金というのがありますが、マンション建てかえ基金、こういったものが考えられないかどうか。
以上、あわせまして御答弁をお願いいたします。
○佐藤副大臣 区分所有法の建てかえ決議の要件につきましては、現行のいわゆる費用の過分性の要件の不明確性が強く指摘されていることは、先生御承知のとおりです。それが随分訴訟の原因にもなってきているわけであります。
マンションの建てかえを円滑に進めるためには、決議の要件は国民にわかりやすく、そして明確なものでなければならないと思っております。先般公表された法制審議会の区分所有法改正中間試案において示されている建築後年数のみを客観的要件とすることは、このような観点から適切なものであると考えております。
この場合、これまでの建てかえの実績を見ると、先ほど先生おっしゃったとおり、築後三十年から四十年で建てかえているものが圧倒的に多いわけであります。公営住宅や市街地再開発事業の要件に用いられている築後年数も三十五年程度であること、建てかえの合意形成には一定の年数を必要とする、そんなことを考えますと、築後年数としては三十年を採用することが適当であると私どもは考えております。
なお、マンション建てかえ基金の創設等を今御質問でございましたけれども、マンションの管理組合においては、将来の大規模修繕に備えて、管理規約等に基づきましてすべての区分所有者が毎月所定の修繕積立金を積み立てているところであります。しかしながら、これと同様に、将来の建てかえに備えるために規約等により区分所有者間で基金を設け、建てかえ資金を積み立てておく仕組みを設けることについては、すべての区分所有者が建てかえに参加するとは限らないこと、途中で転居する者に対する取り扱いなど、検討するべきことがたくさん残っていると考えております。
なお、マンションの建てかえ事業に対しましては、建てかえの検討段階から再建マンションへの入居に至るまで、調査設計計画費、共同施設整備費等への補助、住宅金融公庫の融資、公的債務保証等の制度により、資金面で総合的な支援を行ってまいりたいと考えております。
○下村大臣政務官 お答えいたします。
区分所有法上、管理組合は建物及びその敷地等の管理を目的とする団体とされておりまして、その目的に含まれる費用であれば区分所有者から集めることができるものとされております。
ところで、マンションの建てかえは、現在のマンションを取り崩して新たな建物を建築するということでございますので、一般論としては建物の管理には含まれない事柄と考えられますし、また、区分所有者の中には建てかえに反対する者が含まれていることから考えても、建てかえに充てるための費用を管理組合が区分所有者から徴収するのは検討すべき問題点が少なくないと考えられます。
もっとも、建物を維持した場合に、今後どれだけ費用がかかるかは建物の管理に関係する事柄であり、建てかえを検討する場合にも重要な判断材料になると考えられます。
このように、建てかえの検討に必要な費用についても、建物の管理に関係するものであれば、修繕積立金やあるいは管理費から支出することができるのではないかと考えられると思います。
○武正委員 副大臣からは三十年が適当というような御答弁がございましたが、国土交通省さんの委員会は、平均の年数は三十七年といったことを出されておりますし、また、日本建築学会は、コンクリートづくりの共同住宅の耐用年数を四十七年と昭和六十三年に推定しておりますし、平成十年度の税制改正では、これまでの六十年償却が四十七年に改正されておりますので、私は一律に三十年というのはいかがなものかなというふうに考えるところでございます。
そしてまた、今政務官の方からは、いわゆる管理と建てかえはやはり概念的にちょっと違いますよと。ただ、そこでクロスオーバーさせることは可能なんだというような前向きな御答弁をいただいたところでございます。そういったところで、引き続きまして、この建てかえについては専門的知識が必要なのかといったところが言われております。もちろん、専門的知識には、いい形での専門的知識と、もしかすると、ある面、誘導的な専門的知識の両方が考えられるところでありまして、そういったいい意味で、マンション管理士さん、あるいは百万人いる建築士さん、そして五万あるマンション管理組合をサポートするようなＮＰＯ専門家集団、そしてまた行政、これがどういった形で専門家としてこの建てかえにかかわっていくのか、これについて国土交通大臣の御所見をお願いいたします。
○扇国務大臣 今、マンション管理士及び建築士等の専門知識の活用ということで御質問いただきましたけれども、マンションの建てかえを行うために、その合意形成でありますとか、あるいは事業の採算をとる上で、法律上とかあるいは建築基準法上とかのそういうものを、住民に対して開示をしなきゃいけないということで、不動産あるいは金融、税制等、広範囲にわたる皆さん方の専門知識が要るというのは今おっしゃったとおりだと思います。
その建てかえを行う検討をした管理組合とか区分所有者に対しまして、マンション管理士、建築士等の専門家とか地方公共団体の公的機関から情報提供をしたり、あるいはアドバイスが行われる体制というものを整備していくのが一番重要なことだ、またそれが住民に納得していただける一番大事な原点だと私は思っておりますので、国や地方団体におきます建てかえに関する相談とか、あるいは情報提供ができる体制というものを、国土交通省が定めますその基本方針に盛り込むこと、これは大事なことだろうと私は思っております。
それに基づきまして、国土交通省といたしましては、地方公共団体等と連携して、相談窓口の設置、あるいはインターネットを活用して情報提供体制の整備、または管理組合に対する建てかえ検討費の補助、それらを行って専門知識の活用というものが積極的に図られるように、今おっしゃったような一級建築士三十万人とかマンションの管理士、そういう資格のございます方々が大勢いらっしゃいますので、その方たちを活用しながら国土交通省も指導していきたいと思っております。
○武正委員 最近、マンションの内覧会に建築士さんを同行するようなことがふえているというふうに聞いております。
この建築士さんの設計監理業務というものに名義貸しをしていた建築士などが厳しく責任を問われていたり、あと、私、県議会のときに、彩福祉グループ事件が埼玉県であったときに、契約書を見させていただいたんですが、いわゆる監理のところが空欄なんですね。建築監理は、本当はそこにちゃんと署名捺印がなければいけないのですが、そういった契約書で、あの彩福祉グループ事件のときの契約が交わされていたこともあります。
そういった意味で、建築士さんにもこの点については厳しく取り組んでいただけるとありがたいなと思っておりますのは、実際、例えば建築確認の、行政の建築主事は千七百人、これは消防法で、新宿雑居ビル事件で大臣に御質問したときにも触れた点でありました。年間百万件、とてもやりきれない、それで民間にということですが、逆に、行政が確認段階で入らないと、住民が反対する建物が次々に建つといった危惧もあるわけなんですね。
そういった中で、先ほど、行政の窓口、地方自治体はふやすんだというような、それを方針に書き込むよという大臣の御答弁でありましたが、政務官からは、現状、市町村のマンション相談の窓口は幾つぐらいあるのか、御答弁をお願いします。
○菅大臣政務官 お答えをいたします。
都道府県以外に政令指定都市、中核市及び特例市等で七十の市を指定いたしております。さらに、マンションというのはこうした大都市に大部分が建築をされておりますのでこのようにしておりますけれども、しかし、その他の市町村におきましても、建てかえが必要である、そういう該当の市町村におきましては、これから体制を整えていきたいと思っていますし、所要の体制整備を行うよう協議してまいりたいと思っております。
○武正委員 市町村にはまだ置かれていないのが実態のようでありますし、国土交通省さんも実際のところ把握がまだできていないようでありますので、引き続き把握に努め、またその開設を促していただければと思っております。
そういった中で、そういった行政をサポートする民間の専門家集団という意味ではＮＰＯ、この育成というものがやはり必要ではないかなと思っております。
実は埼玉県にはＮＰＯ埼管センターというのがありまして、マンション管理組合をサポートする専門家集団。ここでは、埼玉県が主宰するマンション管理専門の相談窓口、月二回あるのですが、そこに相談員を派遣したりしております。
こういったＮＰＯの育成あるいは活用について、副大臣の御所見をお願いいたします。
○佐藤副大臣 今先生おっしゃったとおり、専門の知識を持った人材やさまざまな方がＮＰＯをつくって、営利を目的としないで活躍していただく、非常によいことだと思っています。
今先生、埼管と言いましたけれども、幾つかそういうものができていまして、一番の長い歴史を持っているのが、横浜マンション管理組合ネットワークというのがございまして、これが一九九五年六月からやっている。既にネットワークが二〇〇〇年の一月現在で百二十七組合、二万六千九百三十一戸が加盟している。
そういう意味で、非常に身近に相談をされる、またセミナーを開く、それは公的な面ももちろんでありますけれども、そういう方々がＮＰＯをつくってやっていただくということは非常にいいことだと思っていますから、その育成をこれ
からも促進してまいりたいと考えております。
○武正委員 浜管ネットと言われるところで、今副大臣がお話しのように百二十七組合ということで、行政の窓口も、許認可と立入検査でもう手いっぱいなんだという話もありますので、こういったＮＰＯの活用をぜひお願いしたいと思います。
そこで、今回の新法でありますが、四条二項二号に、「マンションの建替えに向けた区分所有者等の合意形成の促進に関する事項」の上に、マンションの建てかえに係る情報の提供に関する事項その他というものを加えることによって、いわゆる区分所有法の建てかえ決議の前に正確な情報を区分所有者が得られるようにしていくべきではないかなと。
先ほど法務大臣政務官からも、この管理と建てかえのラッピング、重なるところが実はあるんですよというような趣旨のお話がありましたが、これについては大臣、御所見いかがでございましょうか。
○扇国務大臣 今お話にありましたように、まずマンションの建てかえありきではなくて、マンションの建てかえする前に、今住んでおります建物の現状、どの程度なのかというようなこととか、あるいは、維持修繕を続けた場合と、しなかった場合とのマンションの格差ができております、そういうものについても確実な情報を集めて、なおかつ区分所有者間で十分な検討を行う、そのためにも組合はあると思われますので、そういうところで判断されることがまず重要である。
自分の住んでいるところはどういう状況にあるのかと、それぞれが知ることが一番大前提であって、その後で基本的にどうするかということで基本方針を定めますと、今おっしゃったように、法案の第四条第二項第二号の建てかえに向けた区分所有者等の合意形成の促進等に関する事項、それには、マンションの建てかえまたは修繕の判断に関する技術的な指針でございますとか、あるいは適切な合意形成のためのマニュアルの作成、そして情報提供、相談体制の整備等が含まれるものと考えておりますので、このような考え方に基づいて、関係者に対して積極的な情報の提供を進めていきたいと思っております。
○武正委員 私は、ぜひここの点については、先ほど提案したような形を新法には加えていくべきだろうというふうに考えております。
さて、建設白書は平成八年に、一般論として欧米の建物との寿命の比較が出ております。日本は二十六年、アメリカ四十四年、イギリス七十五年ということであります。
そうした中、今百年マンションというものを公団も含めてつくられておりまして、これはメンテナンスしやすいように
パイプシャフトを設けたり、あるいは床下配管方式ということで、コンクリートのはりの上端に床を形成して、その下には設備のための空間スペースを設ける、こういった形で、マンションの寿命を延ばそうといったことが行われております。
これについて、大臣として、三十年という副大臣のお話もありましたが、逆にこれからはやはり国民のストックとして住宅も寿命を延ばしていく。その中で、今は新規着工戸数は一九八〇年から戸建てよりもふえているマンションの寿命を延ばしていくべきではないか、メンテしやすいように、改造しやすいように。この点について大臣の御所見をお願いいたします。
○扇国務大臣 これはマンションだけには限りませんで、ビル自体も私はそうだと思っております。こういうものすべてに対しましては寿命というものが当然あろうと思いますけれども、物理的には、仕様でありますとか、施工や維持管理の状況、あるいはまたその地域の気候等、それらの変動によってそれぞれの寿命というものが変わってくると思っております。社会的には、住戸の面積でありますとか設備等の水準が今のニーズに果たして対応し得るのかどうか、そういう居住の皆さん方の御意見で私は定まってくるものと思っておりますし、一概には言い切れないと思っておりますけれども、今おっしゃいましたように、私も手元に持っておりますけれども、マンションの長もちをさせる、あるものを大事にする、そういう意味が一番大事だと。
例えば、建てかえてもそのものを重要視する、そういうことでは、長期修理計画の作成とか、あるいは定期的な修繕の実施を支援する、これが一つ。住宅金融公庫融資の基準において耐久性に配慮する、これが二つ目。また三つ目には、住宅品確法に基づく住宅性能表示制度において、劣化をおくらせる対策とか維持管理のしやすさ、そういうものについて表示して情報提供を行っていく。この三つの方法にかてて加えて、高い耐久性を持った構造の躯体と可変性の高い内装とにより構成します、今おっしゃいました、私もこのスケルトン・インフィル住宅の技術開発というものを持っておりますけれども、日々こういう新しい技術が開発されてまいりますので、そういうものに大いに取り組んでいくということが大事だと思いますけれども、これからもなお一層、耐久性のいい、そして品確、維持というものが一番重要だと考えております。
○武正委員 ヒンカクは両方の意味があるということでございますけれども、今大臣からもそういった前向きな御答弁をいただいたのですが、先ほどちょっと私は所沢のダイオキシンと言いましたが、ちょうど私が埼玉の県議会にいたときに所沢でダイオキシン問題がありまして、そのときに、東京から年間三百万トンの建築廃材が埼玉に来て、そこで中間処理をして、最終処分場にまた県から出ていくといったことが指摘をされておりました。
政府もこの通常国会には京都議定書の批准というようなことを伺っておりますが、この産業廃棄物の処理でもＣＯ2が大変大量に排出されるわけでありますので、やはり先ほど触れたように、マンションが戸建てを上回ってもう二十年たつ、マンションの建築が上回っているわけでありますから、これから予想されるのは、激増する建設廃材の主役はマンションだという時代になりますので、ぜひとも、寿命の長いマンション、あるいはメンテしやすいマンションが必要であることを改めて指摘させていただきます。
続いて、副大臣におかれましては、いわゆる既存不適格マンション、建築後に容積率が決められましたのでオーバーしている、これを建てかえようとするとき、ではそのオーバーしている分を認めることができるのかどうかというのが一点。それから、都市計画で認められた一団地の住宅施設については、周辺と比べて容積率を低く設定していますが、これも同様に、これを建てかえるときに、周辺と同じようなことが、引き上げることが可能なのかどうか、その二点、お答えをお願いいたします。
○佐藤副大臣 既存不適格マンション建てかえのときに、この対策が非常に重要であることを私たちも認識をいたしております。
このために、空地の整備など、人が自由に通れる場所をつくって、そして、それに応じて容積率の緩和を行うという制度がございます。総合設計制度というものがございますけれども、既にこの制度も随分、全国で二千二百六十八件という多くの方々が利用しておりますけれども、この制度で対応していきたいと考えております。
さらに、一団地の住宅施設の都市計画が決定されておるわけでありますけれども、周辺よりも容積率が非常に低く抑えられておるわけでありますけれども、このままでは居住のニーズに見合った十分な広さの住宅への建てかえが困難であるわけであります。
これに対しましては、建てかえに当たりまして、地区計画制度の活用などによりまして良好な環境の確保を図りつつ、一団地の住宅施設の都市計画を解除して、周辺や地区内の基盤整備とバランスのとれた容積率へと引き上げることなどによりまして対策は可能でありますから、その旨、公共団体に周知、助言してまいりたいと考えております。
○武正委員 今副大臣が触れられました総合設計制度なんですが、これは阪神大震災で被災したあるマンションの例なんですけれども、震災から五日目に臨時総会を開催、一月二十二日ですね、建設会社に依頼して、大規模修繕か建てかえか、費用調査をした。そうすると、一件当たり、小規模の補修で五百万、大規模だと千二百万、建てかえで千九百万という答えが来まして、それで、ただやはり、大規模修繕の場合は、中古住宅市場で高い評価を受けることは難しい、建物評価として低い位置にとどまらざるを得ないということで、建てかえの方に結束していった、そういった記録があります。
その中で、総合設計制度を当初から提案を受けたらしいんですね。ただ、総合設計制度では、今お話しのように公開空地を設けることを条件としておりまして、多くの割り増し率を得るにはより大きな公開空地を設けなければならない。
そうしますと、結局は、そこのマンションの場合ですと、建築可能面積やその形式に大きな制約を課すことになりまして、例えば、駐車場を地下につくらなきゃいけない、そうすると機械式にしなきゃいけないので費用がかさむとか、あるいは、では余剰床の売却はだれが責任を負ってくれるんだとか、良好な住宅環境がかえって得られないんじゃないかということで、総合設計制度を選択しなかったというマンションがございます。ですから、それも一つの画期的な制度なんですが、いろいろなケースがあるということを指摘させていただきます。
大臣におかれましては、これはいろいろな施設についてよく言われるんですが、水回りにお金がかかるんだというような指摘がよくあるんですね。要は、配管設備等の修繕、これについてはちょっとお金がかかるんじゃないかという指摘がありまして、これを受けてではないんでしょうけれども、平成八年、規制改革で、いわゆる指定業者のまちまちだった基準を改めよう、きちっとつくろうという形になっているんです。
そういった意味では、マンションの修繕、建てかえで、水道工事店につきまして、よりいろいろな業者さんが参加できるようにしていくべきではないかと考えますが、この点について御所見を伺います。
○扇国務大臣 今おっしゃいましたように、水道工事、水回りは一番大事なところで、女にとっても特に注目すべきところなんですけれども、残念ながら水道行政を所管するのは厚生労働省でございまして、私がお答えするのは適当ではないと思います。
けれども、私は、マンションを建てかえますときに、一番費用がかさみ、また、水漏れとかそういうマンションに対し
ての害が出ますところが一番大事な水回りでございますので、そういう意味では、費用の軽減を図ることはもちろんですけれども、防水等々の安全性というものを認識しながらするというのはもちろんのことでございますので、今後とも、必要でございましたら関係省庁に働きかけていきたいと思っています。
○武正委員 まさにおっしゃるとおりでありまして、水というのは大変大事なところで、所管が厚生労働省だというのが、ああそうなのかなといったところもあったんですけれども。
これで規制改革されても、どうしても指定業者の登録を今までのように重視するようなところがまだまだあったり、これまた排水の方も、やはり下水に全部流せるわけじゃなくて、貯留槽を設けて夜間流すというような形で、結構、水の入りと出というのが、実はマンションの修繕や建てかえでは大変ポイントになっているといったことを指摘させていただこうと思っております。
それで、先ほど大臣から、ビル自体もそうである、マンションだけではないよ、寿命を延ばすには、というお話なんですが、既に国交省さんが取り組んでおられます外断熱でございます。これは、国交省の営繕部報告書の内容では、積雪寒冷地で高品質なグリーン庁舎を実現する最も有効な手段というような報告書もございますし、今度シックハウスについていろいろ法案も出そうとしておりますが、このシックハウス、ダニ、カビといった原因も、高温多湿な日本の風土にいわゆる内断熱、結露が生じやすいこの方式がシックハウスの実は原因となっているんではないかということが言われております。
また、都市基盤整備公団から御回答いただきますと、この外断熱については、連続的全室冷暖房には外断熱が有効だ、ただ、間を置いたり即座にといったときには内断熱の方が暖まりますよといったこと。それから、ただ、躯体の保護効果はやはり外断熱の方がありますよ、寿命が延びますよといったこと。ただ、防耐火性能については配慮が必要だ、すなわち躯体のコンクリートの外側に断熱材や外装材を設けるからだといったことであります。ただ、やはり難点はコストである。断熱材、外側の外装材の保持、窓周りなどの細部のおさまりなどの複雑化から、手間と材料費で割高になる、こんな御回答を得ているんです。
やはり、外断熱によってマンションあるいはビル、そしてまた日本の建物を日本の風土に合ったような形で、そしてシックハウスへの対応もしっかり踏まえた上で、この外断熱というものを取り入れていくことが、先ほど言いました京都議定書をこれから批准していく中で、省エネといったことからも必要ではないかなというふうに思っておるんです。まだまだ日本の省エネ、いわゆる断熱についての目標は、ドイツに比べると目標値が二倍から五倍ぐらい日本の方が高いといった指摘もあるわけなんですが、外断熱を日本の住宅に取り入れていくことについて、そしてマンションに取り入れていくことについての大臣の御所見をお伺いします。
○扇国務大臣 今おっしゃるとおり、外断熱工法と内断熱工法、それぞれメリット、デメリットがある、これはおっしゃるとおりでございますし、外気の温度変化に対して躯体が保護されるために劣化しにくい、これはもう当然のこと、素人が考えてもそうだろうなと思います。
一方、これは施工が複雑なんですね。お手元にこういうものが行っていると思いますけれども、大変劣化しにくいことはあるけれども、施工が複雑で建設コストが大体割高になるということですね。しかも、二階以上の施工をする場合には足場を組まなきゃいけないというので、もっと割高になる。外断熱工法をするときにはそういう条件がある。
また、このほか、省エネルギー性の面では、外断熱工法というのは冷暖房の終了時に効果が持続しやすい、これは当然のことですね。それがメリットです。けれども、逆に冷暖房の開始時には短時間で効果があらわれにくい、当然です、外ですから。そういう意味では、これがデメリットになる。
メリットとデメリット、それから値段の安い高い、いろいろ考えていきますと、さて、どちらがいいんだろうと。一般の皆さんでも、あるいは専門家でも、まだそれぞれのメリットとデメリットで判断しにくいというようなところもございますし、地域によっても、この外断熱と内断熱の工法の適用の範囲というのは変わってくると思います。
そういう意味では、私は、個々の建築物の設計条件とか、適切に判断されるべき問題であると考えていますので、それぞれの地域とそれぞれの住民の選び方、それによってこの外断熱工法と内断熱工法、どちらを選ぶかというのをしていくべきであって、私はまだ一概にこちらがいいと、メリット、デメリット考えますと、私の口から一方的に言うわけにはいかないと思っています。
○武正委員 メリット、デメリット相半ばというお話がありましたが、先ほど来、やはり建設廃材のこと、それにはやはり躯体を丈夫で長もちのものにしていく必要があります。そういった意味では、躯体保護効果があると都市基盤整備公団が御回答されておりますので、これはやはりメリットの方が多いんじゃないかな。
あわせまして、京都議定書を政府は批准するわけです。ヨーロッパでは建築物理という分野がありまして、水蒸気理論というんですが、これが日本の建築分野では欠けているという指摘があるんですね。ですから、例えば、建築主事さんも、これからやはり水蒸気理論とか建築物理、こういったことの教育とか、あるいは試験にこの科目あるいは項目を入れていく必要もあるといった指摘もあるぐらいなんですね。今まで日本になかった建築物理、水蒸気理論、並びに外断熱については、京都議定書を批准する今、やはり国土交通省としての取り組みが必要ではないかなというふうに考えます。
あわせまして、先ほど品確法のお話がありましたが、品確法では、結露防止装置という項目があるんですが、多くの識者からは、品確法の中でも結露を防止することの取り決めがなし崩し的に骨抜きにされているという指摘もあります。ですから、この点についても、品確法もいま一度、結露を防止して、そして寿命を延ばすといった点では再検討が必要ではないかなということを指摘させていただきます。
続きまして、今新法の第五十五条第二項に、暴力団とかオウムのような、善良な市民に受け入れられない集団の入居を、建てかえ時にはそういった集団がどさくさに紛れて入居してしまう可能性がある、それを事前または事後に阻止する機能が必要ではないかという指摘がありまして、その中で、五十五条二項に、建替組合の設立公示後の区分所有権の処分は、省令により施行者の承認が必要とあるが、ここをもっと踏み込んで、後刻いわゆる迷惑組織と判明した場合は裁判所をしてその承認を速やかに取り消すことができるという趣旨の内容にできないか。なお、公告以前三年にさかのぼって同様の措置も付加する、こういったことを提案するマンション管理組合の方がいらっしゃるんですが、副大臣の御所見をお伺いします。
○佐藤副大臣 この法案は、マンションの建てかえを円滑化することを目的とする法案でありまして、おっしゃるような者の入居を防止する措置をこの法案に盛り込むことは困難であると考えております。
今先生おっしゃった第五十五条第二項は、権利変換手続の円滑な進行の確保の見地から、権利処分の自由を制限する趣旨の規定でありまして、この修正によりお尋ねのような処分制限を行うことも、やはり困難であると思っております。
なお、区分所有法第七節は、共同の利益に反する行為を行う者の排除等の措置を定めているところでありまして、そのような行為を行う者については、建てかえ前または建てかえ後のマンションの管理組合において、これらの規定に基づく措置を講ずることが考えられると思います。
○武正委員 先ほど法務大臣政務官からもお話がありましたように、管理と建てかえはもう密接不可分あるいは重なっているわけでありますので、ぜひ建替え法でも、万が一移転しなければならないときについては先ほどいろいろお話がありましたが、まず区分所有者の立場に立っての法律が必要ではないかなというふうに考えるわけなんですね。
これは建替え法とはなじまないというお話がありましたが、やはり建てかえ前にそういった善良な市民に受け入れられない集団が入居してしまうと、これがまた建てかえについてそれを阻害したり、あるいは大規模修繕を阻害したりという要因にもなりますので、私は、建替え法でやはりこれについても取り組むべきでありますし、もしかしたらこれは区分所有法でも取り組んでいただかなきゃいけない、両方の法律でカバーをしていくといったことが必要ではないかということを、区分所有法も今中間の案が出され、これから法改正といった中で指摘をさせていただきたいと思います。
最後になりますが、阿久津委員の時間をちょっとおかりをしまして、お許しをいただきまして、マンションには当然庭に公園があったり芝生が植わっておりまして、これは本法とは直接は関係ないんですが、私は校庭の芝生化議員連盟の一員でありまして、この間、杉並区の和泉小が全面芝生化したときに、Ｊリーグの川淵チェアマンに来ていただいて話を聞きました。
そうすると、子供が、二十年前はそれこそ十本の指で立っていた。今の子供は、足の裏に墨を塗って立ちますと、指が六つしか映らない。つまり、薬指とか小指ががちっと地面をかんでいないというのが今の子供の足だそうです。
それはなぜかというと、やはりはだしで遊んだり、あるいは外で転げ回ったりすることがないからだといった指摘を川淵チェアマンがしておりまして、まさに私もそのとおりとうなずいたわけで、それこそ校庭の芝生化も進めるべきというふうに考えておりますが、東京駅前、一番皆さんが御利用されるところに芝生が植わっておりますが、そこには立入禁止という看板がございます。
私は、今、国土交通省さんの芝生の概念が、いわゆる修景施設ということで、景色として芝生を見るといったことでくくられておりますので、芝生には立ち入っちゃいけないよ、こういったことが続いてきたわけなんですが、やはり私はここで、芝生は遊ぶもの、親しむもの、転げ回るもの、そういった形に見直していくべきではないかなと思うんですが、最後、これは大臣の方から御所見をお伺いします。
○扇国務大臣 武正議員は校庭を芝生にという議員連盟をしていらっしゃるようでございますけれども、私は、自分の子供を小学校に入れますときに、東京じゅうの小学校を見て回りまして、土の運動場のある学校に入れました。それは芝生以前の問題で、私は、いかに土というものが大事であるかということで、芝生よりももっと土の方が私個人としてはいいと思っております。
それから、都市公園のお話が出ましたが、都市公園と指定されているところで立入禁止区域がある、あるいは芝生の育成状況があり、そういうところで立入禁止というのがあるというのも、もちろんこれは公園の管理者がおりますので、公園管理者の管理上のやむを得ない事情があるのだと私は思います。常識的には、芝生とか、芝生でなくても子供に立入禁止区域があるということを教えることも私は教育の基本だと思っていますので、芝生はすべて立入禁止というふうには教える必要もないし、時と場合によるし、まして、マンション等々の私的な公園では立ち入り自由だという意味で、私は、今おっしゃった中で、個人のものと、あるいは部分使用でその権利者のものと、あるいは都市公園等々は判断の基準が違うと思っておりますので、それぞれの場所でそれぞれの適応性を子供に教えるということを基本にしたいと思っています。
○武正委員 以上で質問を終わります。
ありがとうございました。
武正議員の質問と重なっているところは避けまして、若干オーバーラップしている部分は角度を変えながら質問をさせていただきたいと思います。よろしくお願いいたします。
まず初めに、私も武正議員の指摘どおり、マンション建替え法と区分所有法の二つの法律の違い、性格の違いというか、役割分担の部分には非常に大きな関心を持っておりますので、その点から質問させていただきたいと思います。
初めに、マンションの建替えの円滑化等に関する法律案の目的は何か、国土交通省の方にお尋ねしたいと思います。
○三沢政府参考人 御承知のとおり、我が国のマンションストック、現在約四百万戸を超えまして、居住者が約一千万人に上っております。マンションは、今現在、都市における住まいの形態として広く定着してきているというのが現状でございます。
ただ、老朽化したマンションが今後非常に急増するということが見込まれておりまして、区分所有者による良好な居住環境を備えたマンションへの建てかえを円滑化するということが、居住水準の向上や都市再生の観点からも非常に重要な課題であるというふうに認識しております。
本法案の目的でございますけれども、こういう点を踏まえまして、マンションの建てかえの円滑化等を図るために、建てかえ団体への法人格の付与とか権利変換による権利の移行の円滑化等の措置を講じまして、マンションにおける良好な居住環境の確保を図るということを目的としております。
○阿久津委員 続きまして、建物の区分所有等に関する法律の目的は何か、法務省の方からお答えいただきたいと思います。
○原田政府参考人 建物の区分所有等に関する法律の目的でございますが、一棟の建物を独立した区画に区分し、その各部分を所有権の目的とする、こういう形態のものにつきまして、その権利関係を定める。さらに、そのような建物及びその敷地などを共同して管理するための方法、これらについて定めたものでございます。
○阿久津委員 今の二つのお答えを聞いて非常におもしろかったんですが、どちらがいいというのではなくて、私は、マンション建替え円滑化法というのは、建てかえを円滑化するという明白な意思を持った主観的な色彩の強い法案であるのに対して、区分所有法というのは、先ほど区分所有者の権利関係というお話がございましたが、要するに規律を、できるだけ意思を加えないよう配慮しながら、客観的に示した法律であるのかなというふうに私は理解をさせていただいたんです。
そこで、ちょっと気になるのが、この両案の整合性の問題なんですが、本法案と区分所有法との整合性について、国土交通省の方からお伺いしたいと思います。
○三沢政府参考人 この法案は、区分所有法の建てかえ決議が行われた後、建てかえの事業実施段階における法制度を整備するというものでございます。したがいまして、あくまで建てかえ決議が居住者の意思として決議された後に、それではその事業を円滑化していこう、そういうものでございます。
また、この法案に基づいて設立される建替組合というのは建てかえ決議に合意した区分所有者で構成されるという点、それから、その事業計画は建てかえ決議の内容に適合したものでなければならないということにしておりまして、こういうことによりまして、区分所有法の建てかえに関する制度と十分整合のとれたものとしているところでございます。
○阿久津委員 今の御答弁を伺っても、私はなお整合性が少し心配なんですね。といいますのは、建てかえ決議という接点でつながっているわけなんですが、やや強引な接ぎ木の形になっているのかなというふうに感じておりますので、これは、後ほど時間があれば質問をさらにさせていただきたいと思っております。
そこで、二つの法律を接続役みたいな形でつなぐ極めて重要な意味を持つ建てかえ決議について、もう少し詳しく法務省の方にお伺いをしていきたいと思うんです。
武正議員の質問ともちょっと重なっている部分がありますが、建てかえ決議の要件について、区分所有法の改正に向けて法制審議会ではどのような議論がなされているのか。特に甲案と乙案の違いの部分を強調してお話しをいただければと思います。よろしくお願いいたします。
○原田政府参考人 建てかえ決議の要件でございますが、現行法におきましては、老朽それから損傷、一部の滅失その他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、または回復するのに過分の費用を要するに至ったときという客観的要件が定められております。いわゆる過分の費用の要件と一般に言われているものでございますが、これと区分所有者及び議決権の各五分の四以上という決議要件が定められているところでございます。
しかしながら、この過分性の要件というのが非常に抽象的過ぎる、区分所有者が建てかえを計画し実施するに当たって基準になりにくいのではないかという御指摘がございましたし、そういうことから、決議後においても要件を満たしていないことを理由として決議の効力を争われる可能性がある。そうしますと、仮に訴訟などが提起されるなどして紛争が長期化することもあり、建てかえの実施がおくれることになる、これが建てかえの阻害要因になっているのではないか、こういう問題指摘があったところでございます。
そこで、法制審議会におきましては、現在、建物区分所有法部会において区分所有法の見直しのための検討をしておりますが、先月、この区分所有法部会において中間試案を取りまとめました。今先生の方で御指摘がありましたのは、その中間試案に示された案についての御質問ということでございますが、今申し上げたような問題指摘を受けまして、建てかえ決議の要件に関して、建てかえをすることの合理性を基礎づけるより具体的かつ明確な基準を定める、こういう観点からそれぞれ案をお示ししているものでございます。
具体的に申し上げますと、建てかえにつきましても二つの場合を分けまして、老朽化を理由とする建てかえの場合と、それから災害等で建物が損傷を受けたことを理由とする建てかえの場合とに分けて検討しております。
老朽化を理由とする建てかえにつきましては、これは築後三十年または四十年という一定年数が経過したときに建てかえができるとする案と、それから、年数の経過に加えまして、建物の個別的な事情を反映させるという趣旨から、建物の管理状況により建てかえ対象に一定の限定を加えた案というものを乙案として示しているわけでございます。
もう一方の、災害等で建物が損傷を受けたことを理由とする建てかえにつきましては、これは、建物の効用の維持または回復をするのに、現在の建物の価額を超える費用を要するに至ったときとする案と、さらに、現在の建物と同等の建物の建築に要する費用の二分の一を超える費用を要するに至ったときとする案、これを甲案、乙案としてそれぞれお示ししているということでございます。
○阿久津委員 老朽化の場合の乙案について、もうちょっと詳しくお話しいただけませんか。
○原田政府参考人 老朽化の場合の乙案ですが、もう少し詳しく申し上げますと、まず、甲案が、先ほど申し上げましたとおり、建物が新築された日から三十年または四十年を経過したときという経年、年数の要件のみでございます。
ただ、これにつきましては、単純に年数だけで建物の現在の状況というものがはかれるものではない、老朽化の進行の度合いというのは、個々の建物で相当に異なることがございます。特に、例えば、一定期間の経過ごとに大規模な修繕の計画をしている、そのために、それに要する費用として修繕積立金を積み立てておくということが一般に行われております。
それに要す
る費用として修繕積立金を積み立てておくことをあらかじめ集会で決議し、または規約で定めていた場合であって、区分所有者に新たに費用の負担を求めることなく当該計画に基づく修繕を行うことができる場合、これを除くということにしております。
○阿久津委員 どうもありがとうございます。
極めて重要な問題なので、ちょっとだけ確認させていただきたいんですが、今の乙案の意味というのは、簡単に言うと金だけ、金だけと言うとあれなんですが、修繕費用のお金だけ積み立ててあれば、よいというか、除外されるんだというふうに理解していいんでしょうか。それとも、建てかえではなく修繕で十分に対応できるという判断を前提にしている話なんでしょうか。
○原田政府参考人 基本的に、こういう長期の修繕計画、そのための積立金を積み立てるような形でマンションを購入した方々というのは、そういう計画に基づく修繕を行うことが可能であればそれを実施していくということだろうと思います。
相当年数がたったということでどうしても建て直したいというとき、その際に修繕計画等についての見直しをしていただく。その見直しをして、現在の計画ではとてもやっていけない、新たに相当な費用を使わなければやっていけないというようなことが明らかになれば、その計画を見直すことによってその計画を廃止して、それで建て直しをするということも可能になるということでございます。
○阿久津委員 ありがとうございます。積み立ての一方で、建てかえの可能性と修繕の可能性を探った上で、きちんとした判断に基づいて行うということを確認させていただきました。
次の質問に移らせていただきたいと思います。
続いて、中間試案の本文に掲げた案以外で、法制審議会において建てかえ決議の要件として議論されたものはあるのか、お話しいただきたいと思います。
○原田政府参考人 中間試案において本文に掲げた案以外でございますが、建てかえ決議の要件として議論されたものがございます。これにつきましては、中間試案の注の部分に記載されております。具体的に申し上げますと、一つは、客観的な要件は設けない、単に五分の四の決議要件のみで建てかえができるとする案でございます。それからもう一つは、端的に決議要件を五分の四からさらに四分の三に引き下げるという案でございます。
○阿久津委員 それで、どうなったんでしょうか。
○原田政府参考人 この二つの案を注に落としたということでございますが、決議要件だけで建てかえができるとする案につきましては、これは区分所有者の私的自治を非常に尊重するという立場から、支持する意見もございました。ただ、これに対しましては、合理的な理由がない場合でも多数決だけで建てかえができるということで、区分所有者の財産権保障の見地から慎重に対応すべきであるという意見があり、部会の審議におきましても、建てかえの決議につきましては客観的要件を設けるべきであるという意見が多数を占めました。したがいまして、中間試案では、これを注に記載するにとどめることにしたものでございます。
それから、もう一つの決議要件を四分の三に引き下げる案につきましては、これは、決議要件を引き下げましても、決議に反対した方の区分所有権、これを賛成した方々が買い取る、取得する費用の負担が非常に重くなりますので、決議要件を引き下げるだけでは建てかえの円滑化にはつながらないという指摘がございました。部会の審議においても、特に積極的にこれを支持する意見はなかったわけでございますが、ただ、建てかえの円滑化を図るという観点から見ますと、最もわかりやすい方策の一つであろうということで、注に記載場合の紛争解決でございますが、基本的には最終
的に裁判所に持ち込まれてその解決が図られるということになろうかと思います。例えば、建てかえ決議において定めました決議要件もしくは客観的要件を満たしているかどうか、さらには、手続が規定されているけれども、その手続に不備があった、こういう場合につきましては、やはり最終的に裁判所において紛争処理が図られるということになろうかと思います。
○阿久津委員 法務省への最後の質問になるんですが、建てかえ決議を円滑に進める上で、ずばり何が大切とお考えですか。
○原田政府参考人 先ほど御説明申し上げましたように、建てかえ決議には五分の四というかなりの多数の区分所有者の賛成が必要でございます。したがいまして、これを円滑に成立させるためには、区分所有者間の合意形成に向けて、建てかえに関する情報を可能な限り区分所有者に公開する、十分な判断材料を提供するということが一つ。それから、時間をかけて区分所有者の意見を聞き、その理解を得ていくというプロセスが必要になろうかと思います。
中間試案におきましても、建てかえ決議の手続に関して一定の手当てをしておりますが、それも今申し上げましたような十分な情報開示と意見を聞く機会を確保するという観点からのものでございます。
○阿久津委員 やはりキーワードは情報公開だということを確認させていただきました。どうもありがとうございました。
次に、続けて少し細かい質問になってしまうんですが、国土交通大臣の定める基本方針について伺いたいと思います。
本法の第四条二項の二号、区分所有者の合意形成の促進ということが書かれているんですが、そこには具体的にどのような内容を盛り込むおつもりでしょうか。大臣の方からお答えいただければと思います。
○扇国務大臣 先ほどお答えしたと思っておりましたけれども、武正さんからもその第四条二項第二号についての御質問がございました。
今阿久津議員がおっしゃいましたように、少なくとも、マンションというものの建てかえの検討が行われる基本は、まず建物の現状というものを知ることが一番大事なこと、第一歩だと私は思っております。
それぞれの居住者が、自分の建物の現状とか、あるいは維持とか修繕とかそういうものを続けた場合の比較、続けていないものの比較、そういうものを、各マンションで組合をおつくりになっていて、それぞれが認識していらっしゃるんだろうと私は思うんですよ。組合のないマンションもございますけれども。そういうところで的確な情報を把握して、それによって区分所有者間で十分な論議が行われた上で判断されることがまず重要である、これが一義的なことでございます。このためには、建てかえに向けた区分所有者間の合意形成の促進に関する事項として、マンションの建てかえまたは修繕の判断に関する技術的な指針でございますとか、あるいは適切な合意形成のためのマニュアル等をつくって、情報の提供あるいは相談体制の整備、そういうものが基本的に必要だと思っております。
○阿久津委員 どうもありがとうございます。ちょっとくどくなってしまったんですが、極めて大事なところなので、確認をさせていただきました。
それで、今までの答弁、国土交通省の方と法務省の方、両方伺って、改めて聞きたいんですが、区分所有法とは別に建てかえ決議に至るまでの手続を円滑化する法案を新たにつくる考えはあるのかどうか、ざっくばらんに国土交通大臣の方から御見解をお答えいただきたいと思います。
○扇国務大臣 今法務省でるる細かいことまで阿久津議員の御質問にお答えになっておりまして、私も拝聴しておりまして、少なくとも建てかえ決議の明文化、これは私は大事なことだと思います。そういう意味で、区分所有法の改正の検討が行われているというのはおっしゃるとおりでございます。
す。基本方針において建てかえに向けた区分所有者等の合意
形成の促進に関する事項、これを定めているのは今私がお答えしたとおり、四条二項二号のとおりでございますけれども、国土交通省としても、これに従って情報の提供でございますとかあるいは相談体制の整備、今申しましたようなことですべて、建てかえ決議に向けての合意形成の円滑化を図る、そういう意味で私ども推進していきたい、そう思っておりますので、別途の法案を策定するということは、マンションの建てかえに関する法体系が複雑になって、両方でつくっていくというようなことは、住民の皆さんにとってはかえってわかりにくくなると思いますので、私は、国土交通省としては、これを出させていただいて、今の法案の中でぜひ御理解を賜って、前向きに対処できるようにしていきたいと思っています。
○阿久津委員 私、個人的には、国土交通省の円滑に向けた細かい配慮というものは、建てかえ決議までにおいても若干必要とされる部分があるので、それはそれで、独自で法をつくるという考え方があってもいいと思うんですけれども、今の大臣のお答えも非常によくわかりますので、今のお答えをもって、現在は区分所有法とは別に建てかえ決議に至るまでの手続を円滑化する法案を新たにつくる考えはないということを確認させていただきました。 続いて、あと幾つか、ちょっと気になる点を総合的に伺っていきたいと思います。
民間事業者も組合員として参加できるように本法案ではなっていると思うんですけれども、その理由は何でしょうか。国土交通省の方からお答えいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 マンション建てかえを担う区分所有者というのは、例えば土地建物の権利関係に関する知識とか、あるいは工事の設計施工に関する知識とか、十分な知識を必ずしも持っていないケースが多いかと思います。それから、資金力についてもやはり十分でないということが多いということがございます。
したがいまして、今回この参加組合員を設けましたのは、区分所有者の意向に応じまして、民間事業者のノウハウとか資金力を活用できるように、こういう趣旨から参加組合員の制度を設けているところでございます。その上での歯どめも、知事が計画案を認可するとか、配慮されているのはわかっているんですけれども、暴走をとめる部分で、もう少し何らかの歯どめが必要と考えているんですけれども、その点、何か御意見がありましたら。一言だけで結構です。
○三沢政府参考人 この法律におきまして、参加組合員については、事業の参加に必要な資力及び信用を有する者であって、定款で定められたものであるということが必要とされております。したがいまして、これは組合員の四分の三以上の同意が求められるという点が一点でございます。それから、資力、信用については、都道府県知事による組合設立認可に当たっての非常に重要な判断要素でございまして、これをきちっと審査するということによりまして、参加組合員制度の適切な運用が図られるというふうに考えております。
○阿久津委員 個人的には、もう少し歯どめが必要なのかなという感じはいたします。
続いて、ちょっと細かい質問なんですが、本法第四条「基本方針」第二項の四号「再建マンションにおける良好な居住環境の確保」とは、具体的にどういう意味か。再建マンションを含めた周囲の環境と理解してよいのか、確認をさせていただきたいと思うんです。
○三沢政府参考人 基本方針の中で「再建マンションにおける良好な居住環境の確保に関する事項」というのを定めることにしておりますけれども、ここで言う「居住環境」というのは、基本的には当該マンションの建物及び敷地が備えるべき居住環境を意味しているというふうに理解しております。
具体的に申し上げますと、例えば耐久性とかバリアフリー等の建物が備えるべき良好な居住性能の確保、あるいは敷地の中でのオープンスペースの整備とか緑化、さらには、場合によっては福祉施設とか子育て支援施設を併設するとか、そういったことの推進に努めていくということをこの文言であらわしているという理解でございます。
○阿久津委員 再建マンションそのものの良好な居住環境の確保というのは、もちろん必要なことだと思います。 ただ、「居住環境の確保」というふうに言った場合には、私は、例えば野っ原に建てかえマンションがあるのと六本木の真ん中に建てかえマンションがあるのとでは、おのずと条件が変わってきますし、周囲の問題を含めた配慮というものは欠かすことができないと思っております。
そして、あえて申し上げれば、そのときに問題になるのが高層マンションなんですね。
一応確認しておきますけれども、私は高層マンションそのものに反対するつもりは全くございません。ただ、都市再生二法案のときに扇大臣ともいろいろな議論をさせていただいたんですけれども、どこでもかしこでも高層マンションを建てていいというわけにはいかないと思っているんですね。特に、今回の建替え法案が成立いたしますと、余剰床の問題等もあって、結果としてマンションが上に伸びていくしかないのではないかというふうに思っておりまして、高層マンション化対策というのも必ず必要になってくると思います。
何かコメントがありましたら、一言お願いいたします。
○三沢政府参考人 当然、建築物の建築に当たりましては、これはマンション建てかえに限りませんで、周辺環境への配慮というのは必要なことでございます。
ただ、このことにつきましては、基本的には、都市計画法とか建築基準法による建築規制によって担保されている。さらに、その地域の実情に応じて、必要な場合には公共団体において地区計画等を定めるということによって、いわばその地域のルールとしてそれをお決めいただくということが本来の姿であろうと思います。
したがいまして、たまたまマンションの建てかえという機会をとらえて、そういうルールのないところで通常を上回るような配慮を要求するということについては、非常に慎重な議論が必要なのではないかというふうに考えております。
ただ、当然のことでございますけれども、各自治体において、その地域の実情に応じまして、都市計画とか建築規制とは別に、例えば、紛争の防止のために、紛争の予防条例等で住民への説明等一定の手続というのを要請している場合につきましては、これに従ってきちっとした話し合いをしていただくということは非常に重要であることは、申すまでもないことでございます。
○阿久津委員 私も、最終的には地方分権の考えからいっても、各自治体の判断になるんだと思うんです。ただ、ゾーニングというか、大きく高層マンションが建てられる地域と緑を残す地域と、そんな考え方もあっていいのかな、そんな指導もあっていいのかなというふうに考えております。
最後に、マンション建てかえに係る居住安定措置について、これは本会議でも聞かせていただいたんですが、もう少し詳しく、本法第九十条の規定を踏まえ、具体的にどのような措置を講じるおつもりなのか、お伺いしたいと思います。
○三沢政府参考人 今先生御指摘のとおり、この法律案の第九十条におきましては、建てかえ事業の施行者並びに国及び公共団体は、国土交通省の基本方針に従いまして、賃借人それから転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないという旨を明記しております。
具体的にはどういうことかということでございますけれども、高齢者など住宅に困窮する転出者の方々に対する支援措置として、一つは、地方公共団体による住宅のあっせん、あるいは公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居というようなこと。それからもう一つは、従前居住者用賃貸住宅に係る家賃対策補助、これは具体的に申し上げますと、代替住宅の家賃と従前住宅の家賃に差がある場合には、その差額について、国及び公共団体で補助していくということでございます。それから三つ目に、賃貸人が賃借人に支払う移転料の支払いについて補助をするということ。
こういうことをこの基本方針の中で定めまして、実施をしてくということでございます。こういった措置によりまして、建てかえに参加できないような方々につきましても、居住の安定を図っていくということに最大限努力してまいりたいというふうに考えております。
○阿久津委員 パーフェクトアンサーというか、本当に丁寧な措置をとっていただいて、逆に恐縮をしてしまいます。
実は、私の個人的な意見なんですけれども、勧告によって外に出なければならなくなってしまう方々と、決議の中で参加したくても参加できなくて外に出ざるを得なくなってしまう方々の差異というものを、実は個人的にはそんなに感じていないんですね。やはり大事な財産権の問題が絡んできますので、法律でどういうふうに処理したらいいのかなというふうに思っておりました。ところが、法律上ではなかなか難しいけれども、特別な配慮という形でこのような方針を勇気を持って決めていただきましたのを高く評価したいと考えております。
最後に、一つの家族が同じ屋根の下に暮らす一戸建て住宅と異なって、マンションというのは、さまざまな価値観を持った、さまざまな事情を抱えた異なった人々が同じ空間に暮らす特別なコミュニティーだというふうに考えております。そのような人々が合意形成を円滑に行うには、何といっても、一歩一歩着実に信頼醸成を築き上げていくことが最も大切なことであることは言うまでもございません。その信頼醸成を築き上げる上でかぎを握るのが、私はまさに情報公開であるというふうに考えております。そのことを訴えまして、質問を終わらせていただきます。
どうもありがとうございました。
かなり質問の内容が重複をしておりまして恐縮でございますが、今さら変更はできません。このままやらせていただきたいと思います。
この法案の前に、都市再生二法というのを審議させていただきました。そこでも申し上げたんですが、このマンションの建替え円滑化法というのは、ある面では景気対策、景気対策というか内需拡大といいましょうか、そういう側面もあるというふうに思っています。それはそれで私の感想なんですが、実は、この法案が通ると、ちょっと心配していることは、居住者が住み続けたいという意思に反して追い出されてしまうという問題も含んでいるのではないか、そんな心配をしているんです。
特に、その場合、どう合意を形成していくのかということが最大の課題になっているというふうに思うのですが、居住者の合意形成について、この法案の中でどういうふうに担保をされ、あるいは保証されていくのかということを最初にお聞きしたいと思います。
○三沢政府参考人 居住者の合意形成に関する事項についての配慮でございますが、この法案の第四条第二項第二号におきまして、先ほど大臣からも答弁がございましたように、基本方針の中で「マンションの建替えに向けた区分所有者等の合意形成の促進に関する事項」というものを定めることとされております。
ここで定めることを予定しておりますのは、具体的には、例えばマンションの建てかえとか修繕の判断に関する技術的指針、つまり、どういう場合に建てかえをし、あるいはどういう場合に修繕という選択をしたらいいか、その選択の判断ができるような一つのガイドラインというものをつくるということとか、それから適切な合意形成をするためにはどういうやり方をしていったらいいだろうかというようなことについてのマニュアルをつくるといったこと、あるいはまた、そういったことを含めまして、いろいろな情報提供とか、あるいは居住者の方々から相談があったときに相談に応じられるような体制を整備していくということについてこの基本方針の中に盛り込むことを予定しております。その上で、それぞれについて具体的な措置を講じさせていただきたいというふうに考えております。
○日森委員 これまで、恐らく国土交通省の資料だったと思うのですが、区分所有法を適用してそれぞれ建てかえなんかが行われてきたと思うのですが、これまでの例だと、ほとんど全員が合意をした場合に建てかえができたというふうな資料がたしかあったと思うのです、今ここに、手元にないのですが。その辺の、今までの実績というか経過については、御存じの部分があったらちょっとお聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 ちょっと手元に正確に全員合意の場合とそれ以外の場合の数字は持っていないのですが、先生おっしゃるとおり、実質全員合意に近いようなケースも相当あったかと思います。
ただ、一方で、やはり五分の四の建てかえ決議というものを用いて建てかえが進められているケースがございまして、その場合に、先ほども法務省さんとの間で御質問がございましたように、建てかえを決議した後に、どうも建てかえの要件を満たしていないんじゃないかというような形で裁判で争われたりして、これがなかなか建てかえを進めにくくしているというような状況もございますので、現実には、全員合意の場合もございますし、やはり五分の四の決議をとってやっている場合もあるということかと思います。
○日森委員 次は負担の問題なんですが、例えば、マンションなど、外壁の塗装をやり直すだけでも莫大な費用がかかるというのは今常識になっているわけです。建てかえとなればさらに多くの費用がかかるということになってくると、建てかえ費用を支払えない居住者が当然出てくることが予想されるわけです。結局対応できない人は転居せざるを得ないというところに追い込まれていくわけでして、そういう意味では、居住権みたいなものが著しく侵害されるおそれもあるのではないかというふうに心配をしているんです。
そういう意味では、そうした方々に対する救済措置について、先ほどちょっと御答弁いただいたんですが、改めてちょっとお聞かせをいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 いわゆる従前居住者の居住の安定というのが極めて大事であるということは、もう先生御指摘のとおりでございます。
それにつきましては、この基本方針の中で、マンション建てかえ事業の施行者並びに国及び地方公共団体は、基本方針に従って、賃借人及び転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないということをこの法律案の第九十条で明記をしております。
この基本方針の具体的な中身といたしまして、先ほどもちょっと申し上げましたが、高齢者などの住宅に困窮されるような方々に対する支援として、公営住宅等への優先入居、あるいは従前居住者用の賃貸住宅に係る家賃対策補助、それから移転料支払いに対する補助といったようなことを基本方針に定めて実施することとしております。
それからもう一つ、高齢者の方々が例えば転出しないで建てかえに参加できるようにするための一つのやり方ということで、住宅金融公庫の融資の中で、建てかえのために高齢者の方がお金を借りた場合に、毎月の返済は利子負担だけとして、例えば元金の返済は死亡時に一括して償還するというような特別な償還制度というのも用意しております。
こういったこと全体を通じまして、従前居住者の居住安定に関する措置を講じてまいりたいというふうに考えております。
○日森委員 それと関連して、売り渡し請求制度が出てきますね。これは以前からある話なんでしょうけれども。これはどうも建替組合側に強過ぎる権利ではないかという気がしてならないのです。こういう請求が行われて一方的に居住権を奪ってしまうような可能性も当然出てくるわけで、一つは、売り渡し請求に対する感想みたいなのがあったらお聞かせいただきたいということ。
それからもう一つ、地方公共団体に一定の負担をいただいて、先ほどおっしゃったような救済の措置の制度もつくられるということになっているんですが、例えば、今現在も地方財政はどこでも厳しい状況にあって、公営住宅などなかなかつくれないとかいうことになっているわけです。しかも大量にこういう救済措置をしなければならないようなことが発生してくると、地方自治体の財政負担も相当なものになってしまうのではないか、とりわけ都市部なんかは、ということについての感想でもコメントでも結構ですが、お聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 一点目の、売り渡し請求でございますが、これは、実は今の区分所有法の中で、建てかえ決議があった場合には、その後、建てかえに参加されない方に対して売り渡し請求をできるという規定が既にございます。
今回のこの法律の中で規定しております売り渡し請求は、その場合の売り渡し請求を請求できる主体として、新たに建替組合というものが請求できるというようにしたわけでございますので、その意味では、何か今までの法律と違ってさらに一層厳しくなったというような性格のものでは基本的にはないというふうに理解をしております。
それからもう一点、非常に厳しい財政状況の中で、公共団体の対応はどうだろうかという御質問かと思いますけれども、やはり当然、公共団体が的確に居住安定措置を講じていただくというのが、まず一義的には公共団体の非常に重要な責務だと思っております。
その場合に、ただ、やり方といたしましては、例えばその従前居住者用住宅一つにしましても、新たに土地を買って新規に建設するとか、そうすれば大変お金はかかるのですが、例えば、そうではなくて既存の公営住宅ストックをできるだけ活用していただくとか、あるいは、やり方としては民間住宅を借り上げて従前居住者用住宅に使うというやり方もございまして、これだと非常に財政負担の少ないやり方で効率的にできるというようなこともございますので、そういう限られた財政状況の中で、こういった効率的なやり方をぜひ活用していただくように、私どもの方でもいろいろな助言をしていきたいというふうに考えております。
○日森委員 きめ細かい支援措置というのが当然必要なんですが、例えばひとり暮らしのお年寄りだとか、そういう方々が転居せざるを得ないというふうなことも当然想定されるわけで、しかも今まで住んでいたマンションの近くに住めるとは限らないわけですね。
そういうことも含めると、もうちょっと丁寧な、きめ細かい支援措置が当然あってしかるべきだと思うのです。例えば引っ越し費用なんか、こういうものについて、ちょっと細かい話で申しわけないのですが、どんなふうにお考えなんでしょうか。
○三沢政府参考人 引っ越し費用につきましては、基本的には、標準的な額を決めまして、その額の範囲で公共団体と国の方で補助をしていくということでございますので、普通の引っ越しであれば大体カバーできる、そういうような補助制度として想定をしております。
それから、近場になかなかいい住宅がないんじゃないかというお話がございまして、先ほども申し上げましたように、今回、従前居住者用住宅として民間住宅を借り上げるという方式も、新たにそういう民活型のやり方も導入しております。そういう意味では、今までよりも幅広い選択肢の中でそういう住宅もお選びいただけるような、そういう制度も用意させていただいているということでございます。
○日森委員 ぜひ丁寧な支援措置をできる限り幅広く講じていただきたいと思います。
と同時に、そういう支援措置があって、先ほど御答弁の中で、相談窓口であるとかいうものは設置をしたいというお話がございました。そういう情報がどこにあるのかということがわからないと、せっかく手厚い支援措置を講じていても、それが宝の持ちぐされにならないとも限らないわけですね。補助や融資、税制、債務保証、いろいろな措置があるわけですけれども、その窓口というのは一体どういうところになるのか、どんなイメージなのかということや、それから、だれが責任を持ってそういう説明をなさるのかということについてお聞きをしたいと思います。
○三沢政府参考人 今いろいろ先生からお話がございましたような、支援措置等に関する情報提供とかあるいは相談窓口を設けるということは非常に大事なことでございまして、これはまさに、今回基本方針の中でもそういう体制の整備についてきちっと書き込もうとしていることの一つでございます。
具体的にだれがということについては、これは実はいろいろな主体があろうかと思います。一義的には、当然、公共団体のいろいろな窓口においてそういう情報が提供できるような体制を講じていくということがまず一つございます。それから、民間の方々、例えばマンション管理士というような制度も新たに創設されまして、これからまた、マンション管理士として登録された方に御活動いただけるわけでございますけれども、そういった方々でもきちんといろいろな求めに応じて、あるいは公共団体と連携しながら情報提供できるような、そういう体制を講じていくということもございますし、それから、ＮＰＯの活用というお話がございましたが、そういういろいろな相談活動をやっているＮＰＯの方々もございます。そういう公的な分野、それから民間分野、それらが全体としてネットワークを持ってきちっとした情報提供ができる体制をつくっていくということが非常に大事だと思いまして、これについては最大限努力してまいりたいというふうに考えております。
○日森委員 基本的には、地方公共団体がその窓口になるというふうに当面は理解しておいてよろしいということでしょうか。（三沢政府参考人「はい」と呼ぶ）
では続いて、先ほども御質問がありました、やはり気になるところなんですが、法制審議会では、老朽、損傷、一部滅失、この建てかえ条件を緩和して、老朽化の基準を築後三十年または四十年で線引きをして適用するという、そういう部会の中間試案というのが出されました。先ほどの御答弁で、これは間違いないと思うのですが、国土交通省は実はその三十年という線で仕切りをつけたいという御答弁じゃなかったろうかと思うのですが、それを最初に確認をさせていただきたいと思います。
○三沢政府参考人 建てかえの決議の要件につきましては、先ほども御議論いただきましたように、できるだけわかりやすく、明確であるということが、これからの紛争の原因にならない大事なことだというふうに考えております。
そういう意味からいうと、まず一つは、建築後年数というのを客観的に定めていただくということが非常に重要だと思っておりますが、その中で、では建築後年数としてどういう数字がいいのかということでございます。
それで、これは先ほど副大臣からも御答弁申し上げましたけれども、今までの建てかえの実績を見ると、築後三十年から四十年で建てかえられたものが多い、三十七、八年が平均と言っておりますが、ただ、これは、実は実際に着工した時点をとらえております。そうしますと、当然のことながら、建てかえ決議という意思決定はやはり数年前にされているというのが実態でございます。それから、公営住宅とか再開発事業の要件でも、築後年数というのは大体三十五年程度であるというようなこと、こういったことを勘案いたしますと、築後年数としては、四十年というよりは三十年という方がやはり実態に合っているのではないかというふうに考えているということでございます。
○日森委員 わかりやすいといえばそういうことになるのかと思いますが、もし、甲案、乙案の甲案を採用するとするならば、今後、新たなマンションを建てて、業者さんもそうなんですが、販売するときに、説明責任として建てかえ時期、これを明示しておくということも当然必要ではないかという気がしています、仮に局長がおっしゃるとおりの話でいけば。
それから、売り渡し請求権、これについても、経済負担が困難な、弱者と言われる、高齢者の方もそうなんですが、そういう人のことを配慮すると、経過措置であるとか別の配慮、配慮と言っていいかどうかわかりませんが、そういうものも当然必要なのではないかというふうに思うのですが、その辺ちょっと局長の感想で構いませんが。
○三沢政府参考人 一点目の、これから建てるマンションについてはそういう情報を明示すべきであるということでございますが、これはちょっと改めて御説明申し上げますと、この三十年というのは、要するに多数決五分の四で決議できるときの要件である。したがって、逆に言うと、三十年たったら必ず建てかえをしなければいけないとか、そういう性格のものではなくて、三十年過ぎれば、全員同意がなくても、五分の四という多数決原理で建てかえが進みますよという制度でございます。したがいまして、具体的に何年で本当に建てかえをするかというのは、これは個々のケースによって相当違ってくると思います。
今までの実績は確かに三十年から四十年の間ということでございますが、これは過去、高度成長期に建てられた
マンションでそういう実績になっているところでございます。これから建てるマンションについては、恐らく耐久性というのは非常に上がってはくるだろう。したがいまして、これから建てるマンションについて、三十年しか寿命がありませんよというようなことではなくて、それはやはり、きちんと長もちするように使っていただくというのがまず大原則であろう。
ただ、先生がおっしゃいましたように、三十年たてば五分の四という多数決で、もし区分所有法がそういう改正をされました場合にはということでございますけれども、五分の四の多数決で建てかえ決議ができますよという制度の周知については、これは当然必要なことでございますので、これはいろいろな形で、公共団体なり、あるいは先ほどのマンション管理士が相談に乗るなり、情報提供をするなり、そういう形で周知徹底を図っていくということが必要だというふうに考えております。
それから二番目の、経過措置とおっしゃいます意味は、先ほど申し上げました従前居住者対策という意味では、この法律に基づきまして基本方針にきちっと定めましていろいろな対策を講じていくということでございますので、具体の建てかえに即してのそういう高齢者等への対策は、そういう中で努力してまいりたいというふうに考えております。
○日森委員 わかりました。
けれども、やはり心配があります。甲案と今回のマンション建替え円滑化法の組み合わせでいきますと、仮に法制審の方でそう決まって、この組み合わせができると、マンションの建てかえというのが一層促進をされる。もちろん促進するためのものなのでしょうけれども、そうすると、どうも一部の業者だけが甘い汁を吸うのではないか、ついそういううがった見方をしてしまいます。そして、支援措置は随分厚くとられているけれども、結局、弱者が切り捨てられる、そういう結果が生まれるのではないかという心配がやはり払拭できないのです。
そういう意味からいいますと、私の個人的な見解なのですが、やはり乙案の方がそういう意味では妥当性があるのではないかというふうな感想を持っているのですが、局長、ちょっと御感想をお聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 乙案はどうかという点でございます。
乙案は、要するに、修繕積立金を積み立てている場合には五分の四の多数決で決議ができない、非常に単純化するとそういう案なわけでございます。
これはなかなか、いろいろな問題を含んでいるというふうに考えておりまして、要するに、管理組合でまじめに、自分たちで、将来の修繕に備えてきちっとお金を積み立てていたら、そのことが逆に、建てかえのときに建てかえしにくくなってしまう。それはどうも、適正な管理をきちっと促していくという観点からは余り望ましくないのではないかな。非常に極端な言い方で申しますと、修繕積立金の積み立てをサボって、余り積み立てていなかったら建てかえがしやすくなる、これはちょっと、管理をきちんとするという観点からはやはりどうなのかなという疑問を、正直言って
抱いているということでございます。
○日森委員 わかりました。
それから、なるべく重複しない質問をするので、通告外の話ばかりで申しわけないのですが、建築リサイクル法というのがございまして、先ほど阿久津さんのお話でしたか、武正さんでしたかね、マンション建てかえが進んでいくと、九十何％はリサイクルされているけれども、しかし、五％はやはり建築廃棄物として出てしまうという結果が、環境省の調査でしたか、何か出ていたと思うのです。
いずれにしても、この法案の中でも特に基本方針とかいう中で、その辺に対する対策も担保しておく必要があるのではないかという気がしているのです。もちろん、一〇〇％リサイクルできますということであれば問題ないのですが、これまでの経緯を見てくると、どうしても五％以上は廃棄物として出てしまうという結果があるわけですから。しかし、基本方針を見る限り、そういう建築廃棄物に対する対応というのが明記されていないような気がするのです。
これは全く通告なしなので申しわけないのですが、それについてちょっと御見解を伺いたいと思います。
○三沢政府参考人 基本的な物の考え方としては、当然、マンション建てかえに当たっても、できるだけ建築廃棄物が出ないようなやり方をとっていただくというのが非常に大事なことであると思っております。それともう一点は、そもそも建てかえについても、やはり長もちさせるということとよく比較考量した上で、何でもかんでも建てかえるということじゃなしに、十分な情報をもとにして建てかえをしていただくということも非常に大事なことと考えております。
ただ、リサイクルのやり方までこの基本方針の中に書くかどうかというのは、ちょっと難しいところがあるのかなという感じがしておりまして、この法律そのものは、どちらかといいますと、先生先ほど建てかえを促進とおっしゃいましたが、決して促進ではなくて、建てかえ決議がなされたことを前提に円滑化していくという法律でございますから、そういう円滑化という法の目的からして、どこまで基本方針にそういうことを書き入れるかについては、ちょっとまた十分検討させていただきたいというふうに考えております。
○日森委員 私の個人的な見解としては、ぜひ、どういう格好になるかわかりませんけれども、それはもう当然予想されることなので、やはり基本方針の中に、あえて何らかの形で組み込んでおく必要があるのではないかという気がしています。
余り時間がなくなりましたけれども、もう一度、団地型のマンションについて最後にお聞きしたいと思うのです。
民間の建設によるものでも、地域のコミュニティーの場になっているという実態があると思うのです。その団地型マンションの建てかえについて、この法案の中で何か特別な配慮がされているのかどうか、お聞きをしたいと思います。
○三沢政府参考人 団地型マンションでは、先生おっしゃるとおり、やはり全体として一つの地域のコミュニティーができているというケースが多いかと思います。したがいまして、その団地の建てかえを行うに当たりましては、その土地の合理的利用ということとあわせて、やはり地域コミュニティーの機能の維持ということも考えていく必要があるのではないかというふうに思っております。
そうしますと、複数の棟の建てかえをばらばらにやるのではなくて、やはり一体的な計画のもとに実施する、それが望ましいし、また、そうするケースもこれからは多くなってくるのではないかというふうに考えられます。
この法案の中で、こういう団地型の建てかえにも対応できるように、団地内の複数棟において建てかえ決議が行われた場合には、これらの区分所有者が一つの建替組合を設立できるということにしておりまして、これによって、団地の居住者全体の意向を踏まえた、一体的な計画に基づいた建てかえ事業の実施ができるように配慮しているところでございます。
○日森委員 終わります。ありがとうございました。
マンション建てかえの円滑化に対して質問させていただきたいと思いますが、法案の性格上、通告をした質問がほとんど今までの答弁の中で丁寧にお答えをいただいたものですから、若干通告外の質問が入ってくるかと思いますけれども、どうぞよろしくお願いをいたします。
まず、マンションの建てかえのニーズの問題でありますけれども、三十年から四十年での建てかえの実例が多いということであります。
先日の大臣の答弁の中では、一つは耐久性、安全性の問題と、もう一つはライフスタイルの変化によるものという、二つの側面が考えられるというお答えがあったわけでありますけれども、現状において、建てかえられるマンションの建てかえ理由、これが主に安全性、耐久性によるものであるのか、また生活者のライフスタイルの変化、生活のクオリティーの変化で現状のマンションでは満足できなくなった、不都合になった、そういうような理由から建てかえられるようになったか、どういうふうに把握をされているか、質問させていただきたいと思います。
○三沢政府参考人 これについては、一つのアンケート調査がございますけれども、建てかえに関心を持ったきっかけは何ですかというアンケート調査をしましたところ、この中で一番大きいのは、今後の修繕に要する費用を考えると今から建てかえを検討することが望ましいと考えたからという答えが四二％ぐらいございました。ただ、それ以外に、かなり高い比率でお答えいただいているのは、例えば、地震や火災等に対する安全性への不安からというものとか、それから建物の居住性に対する不満からというようなものがございます。それから、それよりちょっと比率は落ちますけれども、大規模修繕が必要となっているけれども多額の費用が必要であったからというような答えも相当数見られるというようなことでございます。
○松野（博）委員 その質問をいたしましたのは、コンクリート住宅の物質としての耐久性から考えると、どうも日本のマンションというのは建てかえの周期が短過ぎるというようなことが言えるかと思うんです。もしもライフスタイル
の変化や生活、世代が上昇することによっての生活の質の変化によって建てかえが望まれているということであれば、これをもっと若い世代にうまく流通をさせると、先ほど来、建築廃材の問題ですとか資源の有効活用の問題が指摘をされておりましたけれども、まだまだ建てかえという手法によらなくても十分対応できる部分もあるかと思います。そのためには、中古市場をより確立していくこと、税制等の補助等が考えられると思いますが、一つの課題として今後取り組んでいただきたいというふうに考えております。
本法案の一つの大きな柱といいますか目玉が、建てかえを行う団体の法的地位が確立をされたということだと思います。区分所有者が集まって法人格を有するマンション建替組合をつくる。
このマンション建替組合の法的な責任の範囲。例えば一回マンションを取り壊して新たに建設をされる途中、マンションという物体は消滅をしてしまうわけであります。そういうことがあってはならないわけでありますけれども、例えばマンションを取り壊したが建たなかった場合、こういうことがないように十分な計画案を練り、また公的セクションというのが関与するということだと思いますが、例えば、マンションの建てかえがうまくいかなかったような場合の責任問題も含めて、この法人格を有するマンション建替組合の責任の範囲について、質問をさせていただきたいと思います。
○三沢政府参考人 マンション建替組合というのは、ある意味では一種の協同組合的な性格のものでございますが、実際にこういう組合の事業が破綻した場合、先生がおっしゃるとおり、問題になりますのは、組合と組合員との関係、特に組合員の責任というのは一体どうなんだろうということが問題になるわけでございます。
これは、建替組合というのは、当然のことでございますが、組合員とは別個の法人格を有するものでございますので、法律的には、仮に組合の事業が破綻しても、組合の債務について組合員個人が直接責任を負うということではなくて、いわゆる有限責任であるというふうに解しております。ただ、例えば、清算金債務のような形で組合に対する債務が既に具体的に存在している場合には、その範囲で組合員は責任を負うという形になろうかと思います。
○松野（博）委員 本法案のもう一つの柱が、権利変換手法を確立するというところにあるかと思います。従前のマンションの区分所有権や抵当権等、さまざまな債権というものが新しく建てられるマンションに移行されるわけでありますけれども、その中で、一番立場が弱い人の権利というのをこの権利変換手法の中においてどう守っていくか、このことも大事な視点だと思います。
例えば、借家人の権利に対しては、この権利変換手法においてはどういうふうに保護されるんでしょうか。
○三沢政府参考人 マンションの建てかえ事業におきまして、借家権は原則的に権利変換の対象となる再建マンションに移行するということでございますので、借家人はその再建マンションで居住等を継続することができるということになります。この場合、その権利変換計画を定めるに際しましては、借家人の同意を得なければならないということになっております。
それから、借家人が再建マンションにおける借家権の取得を希望しない場合がございますけれども、その場合は、施行者に申し出ることによりまして、借家権にかえて補償金を受け取ることもできるということになっております。
先ほどから申し上げておりますけれども、こういうような申し出を行った場合も含めまして、借家人がマンションから転出することになった場合に関しましては、国土交通大臣が定める基本方針に従いまして、公共賃貸住宅への優先入居など、居住安定の確保を図るための所要の措置を講ずるということにしているところでございます。
○松野（博）委員 この観点も既に出た質問の中にありましたけれども、建てかえに参加をしないでマンションから出ざるを得ない人、その人たちから、建てかえるマンションの区分所有権を時価により買い取るということになっております。
日本でよく、利口な家の買い方というのが言われるんですが、これは、中古住宅を買いかえていくのが日本では最も効率的な家の買い方だというふうに言われます。というのは、日本は上物に対する評価というのが著しく低い、建物の評価が低いわけであります。特にマンションに対して、年を追って古くなってきたマンションに対する評価、時価というのが極端に低くなる傾向があります。このことが、今回のマンション建替え法案に関しては阻害要因になると思いますし、都市部の高層化を阻んでいるし、また一部の、まだ弱くなったとはいえ、日本人の土地信仰、一戸建て信仰を助長している傾向があるかと思うんです。
この上物、特にマンションに関する時価評価の問題、このことに関してどういうような整理をされているのか、見解をお聞きしたいと思います。
○三沢政府参考人 現状におきまして、なかなか日本では住宅の上物の価値に着目した評価というのが今まではなされてこなかったというのは事実かと思います。やはり、どちらかといいますと、土地に着目してその価値というのを語ってきたという現状がございます。
ただ、これからの住宅を考えますと、先生御指摘のとおり、やはり長もちするものをきちっとつくって、そのことが中
古流通市場の中で循環して、それがまたさらに全体のリサイクル問題等に対しても適切な対応となっていく。全体としてこう循環していくような構造をつくっていくというのは非常に大事でございます。
このためには、やはり幾つかポイントがございまして、まず、日本は非常に上物の減価が激しいと言われていますが、それは、一つは住宅の耐久性の問題があったかと思います。ですから、まず住宅の耐久性を、つくるときからきちっと長もちするようなつくり方をしていく。そのための、例えば住宅金融公庫融資等において、そういうことをき
ちっと基準にしていくというようなことをやっていく必要があるかと思います。
それからもう一つは、中古市場でなかなか流通しない、しにくい原因の一つとして、消費者側が、このマンションというのは本当に大丈夫なんだろうかと、それに関する十分な情報が必ずしも得られないというところがございます。そうしますと、やはりそれについて、この中古マンションについては例えば過去どのくらいきちっとした修繕がなされているかとか、そういうことについてはデータをきちっと蓄積して、消費者にわかるような体制をつくっていく、そのことが必要だろうと思います。
それとあわせて、そういうことがきちっと評価できるような時価の評価の手法、これを確立していくということが必要でございまして、こういったことを通じまして、やはり先生がおっしゃいます、中古住宅の時価というものがきちっと市場でそれなりに評価されていくというような仕組みをつくっていく、これにこれからも努力していきたいというふうに考えております。
○松野（博）委員 今のお話にありましたとおり、特に日本で中古マンションの価額が低い大きな原因が、一つは、居住できる年限が短い、次の世代、その次の世代に引き継いでいくことができないということと、マンションが老朽化した場合になかなか今までの日本の法律では建てかえることが難しかったということが、マンションの中古市場での流通性を落とし、マンションの時価の評価を落とすという大きな原因になってきたかと思います。これは、この法案、鶏が先か卵が先かということでありますけれども、ぜひ、この法案によって建てかえを円滑に進めることによって、マンションの区分所有権の債権としての権利というのをしっかりと確立をしていかないといけない、そういうふうに思うものであります。
この建替え円滑化法案のもう一つの視点というのが、防災や居住環境面で問題になるというふうに考えた場合に建てかえの勧告を地方公共団体ができるという点にあるかと思います。
これは、具体的に、例えば防災面、安全面での危険性というのは外観や建築された年数等で判断がされるものと思いますけれども、居住環境等を含めて、そういったものを地方公共団体がどういった具体的な手法によって判断をしていくのか。また、恣意的な判断がされないように明確なわかりやすい基準をつくることも必要ではないかと思いますけれども、この具体的な勧告までの手順、そしてだれを対象にこの勧告が行われるのか等も含めて、この問題に関して整理をしていただきたいと思うんですが。
○三沢政府参考人 建てかえ勧告の問題でございますが、まず、建てかえ勧告をする場合の基準ということでございます。これにつきましては、国土交通省令によりまして、構造の安全性とか設備の老朽度等の項目について基準を整備していくという考え方でございます。
これの一つの例として、現在、不良住宅密集地区を買収方式で整備する、いわゆる住宅地区改良事業というのがございますが、そこで不良住宅の判定基準というのがございます。そういうものも一つ参考にしながら、これから国土交通省令で基準を定めていくという考え方でございます。
具体的に申し上げますと、例えば構造の安全性でいいますと、柱とか壁のひび割れ、変形等の状況とか、設備の老朽度については、給排水設備とか電気設備がどのくらい老朽化しているか、老朽化した度を判定する、そういうような具体的な基準を定めるようにしております。
いずれにいたしましても、先生御指摘のとおり、恣意的な勧告がなされるということでは非常に問題でございますので、やはりこの制度の趣旨にのっとってきちっと運用されるように、老朽化マンションの実態を踏まえまして、わかりやすく、かつ客観的な基準を策定するという考え方で臨んでおります。
それからもう一つ、この法律上、市町村長が勧告を行うということになっておりますけれども、勧告に当たりましては都道府県知事に協議しなければならないということになっておりまして、そういう意味では、例えば隣の町とで運用がばらばらだ、そういうことのないように、広域的な観点からきちっと適正な統一的な運用がなされるというようなことを確保していきたいというふうに考えております。
それから、だれに対してということは、これは要するに当該マンションの居住者の方々に対して勧告をするということでございます。
○松野（博）委員 最後の質問にさせていただきたいと思いますが。
今までの議論の中でも、今、昭和三十年代、四十年代、日本の高度成長期に建てられたマンションが建てかえ期に入っておる。その当時の日本の経済力であるとか安全基準の問題、また日本人の生活の質に対する要求点の問題等を考えると、今回マンションの建てかえという事態になっていることはいたし方ない部分があると思いますが、今後これが、また三十年後にもう一回建てかえ、また三十年で建てかえということになりますと、資源の有効活用がなされていない、建築廃材等の問題もあるということになりますから、これはもう既にお答えが出ていますので、今後のマンションの建築に関する指導に関しては、長期に使用できる耐久性というのを十分考慮していただきたいと思います。
そして、この質問はこの法案とは若干離れるんですが、都市の高層化ということに関して、例えば日本の中心街の夜間人口というのはニューヨーク等に比べると極端に低い人口になっておりますし、東京と同じぐらいの人口密度のヨーロッパ都市と考えると雑然としている。やはり、都市に人を呼び戻すための高層化というのも必要だと思います。
昔は、仕事を引退して老後は田舎で、広々としたところでゆっくりというような風潮であったんですが、今、老後は都会で、老後はマンションでという傾向が広がっております。老後こそ、医療機関が備わり、衣食住、いろいろな面で満足度が高い、そういった都会で暮らしたい、かぎ一つで生活できるマンションで暮らしたいということがあって、若いうちは田舎で暮らしても老後になってきたら東京に戻ってマンション暮らしだと。
僕自身もそういうふうに思うところがあるんですが、そういった面で、今後の都市の住宅の高層化に関して最後に御所見をお伺いして、質問を終わりたいと思います。
○三沢政府参考人 今先生おっしゃいましたとおり、やはり都心居住に対するニーズ、高齢者の方もそうでございますし、それから働いている世代等も、やはり職住近接ということに対するニーズが非常にこのごろ高まっているというのが現状でございます。
これに対応していくためには、地域の状況によって高度利用可能なところについては高度利用を図りながら、例えば高層マンションというようなものを含めて、そういう事業の展開を図っていくということが非常にこれから大事になっていくわけでございます。
ただ、一方、これも先生お話の中にございましたけれども、非常に老朽化したマンションというのは、逆に、ほっておくとどんどん空き家化が進み、空洞化していってしまうというところがございます。そうしますと、今回の法案の趣旨でもございますけれども、そういうことを避けるためにも、やはり一定の、客観的な、ある程度、条件からもう建てかえた方がいいというときには円滑に建てかえできるような法制度を整備するということが、ある意味ではそういう空洞化を防ぎ都市再生というものに役に立っていくということかと思いますので、そういう観点からも、この法案につきましていろいろな施行努力をしていきたいというふうに考えております。
○松野（博）委員 終わります。
昨年、マンション管理適正化法が成立をいたしました。マンションをめぐる住民間のいろいろなトラブル、あるいは管理組合、管理会社等をめぐるいろいろなトラブルがございまして、管理の適正化を図ろうということで、議員立法で提案をいたしました。私もそのかかわりを持った一人として、その成立に心から喜んでいる一人でございます。
今回は、さらに前進をさせる意味から、マンション建替え円滑化法という、建てかえのマンションがスムーズに権利移行なり諸問題が解決できるように今回の法律提案になったところでございまして、その矢継ぎ早の取り組みにまず心から敬意を表したいと思います。
もうたくさんの質問が出まして、本当に重複するかもわかりません。かき分けかき分け質問をさせていただきたいと思いますが、わかりやすく質問しますので、ぜひわかりやすく御答弁をお願いしたいと思います。
そこで、整理をする上から最初にちょっとお伺いしたいと思いますが、現在、マンションの利用状況につきましてはいろいろな状況変化がございますし、特に空き住戸がふえている。古いマンションになればなるほどあいている。あるいは又貸し的に所有者と違う人が賃貸をしている。それから、高齢者のみがお住みになっている。こういった、正規ともいえない形の利用状況が一方で進んでいるようでございます。
築後三十年経過したストックのマンションの平均値として、空き住戸が一一％、賃貸されている住戸が二四％、六十歳以上のみが居住する住戸が三六％、こういった統計も出ておるようであります。
こういったストックの状況を背景といたしまして、三十年経過したマンション居住者からのアンケート調査をとったところがございまして、それによりますと、管理組合等におきまして、今後の修繕費用の増大に対する懸念が四二・五％、安全性への不安が二七・五％、居住性への不満が二七・五％。こういった形で、逆に言えば、建てかえをしなきゃならない、そういうニーズ、関心、こういったものが一方でふえている。こういう実態もございます。
さらには、建てかえについて現在検討をしているというところがおおよそ二〇％、以前には検討したけれどもそこに至っていないというのが一七％、関心があると答えたのは二八％等々、そういう意味では、全体の三分の二が建てかえへの前向きの気持ちを持っておるようでございます。
そして今回、建てかえのいろいろな問題、権利問題を含めた問題を整理して、そしてスムーズな建てかえができるように今回の法律制定になったかと思いますが、総括的に、今回の法律の制定の意義について再度確認をさせていただきたいと思います。
○佐藤副大臣 この法案は、建てかえを行う団体の法的位置づけが不明確なことや、権利の円滑な移行のための法的仕組みがないことなどの現行法制の課題を踏まえまして、建てかえ事業の円滑な実施に必要な基本的な制度を確立するものであります。
本法案は、現在検討中の区分所有法の改正に先立って提案されたものでありますが、今先生いろいろなデータをおっしゃいましたけれども、建てかえ決議済みのマンション、今は五地区ある。さらに、平成十四年度中に決議予定のマンションが四地区ある。そのほか、検討中のマンションが百二十二地区ある。それらの事業が、運営のルールや法的仕組みがしっかりすると促進されるわけでありますから、そういう面で、この法律をつくる大きな意味があると考えております。
○山名委員 そこで、スムーズに建てかえが進めばいいわけですが、建てかえに向かう前提としての合意形成、ここの部分がまず最大の難関ではないかというふうに思っております。
特に、先ほどのデータで見るように、高齢者が多くなっている。当然、建てかえにかかる取り壊し費用なり、また新たな建物に対する負担、こういった金銭面の負担に対する不安、心配、こういうものが一方でございます。
また、建替組合に至るまでの間、いろいろな意味で、権利問題等含めて、きちっとした情報提供あるいはいろいろな相談体制の強化、こういったものをしっかり確立して、そして建てかえ決議をし、建替組合への移行、こういう手順になるわけでありまして、その前提となる合意形成をするための情報提示なり相談窓口なり、そういったものがやはり必要ではないかと思っておりますが、どのようにお考えでしょうか。
○三沢政府参考人 これにつきましては、おっしゃるとおり、やはり合意形成というのがまずイの一番で大事なことでございます。
これにつきましては、基本方針の中で、合意形成の促進に関する事項ということを定めることにしておりまして、その中には、例えば建てかえを検討するに当たって、建てかえでいった方がいいのか、あるいはこのまま長もちさせて修繕でいった方がいいのか、それがきちっと比較検討できるような、そういう判断基準になるような例えばガイドラインをつくるというようなこととか、あるいは、みんなの間で合意形成を図っていくためにはどういう手順、どういうことをやっていったらいいかというようなマニュアルをつくっていくとか、それから、そういうことも含めまして、きちっといろいろな情報を提供し、あるいは、むしろ御相談があれば適切にお答えできるような体制の整備、これは公共団体もございますし、それからマンション管理士、これが新たに今登録をしているところでございますけれども、こういう方々にアドバイスをしていただくということもございますし、あるいはＮＰＯの活用というものもございます。そういったような、総合的にいろいろな相談体制を整備していくということを一つはきちっとやっていくということが非常に重要だというふうに考えております。
それからもう一つは、今お話しになりましたように、結局、高齢者が相当、三十年を過ぎたマンションで三六％ぐらいいらっしゃる。そうしますと、やはりこういう方々が行き場所がないということでは、とても建てかえの合意形成に向けて円滑に話し合いができるという状況にないわけでございます。したがいまして、こういう方々、特に賃借人とか転出区分所有者等の居住の安定にかかわる措置をきちっと講じていくというのは非常に大事なことでございます。
これも、具体的に申し上げますと、例えば公営住宅等への優先入居、それから従前居住者用賃貸住宅に係る家賃対策補助とか、あるいは移転料支払いに対する補助というようなことをやっていくということを、きちっとこれも基本
方針の中に決めまして、これを実施していくということがやはり合意形成の上にとっても非常に大事な点だというふうに考えております。
こういうことを含めまして、建てかえの合意形成につきましては最大限の支援をしていきたいというふうに考えております。
○山名委員 区分所有者あるいは建替組合のそういう不安に対してきちっとした対応をしてあげる、そのためには、さきに成立をした適正化法のマンション管理士、こういった人たちがその具体的な窓口になろう、こういうことでございます。当然、名称独占であって、実務的な経験を持つ管理業務主任なり、あるいは業界が持つ区分所有管理士ですか、こういった人たちも、そういった形の、いわばアドバイザーという形で大いにそういう不安解消に寄与していただきたい、こういうふうに思っております。
そこで、本法律では、建替組合の参加組合員になる、こういう方法と、もう一つは、権利者全員の同意を得て、個人施行者、こういう形で実施する、こういう方法がとられておるわけであります。
私は、個人施行者がマンション建てかえに乗り出すというのは、これは大変難しいし、なかなか大変だと思うんですが、今回の法律の中で、どうして個人施行者というのをあえて入れたのか。当然、個人でこれはできませんから、何らかの知識を持ちノウハウを持つ、そういったところへの委託業務、業務代行、こういったことにならざるを得ないんじゃないか。こういった場合、そういう委託できる人、業者というのはどういうところが考えられるのか、この辺
についてお教えいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 まず、個人施行者制度の趣旨、個人施行の制度はどういう場合に使われるかということでございますけれども、一つは、例えばこれは組合方式でやりますと、どうしても団体的な事業運営、一定のルールを決めてそれにのっとって運営していくというようなことになりますけれども、そういう運営じゃなくて、これはやはり全
員の同意で事業を進めたいという場合に、この個人施行方式というのは使い得る手段であるというふうに考えています。
それからもう一つ、建替組合は、建てかえ決議がなされた後の一つの事業執行方法として運営しておりますけれども、こういう建てかえ決議の客観要件を満たさないような場合、これは全員同意でやればできるわけでございますが、全員の同意に基づいて、引き続き全員同意で事業を施行したいというような場合にも一つ使い得る手段かと思っております。
それからもう一つ、ディベロッパーの方が組合に参加組合員として入るやり方もあるわけでございますけれども、これも、ディベロッパーが個人施行者になりまして、それをみんなが同意してやっていくという事業方式も可能でございますので、組合方式をこの法律では基本としながらも、それ以外の多様な事業形態への対応を可能にするという観点からこれを用意しているわけでございます。
なお、別途、先ほど申し上げました、組合の中にディベロッパーなり外部の方が参加組合員として入っていくという方式も十分使い得るということでございます。
○山名委員 権利関係等、極めて法律的、専門的なものになるわけでありまして、そういう点ではディベロッパーが個人施行者になるというケースも当然出てくるでしょうけれども、区分所有者の皆さんが、あるいは建替組合の皆さんの思いがきちっと反映されるように、特にマンション管理士なんかは、この新しい法律についての知識というか、まだノウハウが試験項目に入っていなかったと思いますので、しっかりと研修をやっていただいて、そごのないように、ぜひこれをお願いしたいと思います。
それから、さっきも出ましたが、構造設備が不良で当然居住に不適当なもの、保安上、衛生上極めて有害な、そういったいわゆる老朽マンションに対して市町村長が勧告をする建てかえ勧告、これをうたっておりますが、果たして、市町村にそういう勧告できる能力というか、失礼ながら専門家がいるのか。ここら辺の取り組みが一方で大事になっていくと思うんですね。
とともに、いきなり建てかえ勧告なんですよ。やはり事前に改善勧告があって、その後で建てかえ勧告というのが本来の手順じゃないかと思うんですが、そういう点で、いきなり建てかえ勧告というふうに法律で定めた理由は何なのか、あわせてお願いします。
○三沢政府参考人 法律上は建てかえ勧告ということから始まっているわけでございますが、当然こういう勧告を出すに当たっては、事前に、やはりその前に勧告という形でない、事実上のいろいろな指導なり御相談を当然していくというのが通例のケースでございます。それで、ある意味では、そういう土壌が整ったところで、では、後の居住安定計画をつくるためには、例えば勧告という形をとってきちっとした措置を講じるというやり方も考えられるわけでございます。
したがいまして、具体のやり方としては、勧告の前に事前の相談なり指導が当然あるのが通例でございますし、また、そういうような勧告の運用になるように、これは都道府県知事と勧告を必ず協議してやっていきますので、私どももそういう勧告の運用については、都道府県にもよくその趣旨を周知徹底して、市町村が余り具体の運用に当たって迷うようなことがないような、そういう指導をきちっとしていきたいというふうに考えております。
○山名委員 もう時間が残り少なくなりましたが、建てかえの決議後に反対者の権利を買い取る請求期間、これを本法では二カ月、こういうふうにしておりますが、一方で、区分所有法は決議後四カ月、こういうふうにしているわけですね。ここの乖離、整合性をどうとるのか。なぜ二カ月ということで本法が定めているのか。この辺の問題が一つ。 それから、先ほども出ましたが、売り渡し請求における時価算定の問題ですが、これは、時価という算定で売り渡し請求等売買するということは、ある面では一番考えられる方法では公平かな、公正かなと思っているんですが、現実の現場での対応というのは、早くこれを明け渡してもらいたいとか、早く出たいからどうとか、その辺の現場での交渉事でもあるわけですね。それが、いわゆる時価方式でやるといっても、現場的には決してそういうふうにならないんじゃないか。だから、その価格をめぐって、売り渡し価格をめぐって、かなりのトラブル、紛争、こういったもの
が起きるんじゃないかと私は老婆心ながら危惧しているんです。
少なくとも、算定基準といいますか、これを明らかにし、さらにそれを公表するというところまできちっとやっていか
ないと、本当の意味での公正はとれないし、また、自由な競争といいますか、こういったことはできないんじゃないか。だから、その算定基準の策定に当たっては、むしろ第三者機関等もきちっとつくった形で公平さを担保する、確保する、こういったことも私は必要ではないかと思っておりますが、簡単に答えてください。
○三沢政府参考人 一点目の、まず売り渡し請求権の期間でございます。
区分所有法に基づく売り渡し請求は、まず二カ月間の催告期間を経過してさらに二カ月ということでございますが、先生おっしゃるとおり四カ月でございます。
今回の建替組合につきましては、設立時点では、決議から通常はやはり大体二カ月ぐらいは過ぎている、そこから起算して既に二カ月ということでございますので、そこについては基本的には区分所有法と矛盾はないというふうに考えております。
ただ、組合の設立認可が二カ月よりも手前にあった場合はどうなるか。短くなっちゃうじゃないかという御疑問もあるかと思いますけれども、その場合には、設立認可じゃなくて、二カ月たったところを起算点にして、それから二カ月ということに法律上なっておりますので、そこは区分所有法と整合をとっております。
それからもう一点、時価のお話。これは大変難しい話でございまして、これについては、もう先生おっしゃるとおり、仮に当事者間に本当に争いがあった場合には、最後は訴訟で確定するというような性格のものではございますけれども、ただ、やはり、時価の算定に関する事例等をきちんと集積させて算定基準を標準化するというようなことはこれからも必要になってくると思いますので、そういう紛争の未然防止に資するため、そういうようなことをこれからも検討していきたいというふうに考えております。
○山名委員 わかりました。
マンションの占める位置づけというのは、地域のコミュニティー形成の上では極めて重要なことであり、都市再生の面からも重要なわけであります。そういう意味から考えて、これからさらに地域にマンションを開放するという意味からも、いわゆる福祉施設、子育ての、そういう福祉施設を合築の形でやるということならば、しっかりと税制上、財政面での、あるいは容積率の面での緩和策、こういったものをぜひお考えいただきたい。現にハートビル法だとか建築基準法等の改正が今出ておりますが、そういう点で、こういった建てかえマンションについてもその対象になろうかと思いますが、ぜひこれをお願いしたいと思います。
最後に一点だけ、ペイオフ対策です。
マンション管理組合にとっては、このペイオフ制度解禁は極めて関心事であります。管理組合には、何十億と資金を保有しているといいますか積み立てているところが多いわけであります。これに対して、そういう不安を解消するために、ペイオフ対策として、国土交通省はどのような配慮、手を打っておられるのか、これを最後にお聞きして終わりたいと思います。
○佐藤副大臣 お尋ねのペイオフ対応策といたしましては、国土交通省としましては、マンション管理組合の修繕積立金等資産の適正な管理運用を支援するために、財団法人マンション管理センターを通じまして、管理組合に対し、セミナーの開催ですとか、インターネットホームページ、パンフレット等によるペイオフ解禁問題に対する情報提供等を実施しております。
パンフレットの作成でありますけれども、こういうパンフレットをつくりまして、これを都道府県及び政令指定都市に
全部配付済みであります。
さらに、十三年度からセミナーを開催いたしまして、十三年度に三回、十四年度に十二回を開催いたします。
この問題は非常に関心の高い問題でありますから、地方公共団体に対する研修等を実施し、地方公共団体の職員に対しては、国土交通大学校においても本年度より研修を実施いたしております。
管理組合の資産の適正な管理運用を支援するためにも、これらの取り組みをしっかりと進めてまいりたいと考えております。
○山名委員 時間をオーバーして済みません。終わります。ありがとうございました。
○西川（太）委員 私は五つほど質問を用意したんですが、今、山名先生が私と同じお尋ねを二問なさいました。
三問目から入らせていただきたいと思います。
それは、マンションの区分所有者というのは、ただいまもお話がございましたように、経済事情、または年齢、その他いろいろお立場が違うわけでありますけれども、共通していることは、基本的に、いわゆる建てかえに関する専門家というのはそう多くはないんじゃないか。そうなりますと、建てかえ時期が来たそうした区分所有者の方々に対して、民間のそうした専門的知識を有しておられる方々が協力をしていただけるというシステムをつくっておかないといけないんではないか、これが促進には不可欠な要素ではないかと私は思いますが、三沢住宅局長に、まずこの点をお尋ねしたいと思います。
○三沢政府参考人 今先生御指摘のとおり、マンション建てかえを担う区分所有者の方々というのは、やはり専門的な知識という観点からいいますと、例えば、土地建物の権利関係に関する知識とか、あるいは工事の設計施工というようなことについて専門的な知識を持っていない方が普通であろうというふうに考えております。それから、専門的知識に加えて、例えば資金力という面でも必ずしも十分でないということも多いかと思います。
こういうことから、一つは、民間事業者の方を活用するという観点からは、参加組合員制度というのをこの法律の中で用意しておりまして、参加組合員としてディベロッパーが建替組合に参加することができるという仕組み。それからもう一つ、先ほどお話が出てまいりましたが、区分所有者が同意すれば個人施行者という形でディベロッパー等が参加できる、こういう道も開いておりまして、これは、どういう道を選ぶかというのは区分所有者がそれぞれ選択いただくことでございますけれども、そういう意向に応じて民間の方のノウハウを活用できるような仕組みを用意しているところでございます。
○西川（太）委員 ほとんどの方々がローンでマンション等を購入されているケースが多い、こう思うわけでありますが、抵当権の取り扱いというのがそういう際には当然問題になってくる、こう思います。
この法律案においては、抵当権はどのように処理されているんでしょうか。
○三沢政府参考人 この法律の一番の特徴は、マンション建てかえ事業というのを権利変換という仕組みでできるようにするというところでございます。
具体的に申し上げますと、土地建物に関する権利が円滑にできるように、建てかえ前と建てかえ後で権利関係がどういうふうに変動するかという権利変換計画をあらかじめ策定いたしまして、これに基づいて、ある一定期日に権利が新しいマンションに一斉に移行するという手法でございます。
抵当権につきましても、これは権利変換の対象といたしまして、従前のマンションに設定されていました抵当権は、計画に定めますと、その計画に従って新しいマンションに移行するということになりますので、建てかえの前後を通じましてその担保価値というのは保全されるという仕組みになっております。
○西川（太）委員 菅政務官にお尋ねをいたしたいと思いますけれども、マンション建てかえに要する費用の負担というのは、最終的には個々の区分所有者が負担することに当然なるわけであります。しかし、先ほど来、大勢の質問者からも、また私も少し触れましたが、年齢または経済状態、いろいろと異なる区分所有者、こういう方々の負担というものが重くならないようにしていくことも、建てかえを円滑化するためには必要な措置ではないかと思うんであります。
国の財政事情が非常に厳しい折でありますけれども、こうした個々の区分所有者の負担軽減のための助成政策は、この法律ではどう考えられておりましょうか。
○菅大臣政務官 お答えをいたします。
建てかえを円滑にするために、建てかえに参画する区分所有者の経済的負担を軽減する観点から、国庫補助、住宅金融公庫融資、税制により支援を行うことになっております。
そして、具体的には、一定の要件を満たすマンション建てかえについて、優良建築物等整備事業に基づき、調査設計計画費、除却費、共同施設整備費等に対して補助を行うこととしております。
また、住宅金融公庫融資につきましても、都市居住再生融資制度により、基準金利等の最も優遇された条件で融資を行うことになっています。
さらに、税制につきましても、既存の一般的な住宅に係る特例の活用を図るほかに、譲渡所得税や登録免許税についての特例措置を創設するものであります。
○西川（太）委員 先ほど、災害対策特別委員会で、四人の地震の専門家においでをいただきまして、ここに御出席の議員の皆様も何人かその席においででございましたが、いろいろお話を伺いました。
そういう中で、やはりまだまだ耐震、免震といいますか、そういうものが十二分でないということの御指摘が数々ございました。仮に今後、そうした建てかえ時期に来た、しかも、平均して、集合住宅に限らず、住宅の、建物の寿命は二十六年、こういう専門家のお話がありました。そうなりますと、結構頻繁にこれから建てかえていかなきゃいけない。
例えばこれは新耐震基準というんですか、こういうものが昭和五十六年に施行されたわけでありますけれども、それ以前に建てられた建物というのは二千百万戸あるそうであります。その後建てられたものが、もう一回言いますと、全住宅ストック四千四百万戸のうち、二千三百万戸は新耐震基準施行後に建築された住宅であります。それ以前のものが二千百万戸あって、そのうち新耐震基準レベルの耐震性を有していない住宅というのが千三百万戸ある。
これは一戸建てももちろんあるわけでありますから、すべてがマンションとは限らないわけでありますが、しかし、今まで私の東京の下町なんか、工場があったところが、あるとき突然それが解体されて、次に通ったときにはもうマンションが建ち上がっているような、随分簡単に建っちゃうのもあれば、日本橋の方のすばらしいマンションは、もう何年たってもなかなか積み上がらずに、施工業者がつぶれちゃったのかと思ったらとんでもないことで、それだけ丁寧な建築をしてと、そういう差がありますね。
こういう耐震性、免震性というようなものについて、今後建てかえに際しては十分配慮をしていかなきゃいけないと思いますが、これについてはどんなことが考えられるのでございましょうか。
○三沢政府参考人 まさに今先生がおっしゃいましたとおり、昭和五十六年の新耐震基準以前につくられた建物が約半分ある。そのことがまさに、やはりこれからマンションも含めて建てかえ等を積極的に図っていかなきゃいけないという理由の非常に大きい原因の一つだというふうに考えております。
その場合に、新しく建てかえていただくに当たっては、当然のことながら、建築基準法の中で新耐震基準になっておりますので、まず、当然耐震構造にはなるわけでございますが、その中でやはり、さらに耐震性のより高い、ある意味ではグレードの高い耐震構造にしていただく。そういう場合には、いわゆる建てかえにする場合に、一定のマンションにつきましては助成措置がございますけれども、さらにそういうグレードの高い耐震構造、免震構造にした場合には、その補助についても上乗せをいたしまして助成して、そういう、いい、ある意味では防災上も非常に安全な建物を建てていただくように、そういう促進措置を講じているところでございます。
○西川（太）委員 最後に、佐藤副大臣に基本的なことをお尋ねして質問を終わりたいと思います。
住宅というものが、単に戸数では十分に足りているというレベルに日本はなっているわけでありますが、今さら申し上げるまでもなく、かつてはウサギ小屋などと言われてまことに不面目なことであったわけでありますが、十分な住宅のレベルを維持しながら質量ともに充足をしていくという意味で、この法律の果たす役割は極めて大きいと思います。
基本的に、これについての国土交通省の姿勢を佐藤副大臣に伺って、扇大臣おみえになりましたけれども、佐藤副大臣に伺って、私の質問を、まだ時間はうんとありますけれども、終わりたいと思います。
○佐藤副大臣 西川先生おっしゃったとおり、日本の住宅というのは、本当に質のよいものをつくっていかなければならないと思います。わずか三十年や三十五年でもうだめになってしまう、こういう住宅政策というのを続けておいてはいけないと私は思っています。やはりこれからは、八十年、百年という、長い間もつ、何世代も入れる、そういう住宅でなければならないんだと思います。
そういう意味でも、今度の法律というのは、良質な住宅をつくる、そういう多くの方々の期待にこたえられるように、そういう面も含めて今度の法律はつくられたわけでありますから、しっかりと多くの方々にその趣旨をお話をしながら進めていきたい、そう考えております。
○西川（太）委員 国土交通省の御奮闘をお祈りして、質問を終わります。
どうもありがとうございました。
○一川委員 私の方からも、このマンションに関する建替えの円滑化に関する法律について質問させていただきます。
たびたび扇大臣に対して質問をさせていただいておりまして、やるたびに若干緊張感がなくなってまいりますけれども、しかし、マンションの問題、私自身はマンションに住んでおりませんので、ちょっと実態がよくわからないところもあるわけですけれども、非常に、都市部におけるこういう居住施設としては大変大事な部分でございますので、そういう観点で幾つか疑問に思う点についてお話ししたいと思います。
その前に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律というのが、一昨年ですか、議員立法で制定されました。当時私たちは、実はこの法律に反対いたしました。まだ法律のねらいというものが十分わからないというか理解できない。また、いろいろな面で国家試験的なものを設けていくということに対して、今の行政改革なりそういう流れからすると、ちょっと逆行するような部分もあるのではないか。また、いろいろな面で役所の天下り的な窓口をまたつくってしまうんじゃないかというようなことも含めて、当時反対をいたしましたけれども、どうなんですか。この今の適正化法、施行されて一年余り経過しておると思いますけれども、現実、この法律のねらいどおりに物事が動いているのかどうか、その実情。
それから、マンション管理士という試験をパスした人がそういう資格を得て、マンションのいろいろなトラブル等に対する相談事に対応するというような趣旨もあったと思いますけれども、こういう試験が行われて、今どれくらいマンション管理士と称する方がいるのか、そういうことも含めて、法律の施行状況、実態を御説明願いたいと思います。
○佐藤副大臣 マンション管理士制度につきましては、昨年の十二月に全国で十万人の受験者が集められて、第一回目の試験が実施されました。今月下旬以降、マンション管理士が助言指導等の業務を開始することになっております。
国土交通省といたしましては、マンション管理士試験の実施を通じて、国民のマンション管理に関する認識が一層高まったと考えております。この制度が広く活用されるように、マンション管理士の所在、履歴等の情報の提供をしっかりと実施してまいりたい、そう考えております。
それから、マンション管理者の登録制度につきましては、今月三十日までの国土交通大臣への登録が義務づけられておりますけれども、現在その作業を進めておるところであります。この法律につきましては、マンション管理業者に対しまして、重要事項説明等の業務規制が課されることから、管理業者と管理組合との間で発生している管理委託内容の説明不足等によるトラブルの防止が図られるものと考えております。
いずれにしましても、国土交通省といたしましては、これらの取り組みを進めまして、マンションの管理の一層の適正化を図るために、この法律の着実な施行を図ってまいりたいと考えております。
○一川委員 御答弁ではっきりわからなかったんですけれども、試験を受けた方が十万人ぐらいいらっしゃると。それで、今実際に管理士として登録されておる人は、現状はどういうことですか。
○扇国務大臣 今副大臣が申しましたように、受験者が十万人でございましたけれども、この合格者数は七千二百十三名でございます。それから、今副大臣が御報告申しました中で、マンション管理業者の登録状況、これは四月の九日現在で、登録済みの業者が二百七十六業者、そして申請中は約五百業者ございます。
○一川委員 数多くの方々がマンションの管理について関心を持っているという一つのあらわれだと思いますけれども、要は、今のマンションの実態等に対するいろいろな相談窓口として、この法律の趣旨にのっとってしっかりとした対応、これからだと思いますけれども、その法律の目的、趣旨に沿ったそういう法律の施行がなされますように、また御指導の方をお願いしておきたいと思います。
さて、今回のこのマンション建替え円滑化法、建てかえの円滑化を図る法律ですから、当然現行制度でもやってできないことはないわけです。きょうもそれに関連したいろいろな質疑があったわけですけれども、もう一度確認のためにお聞きするわけですけれども、現行の制度でもってもう既に建てかえたマンションも幾つかあるというふうに聞いておりますけれども、現行の制度上、何が問題でこういったマンションの建てかえというのは円滑にいかないのか、そのあたりをもう一回整理して御説明をお願いしたいと思うんですけれども。
○三沢政府参考人 現行制度のもとでマンション建てかえを進めるに当たって、どういう課題があるのかということでございます。
これは幾つかございまして、一つは、建てかえを行う団体の法的な位置づけとか運営ルールというのが非常に不明確であって、意思決定や契約行為等が円滑にできない。例えば、建てかえの発注をしようと思ったときに一体だれの名前でするのかというような問題がございます。それから、区分所有権や抵当権などの関係権利を再建したマンションに円滑に移行させるための法的な仕組みがない。例えば、従前のマンションを取り壊すに当たって抵当権者の同意を全部取りつけなきゃいかぬ。それから、登記なんかも、結局個々の権利をみんながそれぞればらばらに登記をしていかなきゃいけない。そういうような非常に困難性、問題点が指摘されているというのが一つでございます。
それから、それ以外にも、先ほどからお話が出ていますように、建てかえに向けての合意形成が事実上なかなか難しいということとか、それから資金確保の困難性、あるいはやむを得ず出ていく方に対してどういう手当てができるのかという点について十分制度的な対応がなされていないというようなことが、現行の制度のもとで建てかえをする場合の課題であるというふうに認識しております。
○一川委員 それで、現在の制度の中で建てかえを行ってきた事例というのは幾つかありますけれども、現実問題、こういう建てかえの話し合いがスタートして建てかえが終了するというのは、大体どれぐらい時間をかけてやっているものなんですか、現状は。わからないですか。
○三沢政府参考人 いろいろな事例が正直言ってございますけれども、やはりおおむね五年前後はかかっているというのが通例だというふうに聞いております。
○一川委員 マンションの規模の大小なり、そういうものは当然影響するわけでございますし、入っている方々もいろいろな思いがあるでしょうから、なかなか合意形成が基本的には難しいものがあるなというふうに想像いたします。そういう面で、今回の円滑化法では、そういう現行制度上でのいろいろな、先ほどお話にあったような問題点をクリアするために、いろいろな法的な根拠を与えながら、意思決定しやすいような状況に持っていくということだろうと思うんですけれども。
現行制度の中に建物の区分所有等に関する法律というのがございます。これは昭和三十七年ごろに制定されたというふうに聞いておりますけれども、その後、昭和五十八年ごろに大幅な改正でもって、マンションの管理上の問題、あるいは、場合によっては建てかえも含めて、意思決定についての合意形成の一種の手続めいたものについての規定が新たに設けられたというふうに聞いております。それまではどうも全員が賛成しないと物事がすべて進まなかったという時代があったというふうに聞いておりますが。
今回はこの新たな法律をつくるわけですね。きょうもこれまでにその議論がちょっとあったわけですけれども、今回のこの新しい法案といわゆる区分所有法との関係というのをどういうふうに理解したらよろしいんでしょうかね。
○三沢政府参考人 区分所有法は、今先生おっしゃいましたように、区分所有法の中に建てかえの決議という制度を設けております。これは要するに、基本的には全員同意でやるというのが区分所有法の世界でございますが、その例外として、建てかえについては一定の場合にその五分の四の多数決で決議できるということを定めているものでございます。
ただ、区分所有法では、建てかえ決議の制度というのはそこまでは設けておりますけれども、決議後の事業の実施については特段の規定は設けておりません。この法案は、まさにその決議がなされた後、具体的にその事業を進めるに当たって、先ほど申し上げました、例えば建てかえを担う団体の法的な位置づけがないとか、権利を円滑に移行させる仕組みがないとか、そういう課題に対応できるような、その事業実施段階での法制度を整備するという性格のものでございます。
○一川委員 建てかえる間、当然ながらそのマンションには居住できない状態になるわけですね。割と規模の小さいマンションであれば、皆さん方はいろいろな知人、友人等を頼って、あるいは地域の人のお世話で仮住まい的なものが対応できるかもしれませんけれども、大規模なマンションを建てかえる場合に、この工事期間中の仮住まい的な住居というものを、どういう形で、だれが、どういうふうにあっせんしていくかということも含めて、大変な問題
ではないかなと。その期間中の、何というんですかね、実際に借りるわけでしょうからいろいろな経費もかかると思いますけれども、そういうことも含めて、基本的にはどういう考え方をお持ちなんでしょうか。
○三沢政府参考人 建てかえ期間中の仮住居の問題でございます。
仮住居につきましては、これは、建てかえを進められますその各自が自分のそれぞれの責任において手当てを努力いただくというのが、まず第一義的な原則でございますけれども、しかし、例えば大規模なマンション等の場合でいいますと、やはり仮住居の確保というのが実際問題としてはネックになって、建てかえの合意形成そのものがしにくくなるというケースも懸念されるわけでございます。
こういうことに対応するため、国土交通大臣が定める基本方針の中に、そういう仮住居対策として公共団体が果たすべき役割を含む必要な事項を盛り込むということを考えています。
具体的に申し上げますと、例えば、これについても公共賃貸住宅へ優先入居をできるようにするとか、あるいは公共団体で民間賃貸住宅を借り上げて一定の期間だけ手当てをするとか、そういう対策も含めてどういうことをやったらいいかということをこの基本方針の中に盛り込むというふうに考えているところでございます。
なお、これは、例えば東京都でも非常に大きい問題意識として意識されておりまして、この法案の提出と合わせまして、東京都もこの法案がもし通ったらこういう対策をやりたいというようなことも、いろいろ、例えば都営住宅を活
用しますとか、都が設置している都民住宅を活用しますとか、そういうような方針を出しているところでございまして、また、その公共団体でいろいろな先進的な取り組みがあるようなことについても、ぜひほかの公共団体にも御紹介しながら、こういう仮住居対策というのを進めていきたいというふうに考えております。
○一川委員 そこで、ちょっと局長にお尋ねするんですけれども、これはちょっと事前の通告からはみ出すかもしれませんけれども、今現在住んでいるマンションはそのまま住んでいて、全く新たな場所に新しいマンションを建てるなり、あるいは建てたものがあるといったときに、皆さん方の意思を尊重した中で、そっちへそっくり移ってしまうというようなことが、この法律の範疇かどうかわかりませんけれども、そういうことについてはどうなんですか。
○三沢政府参考人 この法律は、基本的には、やはりその敷地の中で壊してそれを再建しなきゃいけない、そういう難しさに起因する問題をどうやって解決していくかというところが基本でございますので、全然別の場所にそっくり行ってしまうという事業のやり方は、この法律の中では想定はしていないところでございます。
ただ、それに近いものとして、この法律の中で、参加組合員として例えばディベロッパーの方が入りまして、そのディベロッパーの方が別のところに新しいマンションを建てる。全部というわけにはいきませんけれども、例えば、相当程度そっちに行きたいという方は行っていただいて、逆に余った床の部分はディベロッパーの方が取得して、また事業費に充てていくとか、そういうやり方も活用可能でございますので、全部そっくりというわけにはいきませんけれども、この方式の中でもかなり多様なやり方はできるのではないかというふうに考えております。
○一川委員 この法律はそういったことは想定していないということなんですけれども、工事期間中の仮の住宅ということをいろいろと考えてみた場合に、区分所有権を持っている方々なり、いろいろな法的な権利を持っている方々の合意が成り立てば、そういうことも当然想定されるわけですね。
それはこの法律の範疇じゃないということになるのかもしれませんけれども、よく一種の等価交換的に交換するケースも、役所だってよくやっているわけですので、そういうことも考えれば、建設期間中の大勢の方々の住まいをいろいろな面で探し歩くなんというのは大変なことなんだけれども、そういうことについて、もう一回局長の責任ある答弁をいただきたいんだけれども、この法律はそういうのは対象にしていないということなんですか。それとも、場合によっては対象になり得るということなんですか。
○三沢政府参考人 確かに、引っ越しのことを考えると、そういうやり方があれば仮住居を確保する必要がないので、そのこと自体としては一つの有力なやり方だと思いますが、ただ、この法律は、先ほど申し上げましたように、基本的にその敷地で、要するに一回壊して建てなきゃいかぬ、そこの難しさをどうやって解決するか、そこに着目したことでございますので、もちろん、任意のいわゆる権利変換といいますか、そういう仕組みとして、契約に基づいてそういうことをすることはできるわけでございますけれども、この法律ではちょっとそれは想定していないという御答弁をさせていただきたいと思います。
○一川委員 わかりました。それは現行制度の中でも、応用力を働かせて、やろうと思えばできることだと思いますけれども。
そこで、大臣に御見解をお伺いするわけですけれども、今現在マンションに入っている方々が、何十年か前に入居されて、その当時のマンションに住んでいる方々の年齢構成というのは現状では相当変化してきておるのは当然でございますし、また家族構成も変わってきております。また、今住まいしている方々のこれからの新しい住居に対するいろいろなニーズも非常に多様化してきて、もっと快適なところに住みたいというのはどなたもみんな思っているわけです。
片や、それだけの負担能力があるかなしかということも含めて、非常に悩ましいことがたくさんあろうかと思います。新しく建てかえるということになれば、高齢化社会に対応した、そういうバリアフリー的な対応も当然でございますし、そういう面で、合意形成を図るというのは、一言では簡単に言いますけれども、相当難航するような感じがいたします。
そこで、大臣のこの法律に対する思いというか決意的なものを、こういうような状況を踏まえますと、大変なものがあるなというふうに私は認識するわけですけれども、大臣の御所見をお伺いしたい、そのように思います。
○扇国務大臣 一川議員はマンションに住んだことがないのでという冒頭のお話がございまして、今、大体都市に住もうと思いますと、一戸建ての家というのは、なかなか我々の思いの中ではうまくいきません。
希望はあっても取得することが不可能に近いということで、普通のサラリーマンの三倍の所得で家が買えるようにしようという基本的な政策はございますけれども、住宅が欲しいといって一度郊外に出ていった人が、今は通勤時間の浪費とかそういうことで、帰ってこよう、こういう状況にある中で、今既に住んでいるマンションの皆さん方も、老
朽化しているということと、老齢化しているということと、子供たちが出ていってしまって老夫婦二人になってしまった、あらゆる面で社会情勢の変化によってマンションの多様性も出てくると私は思います。
まして、きょう午前中からも御議論がございましたように、現在建てかえなければいけないマンション、そして今後老朽化するマンションの数というのが膨大な数に上ります。私の近くにありますマンションも、皆さん、建てかえるのに、今まで管理費だけしか払っていなくて、積立金を積み立てていない、そういうマンションもございます。また、積立金は積み立てたけれども、時代が変わって、積算してみたら、とても積み立てたお金では足りないということで困っているマンションもございます。今建てかえなければいけない、そういう中で困っていらっしゃるところもたくさんございますので、そのために、マンションの建てかえの検討に当たって、私たちは、老朽化したマンションに住んでいて、もし地震でもあったらということを考えまして、何としても皆さん方が円満なマンションの建てかえができるように
ということで、このことをぜひ皆さんに御理解いただきたいと思ったわけでございます。
また、今一川議員がおっしゃいますように、老夫婦等々あるいは身障者等、今住んでいるマンションをかわらなければならないという人たちに対しては、改めて私は国土交通大臣が定める基本方針というのをつくるというのを先ほども申し上げました。その基本方針の中で区分所有者等の合意形成の促進に関する事項というのをきちんと明記いたしまして、その事項の中には、わかりやすく解説した技術的な指針、こういう技術でこうなりますよということを示す指針でありますとか、あるいは合意形成のためのマニュアルの作成をいたしまして、どういうスケジュールでこれを建て直しますよというようなそのマニュアルの作成とか、あるいは先ほども御質問がございましたマンション管理士とかあるいは建築士等の専門家とか、そしてまた地方公共団体等の公的な機関を最大限に活用し、そして、先ほど局長も申しましたように、東京都においては既にいろいろなことで、この法案が通れば、自分たちの相談の枠組みをつくるとか、建てかえのガイドブックまで東京都はつくろうとなさっています。
そういうふうに、私たちは、老朽化したマンションを何とか安全な方法でということで、情報の提供、またアドバイスを行う体制というものを一緒になってつくっていきたいと思っておりますので、今マンションに居住している皆さん方が、安心して新しいマンションに建てかえる手順、方法、そういうものを作成していきたいと思っております。
○一川委員 私がお聞きしたいことは、もう今までの質問と大分重複しておりますので、これで最後にさせていただきますけれども、特に質問する事項はもうありませんから結構ですけれども、ただ、マンションというのは、先ほど来私が言っていますように、日本の高度成長期に地方から相当都会へ出てきたような方々も含めて、若いうちは狭いところでも、ある程度簡素なところでも我慢しながら、当時、相当の資金を投げ出して取得したような人もたくさんいらっしゃると思いますけれども、しかし、これからの時代というのは、もう少しゆとりを持って、人生をしっかりと充実
したものとして送っていただくという面では、やはりある程度質的にいいマンションに建てかえていかなければならないと思います。
それぞれの居住者のニーズは多様化しておりますけれども、そういうことも含めて、国土交通省が直接関与する部分というのは私は余りないと思いますけれども、できるだけそういう関係者の方々がいろいろな面でやりやすいような、そういう条件をしっかりと整備して支援していただけるような、そういう法律の施行をぜひお願いしまして、私の質問を終わらせていただきます。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律案について質問をします。
法案の内容に入る前に、マンションの建物管理に関して伺います。
全国マンション管理組合連合会から、区分所有法改正に対する要望書が出ています。これは今回の円滑化等に関する法案への要望でもあるというふうに聞きました。そこで特に強調されているのは、建物の耐用年数を延ばすための法整備、建物の長寿命化施策のための法整備を強く要望しています。
今回の法案でマンションの建てかえを円滑に進めるという場合にも、その前提として、既存のマンションをきちんと管理し、必要な改修を行い、長く大切に使う、そのための施策の充実があると思います。この点は意見の相違がない問題だというふうに思うんですが、大臣に、この点について改めて御確認したいと思うんですが、どうですか。
○扇国務大臣 大幡議員も町をお歩きになってお感じになると思います。管理の行き届いたマンション、管理の行き届かないマンション、見た目だけでも歴然としております。そして、管理の行き届いたマンションというのは、それなりに管理費が高くても長もちしている、品質保持、そういうことでは、私は、町を歩いていても大変よくわかります。
もっとわかりますのは、値段でございます。築二十年のマンションでも、管理の行き届いたマンションは余り値下がりがしない。築十年のマンションでも、管理が行き届いていないところは値下がりがひどい。マンションの管理をする、しない、品質保持ということでは、歴然と、年数がたてばたつほど差が出てくる、私はそのように認識しておりますし、私自身の目にもそのように見えております。
○大幡委員 国土交通省として、耐用年数を延ばすための施策だとか、延命、長寿命化のための施策の法整備について大いに努力していく、そういう考えについて確認したいというふうに思います。
そこで、法案にかかわって、先ほどからも議論になっていますが、区分所有法の改正議論の中で、マンションの老朽化の目安の一つとして三十年とか四十年とかの年数が議論になっています。私は、これに非常に大きな疑問を持っています。
二年前に建設省の建築研究所がマンション総プロの中間報告というのを出しているんですが、この中で住宅ストック更新周期の国際比較を示しています。イギリスが百四十一年、アメリカ九十六年、フランス八十六年、ドイツ七十九年、そして日本は三十年でしかない、こう述べて、日本の三十年は短過ぎるというふうに、批判をするというニュアンスで問題を指摘しています。つまり、この中間報告で三十年は短過ぎるというふうに批判している年数が目安として議論されている。しかも、この三十年、四十年というのは整合性が全くないんですね。
例えば、税法や企業会計などで、資本投下に対しての減価償却資産の耐用年数は四十七年です。これは資産価値の基準だから、老朽化の建てかえ年数ははるかに長くなるはずです。
また、日本建築学会の工事仕様書では、計画耐用年数を六十五年、高耐久性で百年としています。つまり、これからのマンションの仕様として六十年、百年もつマンションをつくろう、こういうふうに言っているんですが、これは、当時の建設省での検討と同じ考えだというふうに聞きましたが、間違っていませんでしょうか。
○三沢政府参考人 国土交通省では、これまでも住宅の耐久性の向上に関する検討をいろいろ行ってきております。一つは、建物の耐久性向上技術の開発という研究を実施しまして、耐久性を向上するための建築物の設計指針等をまとめております。
この中では、建築学会が作成した工事仕様と同様に、鉄筋コンクリート造の建物については、耐用年数の一つの目標として、例えば、一般のもので六十五年にするためにはどういう仕様、設計施工にしたらいいかというようなこと、あるいは、高耐久性のもので百年にするためにはどうしたらいいか、そういうような設計の内容を研究の成果としてつくって、それをまた指針としてまとめているということは、事実でございます。
○大幡委員 つまり、六十五年、百年もつマンションをつくろうというふうに言っているわけですよ。そういうときに、老朽化の目安にする基準として三十年、四十年を議論するというのは、私は本当に矛盾しているというふうに思います。
さらに言えば、定期借家権つき分譲マンションというのがありますが、この分譲マンションは五十年以上の借地期限終了時に原状回復するということになっているわけです。三十年というと、その期間中にも老朽化マンションということになるわけです。これも全く話が合わない。
今言ったような数字は、それぞれの用途や目的によって決めているものであるわけですが、それにしても、この三十年というのは短過ぎると思うんです。うがって見れば、この低い数字の設定というのは、やみくもに改築需要を出そうという意図があるんじゃないかというふうに疑ってしまう。
この三十年、四十年に対しては、マンションの居住者から本当に大きな不安の声が出ています。つまり、三十年とか四十年とかという老朽化年限の数字が出てくると、それがいつの間にかマンションの耐久年数の基準にされるおそれが出てくる。そうすると、業者さんが、利益優先で、三十年、四十年もてばいい、こういうふうな動きが出てくるだとか、あるいはまた管理組合も修繕意欲がそがれる、さらに、三十年、三十五年と住宅ローンを払ってやっと自分のものになった、そうすると、そこからまた新しいローンが始まる、つまり一生住宅ローンと固定資産税の両方をマンション居住者は背負わされる、こういうことを実際に心配しておられる声が随分とあるわけです。そういう点で、私は、区分所有法というのは法務省の所管ですが、この区分所有法で三十年とか四十年とかという年数を入れるのは適切ではないというふうに思っています。
そこで、そもそも、建てかえが必要となるようなマンションの老朽化は年数だけで判断できるものではない、これは常識だと思うのですが、このことも改めて確認したいと思います。
○三沢政府参考人 建てかえの決議要件に何を用いるかというのはいろいろな議論があるところでございますが、やはり建てかえの決議の要件というのは、明確で、後でトラブルにならないようなものであることが望ましいということが私どもの考え方でございます。そういう意味からいいますと、建築後の経過年数を建てかえの決議の要件にするというのは、一つの非常に有力な案ではないかというふうに私どもは考えております。
それと、耐久性の高いものをこれからきちっとつくっていくということと、それから、過去つくられたもので、やはりもう実際、例えば耐震構造にしてもきちっとなされていないとか、エレベーターをつけようと思っても構造上できない、ある意味では過去の高度成長期の一つの産物として、そういう必ずしもよくないストックが残っているものを建てかえるという話と、これからいい耐久性のあるマンションをつくっていくという話は、それはやはりおのずと別の話ではないかというふうに私どもは考えております。
○大幡委員 年数についての検討が意味を持つというのはわかるんです。そして、三十年前、四十年前に建ったマンションが、現実の問題として、その中に老朽化しているという物件があるというのもわかるわけです。しかし、今この時期に、六十五年とか百年とかそういう耐久性のあるマンションをつくろうということをしているときに、なぜあえて三十年、四十年というふうな基準を設ける必要があるのか。
私は、やはり大事なことは、老朽化を論じるときには、物理的な面、つまり機能的な面などを総合的に考える。そういう点で、国土交通省として、老朽化を診断、判断するための技術基準、先ほどの議論の中で、判断基準を作成するというふうに答弁を聞いて、私はそれは本当に必要だというふうに思うのですが、今国土交通省が検討している老朽化のための判断基準ということについて、その内容の基本点などを話してもらえませんか。
○扇国務大臣 年数を、本来であれば六十年のものを三十年にすることは、私どうしても、先ほどおっしゃったことは訂正していただきたいというか、間違っているとはっきり申し上げたいと思います。大幡議員が業者のあっせんみたいなことを言って、何か建てかえなくていいものを業者のために建てかえるんじゃないかとおっしゃったことは、それはもう全く本体の趣旨と違うことでございますので。
ただ、一番簡単なことを言いますと、人間の寿命と同じで、男の人みんな七十六歳が平均寿命だ、七十六ですよと言っていても、五十で死ぬ人もあれば六十で死ぬ人もあるし、百まで生きる方もある。大体、手入れが行き届いているといいというので、四十五歳ぐらいから体の身体検査して、人間ドックに入って、長もちさそうと。
日本人の中で、多くの国会議員の先生いらっしゃいますけれども、例えば自分で日曜大工をしてペンキも塗ろうというような男の人がすごく少ないんです、男が。あえて男と言わせていただきます。欧米の先進国では、男性が日曜大工だとか何かで物すごく自分の家を大事にするんですね。そういう手入れ一つとってみても、私は、長もちするということだけは、だから差があるということ、三十年と六十年の差がおのずと出てくるということもぜひ御理解いただきたい。業者のためではありません。
○大幡委員 いや、扇大臣、ちょっとそこは謙虚にしてほしいのです。つまり、そういう不安の声がマンションの住民の中から今あるんだ。大事な法案だから、そういうやはり住民の不安の声や危惧の声をしっかり受けとめて、万が一にもそういう事態が起こらないように仕上げていくというのが必要なんですよ。
もう時間があれなので、さっきの質問はもういいです。前へ進めます。
それで、基本方針に判断基準を明記するということは重要なことです。その際に、その判断基準がやはり住民合意の条件になるわけですよ。何かさっきの答弁で、建てかえまで時間がかかる、三十年で、そこから話し合いが始まって長くかかるというふうなことなんかもあったらしいですが、そうじゃなくて、だれから見ても建てかえが必要だということがはっきりするという中身が大事で、そういう点では、この判断基準というのは非常に重要な意味を持つわけです。
当然建築研究所が中心になりつつも、私は、より広い専門家の英知を結集して、審議会答申などにするなど、いわばハイレベルなものにするということが必要じゃないかというふうに思いますし、その内容を全国の管理組合に周知徹底するための特別の対応というのも大いに検討してほしいというふうに思うのです。
あわせて、この判断基準とともに必要なのが、地方自治体による勧告基準です。今回の法案で、市町村長による建てかえ勧告制度が明記されました。この勧告というのは、敷地内への立ち入り権を行使して調査をする、区分所有者全員に勧告するというものです。これは社会的にも非常に大きな影響を与えます。事実上の強制ということにもなりかねない側面を当然持ちます。この勧告を市町村がばらばらにやるということになれば、住民はたまったものじゃない。いわば国が共通のマニュアルをつくるというのは当然で、ある意味では、老朽化建てかえの場合の要件以上に厳密性が要求されるというふうに思います。
この市町村の勧告についての基準についてどう考えているのか、明確にしてもらいたいと思います。
○三沢政府参考人 建てかえ勧告の基準の問題でございますけれども、これはもうおっしゃるとおり、客観的なものでなければいけない、明確なものでなければいけないというふうに考えております。
これにつきましては、国土交通省令によりまして、構造の安全性とか設備の老朽度等の項目について基準を整備していくという考え方でございます。例えば、構造の安全性について言いますと、柱とか壁のひび割れとか変形等の状況とか、設備の老朽度でいいますと、給排水設備とか電気設備の老朽化の状態、こういうものを判定して、きちっと具体の勧告に当たって客観的な基準になるようなものをつくっていくという考え方でございます。
いずれにいたしましても、これはやはりわかりやすいものであるということと、客観的なものでなきゃいかぬ、これが二つ非常に大事なことでございますので、運用がばらばらになったり、あるいは恣意的な運用にならないように、基準の方を明確なものをつくっていきたいと思っておりますし、それから、勧告を行うに当たりましては、この法律上、都道府県知事と協議しなければならないということにもされておりますので、そういう意味からも、市町村ごとでばらばらな運用になるということについては、きちっと統一的な運用が図られるよう担保できるというふうに考えておりますので、それにつきましてさらに県等に対しても適切な助言をしていきたいというふうに考えております。
○大幡委員 本当にこの基準も、私は、最新の科学と技術の到達点を踏まえて、客観的で具体的なものをつくるということを重ねて要望したいというふうに思います。
このように、建てかえ問題を考えるときには、これは本当に十分な調査設計というのが決定的に重要になります。
今回、この法案に関する予算措置で、いわゆるこの建てかえ決議を上げる前の段階、建てかえを検討するための調査作業を行う場合でも補助の対象になるというのが出されています。
そこで、確認したいのですが、いわば建てかえを考えて調査をした、その結果として補修や修繕で対応できることがわかった、こういう場合でも補助の対象となる、このことを確認できますか。
○三沢政府参考人 建てかえの検討に当たりまして、区分所有者が情報を共有して十分な意見交換を行いながら合意形成を図っていくということが非常に重要でありますので、こういう観点から、十四年度予算の中で建てかえ決議前の調査設計、あるいはいろいろな検討に対する費用についても補助の対象に加えております。
これは、あくまでその建てかえの検討ということに対する補助でございますので、その結果がどうこうということではなくて、そういうプロセスに対する補助であるというふうに御理解いただきたいと思います。
○大幡委員 建てかえを考えて、いわばそのための調査という場合には補助の対象になるということだと思います。
次に、この建てかえ決議と建替組合の問題についてお聞きしたいのですが、マンションの建てかえは管理組合の主体性が基本で、マンション住民の立場に立って行われるべきことは言うまでもありません。今回の法案で、建てかえに関する決議は二つの要件があります。一つが区分所有法に基づく五分の四の決議、そして、建替組合は建てかえ合意者の四分の三となっています。
この建てかえ決議に当たっては、実際に進める上では、五分の四あるからというだけで突き進むということはやはりあってはならないというふうに思います。また、この建てかえ合意者の場合も、既に管理組合の建てかえ決議において建てかえに合意した人ではありますが、ここでも、この組合設立の合意は建てかえ事業そのものにかかわる問題でありますから、民主的な手続による合意を最優先すべきだと考えます。
神戸被災地の建てかえなんかのときには、建てかえ合意をした人が最終的にはやはり建てかえの反対に回ったというふうなことなんかも幾つか聞いていますし、そういう点では、こういうようなことも踏まえて、基本方針の中には十分な合意形成の必要性を改めて明確にする必要性があると考えますが、この点、いかがですか。
○三沢政府参考人 建てかえ決議をするに当たっては、やはり十分な情報を共有した上で、しかも正確な情報を得た上で議論をしていただいて、その上で合意形成を図るということは、もう当然のことでございます。ただ、建てかえ決議がなされた場合には、その後はやはり円滑な建てかえ事業が執行されるということも非常に大事でございまして、この法案は、そういう観点から円滑化に資するという目的で整備するものでございます。
○大幡委員 十分な合意形成の必要性を明確にするということについては当然ですね。
この建替組合の問題ですが、本法案で組合を認めると。その最大の検討点は参加組合員制度で、この参加組合員は民間ディベロッパーということになると思います。これが組合の主体性を損なうことになるんじゃないかという懸念が寄せられています。
率直に言って、今の管理組合の現状というのは、住民が主体にきっちりできているというのはむしろ少数だというふうに私は聞きました。民間ディベロッパーの利益最優先の建てかえが進められるということを危惧する声がマンションの関係者からもあったのですが、こういう問題を生じさせない保証というのはどこにあるのか。また、こういう問題の知識やノウハウに不足しがちな建てかえ参加者が、いわばこの参加組合員によって左右されることのないような十分な対応をとる必要があると思うのですが、この点どのように考えておられますか。
○三沢政府参考人 参加組合員制度というのは、区分所有者の方々が、例えば土地とか建物の権利関係とかあるいは工事の設計施工、こういったものに対する専門的な知識を必ずしも有していないという現状にかんがみまして、外の民間の方のノウハウあるいは資金力というのを活用できるように、そういう道を開いていくということでございます。
ただ、その参加につきましては、当然のことながら、区分所有者の意向を十分に反映するということは当然大事でございますので、組合の重要事項ということで定款で定めなければならないということにしておりまして、具体的に言いますと、組合員の四分の三以上の多数の者の同意を得るということが制度上必要とされております。
なお、これはこれとして、やはり組合員の方々が、みずから自分でしっかりした知識を得て、しっかりした情報を得て、それぞれきちっとした判断をしていただくということは、これも当然非常に大事なことでございますので、これも再三申し上げておりますように、そういった組合員の自主的ないろいろな判断に資するような情報提供なり、あるいはそれに相談に乗れるような体制の整備、これについても十分努めていきたいというふうに考えております。
○大幡委員 この建てかえ決議にしても、また組合設立の同意にしても、少数意見が出ることは容易に想像できます。今回のこの法案に対して、一般紙、これは三月八日の読売ですが、少数意見も尊重した判断が肝要になる、このように指摘をしています。
特に、建てかえに参加できない人の居住保障という問題は非常に重要です。みずからの財産を売り渡して他に移転する、このことは参加できない人にとっても居住権にかかわる大問題だし、参加する人にとっても負担の増加に伴う問題です。こうした方々に対する国や地方自治体の措置はどのようにやるのか。
実際、今、良質な公共住宅自身が大きく不足をしています。本法案に盛り込まれている国や地方自治体の居住の安定確保に関する責務を果たす具体的中身について、どのようなものかについてお聞かせいただきたいと思います。
○三沢政府参考人 居住の安定に関する措置を講ずるというのは極めて大事なことでございまして、このため、マンション建てかえ事業の施行者、それから国、公共団体は、国土交通省が定める基本方針に従って賃借人それから転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならないということをこの法案の九十条において明記しております。
この基本方針の中では、転出者の方々に対しましては、具体的な支援措置として、公共団体による住宅のあっせん、あるいは公営住宅等の公共賃貸住宅への優先入居、それから従前居住者用賃貸住宅に係る家賃対策補助、それから賃貸人が賃借人に支払う移転料の支払いに当たっての補助、こういうことを定めて実施することにしております。
それから、転出されない方の負担軽減という観点からいいますと、マンションの建てかえにつきまして、一定の場合に国と地方公共団体が助成をするということとあわせまして、そういうマンションの建てかえの資金について、住宅金融公庫の一番優遇された金利で貸し出しをするといったようなこと、あるいはその債務保証をきちっとできるような制度を用意する、さらにはいろいろな税制上の措置を講じるというようなことで対応しているというところでございます。
○大幡委員 私は、財政的な検討という問題も、本当に深くやる必要があるというふうに思うのですね。従前居住者用住宅補助などについても、結局、半額は地方自治体ですから、そういう点では地方自治体の負担があって初めて対応できるものだ。そうすると、地方自治体が対応するという保証はどこにあるのか。こういうことなども含めて、一層詰めた検討と議論が必要だというふうに思います。
最後に、扇大臣に、二つのことをお聞きしたいと思うのです。
一つは、建てかえはいわば組合員のためにある、そのために大事なことは住民の意思の尊重と民主的な合意形成の実現である。そのためには、管理組合に対する知識や経験の供与というのが本当に大事なのですね。管理組合への情報提供という点では、この間、ホームページの開設などが行われていますが、今回の法案によって、国や地方自治体のよりきめ細かな対応が必要になるというふうに思います。この点について、どうか。
もう一つは、ペイオフの問題なのです。
私は、マンションの組合の人と懇談して、この四月からの解禁で管理組合が本当に苦悩している、下手をしたら、建てかえどころか、日常の維持管理も不可能になるというおそれを抱いているところが随分あるのです。関西分譲住宅管理組合協議会というのは、ペイオフの実施に当たり、マンションの修繕積立金は一戸当たり百万円まで保証するという請願署名まで今始めて、取り組んでおります。
扇大臣はもちろん、ペイオフの担当ではありませんが、閣僚の一員として、またマンション対策を所管する閣僚として、修繕積立金などをいかに安全に保有するかということについて、この管理組合の悩みだとか対策を求める声を、ぜひ率直に受けとめていただきたいということをお願いしたいと思うのです。
○扇国務大臣 建てかえをするときには十分に意見を尊重しろという御意見でございますので、それはおっしゃるとおりだと思います。また、そのようにしていきたいと思いますし、それに必要な情報の開示でございますとか、区分所有者間での十分な議論を詰めていただくということが大事だと思います。
先ほどからも、私、国土交通大臣の基本方針というのを定めるというふうに申し上げておりますけれども、その中でも、建てかえに向けた区分所有者同士の合意の形成の促進に関する事項というものも明記いたします。
そういう意味では、これに従って、技術的な指針でございますとか、あるいはそのマンションの状況というものに対してマニュアルの整備、そして、それを皆さんにわかるように情報を提供していくということも大事なことだろうと私は思っておりますので、これからは積極的な情報の開示と、それから相談の窓口をつくるということも大事だというふうに申し上げておりますので、そういうことでの基本方針を私たちは示していきたい、そう思っていますので、その点については、御参考にしていただければと思っております。
それから、ペイオフに関してでございますけれども、これは正直申し上げて、私もマンションを持っております、大変困っています。
そして通知が来ます。管理組合から、積み立てている分のこの分はこの銀行に移し、この分は一時現金にし、この部分は何とかと、こう三方向に分けましたよという通知が参りました。皆さん困っていらっしゃいまして、管理組合自身が自己管理をしなければいけない時代に入ったということ自体は、私は、みずからの責任というものを管理組合の皆さんがやはり自覚しなければいけない時代なのだと思います。
これは管理組合だけじゃなくて、ペイオフ全体に対する国民の認識の問題でございますけれども、その運用を支援するために、私たちはペイオフに対応できるようにということで、財団法人マンション管理センターがございます、その管理センターを通じまして管理組合に対して、セミナーの開催をいたしましたり、あるいはインターネットのホームページ、パンフレット等によって、このペイオフ解禁問題に対する情報提供というのを行うようにいたしました。こういうものがお手元に行っているかもわかりません。
こういうもので、少なくとも皆さん方に普通預金の、決済をするという決済性の預金についても、ペイオフの解禁となる来年度まで、これは来年までいいわけですけれども、普通預金に対しても来年度までに地方公共団体の職員に対する研修というものをしていこうということで、これにも明記してございますし、都道府県におきます相談体制の充実というものを図っていく。
また少なくとも、これはちょっと手前みそといいますか、大事なことですから言わせていただきますと、財団法人マンション管理センターからマンションの管理組合に対して、ペイオフ解禁問題に対する情報提供はもとよりですけれども、今申しましたように、セミナーとかそういうことで、それぞれの管理組合がいろいろな対策を選んで、そして少なくとも、区分所有者の皆さんに周知徹底するということも私は努めていただきたい。
そういう意味では、私たち、地方公共団体の職員の研修ということを今の段階では国土交通省としてするまでで、私たちがペイオフ自体を、あなたはこっちにしなさいと言うほどの権利もございませんし、私たち自身も果たしてこれが安全で安心かと言われると、ペイオフになったときには苦しいな、せめて、こういう共同体の積み立てに対してはという陳情も来ております。
ですから、私も内閣の一員としては、そういう団体に対しては、ペイオフの適用除外というものがあり得るかどうかということも含めて今後検討しながら、できればそうしたいなと私も個人的には思っておりますけれども、どこまで努力ができるか、一応、国土交通省としては対応を検討してみたいと思っております。
○大幡委員 ぜひ、その対応を重ねてお願いしまして、質問を終わります。
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