●マンションの建替えの円滑化等に関する法律案の概要

　

　

〔背景〕

＊　マンションストックの総数は全国で約38S万戸、約1000万人が居住。

＊今後、老朽化したマンションが急増し、居住環境や防災面などで問題が深刻化。

建築後30年以上のマンション12万戸（平成12年）−＞　93万戸．（平成22年）

⇒マンション建替えの円滑化が、都市の再生と居住環境向上の観点から急務。

　

〔現行制度における課題〕
＊　建替えを行う主体の法的位置付けや運営ルールが不明確で、意思決定や契約行為等が円滑にできない。

＊　区分所有権や抵当権などの関係権利を、再建したマンションに円滑に移行させるための法的な仕組みがない。

　

＜本法案の横要＞

1．マンション建替事業の主体

�@マンション建替融合の設立

　建物区分所有法に基づく建替え決議がされた場合、建替えに合意した区分所有者が法人格を有するマンション建替組合を設立できるものとする。

�A運営・意思決定ルールの明確化

　マンション建替え組合の運営・意思決定のルールを法律により明確化し、合意形成や事業実施の円滑化を図る。

�B民間事業者等の能力の活用

　民間事業者等が組合員として参加できるものとすることなどにより、民間事業者等のノウハウ、資金力等を活用できるようにする。

2．マンション建替事業のしくみ

�@権利変換手法による関係権利の円滑な移行　　　　　　　　　　．

　マンション建替組合が定めた権利変換計画に従い、区分所有権、抵当権等の関係権利が再建されたマンションに円滑に移行できるようにする。

＊　権利変換

　事業施行前後の権利変動の内容を定めた計面の認可・公告等により、土地・建物に関する権利を一斉に移行させる法的手法で、都市再開発法に基づく市街地再開発事業で用いられている。

　

�Aマンション建替組合による権利の買取り　　　、

　建替えに参加しない者等からマンション建替組合が区分所有権等の買取りを行うことができるものとする。

�B登記の一括処理

　建替えに伴い必要となる登記を一括申請できる不動産登記の特例措置を講じる。

�C公的関与による事業の適正な実施の確保

　地方公共団体による技術的援助や監督により事業の適正な実施を確保。

＊　現行の区分所有法に基づくマンション管理組合や建替えを行う団体は、その設立に認可等を要しない一方、公的監督等の対象となっていない。

3．その他

�@建替えに参加しない者に対する居住安定のための措置

　高齢者など建替えに参加することが困難な者に対して、公共賃貸住宅への優先入居などの居住安定のための措置を講じる。

�A防災や居住環境面で著しい問題のあるマーンションの建替えの促進

　防災や居住環境の面で著しい問題のあるマンションについて、地方公団体が建替えを勧告できるものとする。

＊　勧告が行われたマンションの建替えにづいては、公共賃金隼宅の家賃減額や移転料に対する補助など借家人等に関する居住安定のための措置を講じるとともに、借家契約の更新等に関する借地借家法の特例を規定。

　

＜マンション建替事業の流れ＞　

　

　　　　　区分所有法による建替え決議

　　　　　　　↓　　　　　　　　　・事業計画、定款の作成

　　　　　　　↓　　　　　　　　　・行政庁の認可

　　　　　マンション建替組合の設立

　　　　　　　↓　　　　　　　　　・組合による建替え不参加者からの権利の買取り

　　　　　権 利 変 換 計 画 の 作 成

　　　　　　　↓　　　　　　　　　・組合による計画不同意者からの権利の買い取り

　　　　　権　　利　　の　　変　　換

　　　　　　　↓　　　　　　　　　・高齢者等の居住安定のための措置

　　　　　建　替　え　工　　の　実　施

　　　　　　　　　　　　　　　　　・組合による登記の一括申請

　　　　　再建建物への入居

　

〔参考〕マンション建替事業に対する支援措置

・建物の調査設計費、共同施設整備費等に対する補助

・建替事業費に対する公庫融資、債務保証

・権利の変換や転出に伴う権利の譲湊等に係る所得課税、流通課税等の特例措置

（所得税、法人税、登録免許税、住民税、不動産取得税、特別土地保有税、事業税、事業所税）