衆議院 国土交通委員会議録 第５号
平成十四年十一月十五日（金曜日）
午後一時二分開議
出席委員
委員長 久保 哲司君
理事 栗原 博久君 理事 菅 義偉君
理事 橘 康太郎君 理事 玉置 一弥君
理事 細川 律夫君 理事 赤羽 一嘉君
理事 一川 保夫君
岩崎 忠夫君 奥山 茂彦君
倉田 雅年君 佐藤 勉君
実川 幸夫君 高木 毅君
竹本 直一君 谷田 武彦君
西田 司君 林 省之介君
林 幹雄君 原田 義昭君
福井 照君 松浪 健太君
松野 博一君 松宮 勲君
松本 和那君 水野 賢一君
森岡 正宏君 阿久津幸彦君
井上 和雄君 大谷 信盛君
今田 保典君 佐藤謙一郎君
齋藤 淳君 津川 祥吾君
永井 英慈君 伴野 豊君
平岡 秀夫君 前原 誠司君
高木 陽介君 土田 龍司君
大幡 基夫君 瀬古由起子君
原 陽子君 日森 文尋君
松浪健四郎君
…………………………………
国土交通大臣 扇 千景君
法務副大臣 増田 敏男君
国土交通副大臣 中馬 弘毅君
国土交通大臣政務官 高木 陽介君
政府参考人
（総務省自治税務局長） 瀧野 欣彌君
政府参考人
（法務省民事局長） 房村 精一君
政府参考人
（厚生労働省大臣官房審議
官） 阿曽沼慎司君
政府参考人
（資源エネルギー庁電力・
ガス事業部長） 迎 陽一君
政府参考人
（国土交通省住宅局長） 松野 仁君
国土交通委員会専門員 福田 秀文君
―――――――――――――
委員の異動
十一月十五日
辞任 補欠選任
小里 貞利君 佐藤 勉君
砂田 圭佑君 竹本 直一君
中本 太衛君 森岡 正宏君
西野あきら君 林 省之介君
菱田 嘉明君 奥山 茂彦君
堀之内久男君 水野 賢一君
山本 公一君 松浪 健太君
今田 保典君 齋藤 淳君
大幡 基夫君 大森 猛君
保坂 展人君 日森 文尋君
二階 俊博君 松浪健四郎君
同日
辞任 補欠選任
奥山 茂彦君 菱田 嘉明君
佐藤 勉君 小里 貞利君
竹本 直一君 砂田 圭佑君
林 省之介君 西野あきら君
松浪 健太君 山本 公一君
水野 賢一君 堀之内久男君
森岡 正宏君 中本 太衛君
齋藤 淳君 今田 保典君
大森 猛君 大幡 基夫君
日森 文尋君 保坂 展人君
松浪健四郎君 二階 俊博君
―――――――――――――
本日の会議に付した案件
政府参考人出頭要求に関する件
建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法
律の一部を改正する法律案（内閣提出第一〇号）
――――◇―――――
○久保委員長 これより会議を開きます。
内閣提出、建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等
に関する法律の一部を改正する法律案を議題といたします。
この際、お諮りいたします。
本案審査のため、本日、政府参考人として国土交通省住宅局長松野仁君、総務
省自治税務局長瀧野欣彌君、法務省民事局長房村精一君、厚生労働省大臣官房
審議官阿曽沼慎司君及び資源エネルギー庁電力・ガス事業部長迎陽一君の出席を
求め、説明を聴取いたしたいと存じますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○久保委員長 御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
―――――――――――――
○久保委員長 質疑の申し出がありますので、順次これを許します。菅義偉君。
○菅（義）委員 自由民主党の菅でございます。
早速質問をいたします。
今回の区分所有法の改正案が成立をしますと、適正化法、建替え円滑化法と、い
わゆるマンションに関する当面の重要課題と言われるものが大体めどがつくのかな
というふうに実は思っています。約一千万人の人がマンション生活をしておるわけで
ありますけれども、私もその一人として、こうした新しい制度に期待をしているもので
あります。
この三つの法律というのは、これはすべて扇大臣のもとで成立しているわけですけ
れども、まず大臣に、今の心境みたいなものを簡単にお聞かせいただければありが
たいと思います。
○扇国務大臣 昨今の日本の状況を見ましても、根本的にはそれぞれ一軒家を持
ちたいというのが希望としては一番おありになるだろうと私は思います。ところが、諸
般の事情でどうしてもマンションに頼らざるを得ないという状況の中で、マンションの
居住者が多くなった。今菅議員がおっしゃるように、一千万人という居住者がおりま
す。ところが、今、老朽化するマンション、バブル期にばんばん建てたものもございま
すけれども、十年後にはこれが百万戸になるというような恐ろしい数字が出てまいり
ます。
マンションをお買いになったりマンションに賃貸で入っている人たちも、それぞれの
権利は、一戸住宅を持っている方と同じような権利がなければ、共同住宅だからとい
って権利が主張できない、また保障されない、そういう不安があったのでは、社会現
象としてもう本当に大変心配なことが起こり得るという想定のもとに、私は、この区分
所有法、円滑化法、そして管理法、この三つがそろって、マンションに対する、私は、
できれば三種の神器というくらいになればありがたいなと思っております。
法律のことでございますから、一〇〇％行き届いたものができるわけありませんの
で、それぞれその時代に応じて大胆かつ柔軟にという、小泉総理のお話ではありま
せんけれども、変えていくということも時代の流れであろうと思います。現段階でそれ
を整備する上では、一応皆さん方の御了解を得られ、安心して住めるということにぜ
ひお役立ていただきたい、またそれを利用する方法を我々はぜひ普及させていただ
きたいと思っております。
○菅（義）委員 私も、マンションの居住者の一人として、ある意味ではこの制度が
できて安心しているなというふうに実は思っております。
とはいえ、今大臣が言われましたけれども、これからもいろいろな問題が出てくると
いうふうに思います。例えば耐震だとかいろいろな問題があると思いますけれども、
今後の参考に、これはぜひ局長に、どんなものがあるかお答えいただけますか。
○松野政府参考人 今大臣から今後の考え方、基本的な構え、お話がございまし
た。委員からお話がございましたような耐震改修の問題も含めまして、建てかえある
いは修繕に係ります合意形成、あるいは建てかえの際の転出者に対する居住安定
措置、耐震改修の支援方策など、地方公共団体、民間事業者、マンション管理士等
の専門家の方々を含めた連携体制を整えまして、制度が有効に機能するよう、努め
てまいりたいと思います。
○菅（義）委員 これからもマンションはますますふえていくと思いますので、そうし
た問題を解決できるよう、ぜひ努力をしていただきたいというふうに思います。
今回の区分所有法の改正で、建てかえ決議の要件は、五分の四以上の賛成とい
う特別多数によって決まることになりました。当然これは既に完成をしているマンショ
ンにも遡及的に適用されるわけであります。しかし、実際にマンションに住んでいらっ
しゃる人からいえば、当時はこれにまだいろいろな条件がついていましてね、それと
違って新しい法律で建てかえをするようになるわけでありますね。その辺については
どのような感想を持っているのか、お尋ねをします。
○房村政府参考人 マンションの場合には、一つの建物を複数の人で事実上共有
しているという関係にありますので、その権利の行使等に当たって、どうしてもお互
いの制約がございます。それぞれの人が一人で一つのものを持っているように自由
にその権利を行使するということはできません。これは建てかえについても当てはま
るわけでありまして、民法の原則のとおり全員一致を要求いたしますと、実際上建て
かえが不可能になってしまう。したがいまして、いずれ建てかえが必要となる建物で
ございますので、合理的な建てかえの制度というものをつくりませんと、結局は区分
所有権そのものの維持ができなくなってしまう、こういうことになります。したがいまし
て、区分所有建物の建てかえに関して区分所有者がこうむる制約というのは、それ
ぞれの権利の内在的性質に基づいてこうむるものであるというぐあいに考えておりま
す。
当初出発した時点では、この区分所有法では全員一致を要求していたわけです
が、それではとても建てかえができないということから、昭和五十八年に五分の四の
特別多数決と過分の費用要件、こういうことで建てかえができるようにしたわけでご
ざいます。
ただ、この五分の四プラス過分の費用という、過分の費用要件につきましては、非
常に明確性を欠いて、実際に建てかえを行おうとするとその円滑な実施の妨げにな
る、こういう御指摘を強く受けたところから、今回この見直しを行いました。そして、実
質的に区分所有建物の建てかえが円滑に行えるように、合理的な解決が図られる
ようにということから、明確性に欠ける過分の費用要件は廃止し、五分の四の多数
決のみにする、しかし同時に、その決議が合理的なものとなるように、集会等、決議
に至る過程を整備いたしまして合理性を担保する、こういうことを考えたわけでござい
ます。
そういう意味では、全体的に、今回の改正法案でお願いしております建てかえ決
議の制度というのは、区分所有建物について合理的な建てかえの制度を整備すると
いう内容になっていると思っておりますので、そういう意味では、現在の建物にこれを
適用するということに法律的には問題はないものと考えております。
○菅（義）委員 今局長が言われました過分な費用というのが神戸の地震の後も
問題になって、余りにもあいまい過ぎる、そういうことで廃止をされた。ただ、今も言
われましたけれども、今度は建てかえ決議を予定する場合、二カ月前に理由などを
通知する、こういうことであります。これは、ある意味では、過分な費用要件を外した
から、バランス的にこれをつけ加えたのかなという思いもしないわけじゃないんですけ
れども、これについてはどうでしょう。
○房村政府参考人 そういう意味では、昭和五十八年当時、過分の費用要件を要
求した趣旨としては、多数決による建てかえ決議について最小限の合理性を担保し
よう、こういう趣旨であったと理解しております。
ただ、その合理性を担保するための要件が、かえって建てかえの妨げになってしま
っているという御指摘があって見直したということから、これにかわるような合理性担
保の手段を講ずる必要があるだろう。こういうことを考えまして、委員から御指摘いた
だきましたような、今まで一週間前に発すれば足りた集会の通知を二カ月前にしな
ければならない、また、その通知に、従来であれば建てかえの要領だけで足りたも
のを、その建てかえについての情報のみならず、建物を維持するとした場合にかか
る経費であるとか修繕計画、修繕積立金、こういうような、建てかえるかそれとも建
物を維持するのかということを区分所有者が合理的に判断をするに必要と思われる
情報を必ず通知するように、こういう制度を設けまして、合理的な決定をしていただけ
るような仕組みにしたつもりでございます。
○菅（義）委員 さらに、この通知事項には、建てかえをしない場合でも建物の効用
の維持または回復に要する費用、これは修繕と建てかえの費用を比較することがで
きるよう、このようになっておりますけれども、一つの管理組合にとって、この費用を
積算するというのは、これまた大変な問題であって、費用もかかることですよね。
これについては住宅局にお尋ねをしたいんですが、例えば、兵庫県の住宅供給公
社ですか、これは計画を総合的にコーディネートする中で管理組合をサポートする、こ
ういうことを聞いておりますけれども、こうしたことを全国的に広げていくことも必要で
はないかなというふうに私は思いますけれども、これについてはどうでしょう。
○松野政府参考人 委員御指摘のように、今後、建てかえの際に、修繕すべきか
どうかということも含めまして、その判断あるいは工法の選択、あるいは工事費の積
算のチェックなど、関係権利者間の合意を進めていくということは、民間事業者の活
動だけでは確かに困難な面があります。したがいまして、この場合、中立公平な公
的セクターの役割も重要なのではないかという、御指摘のとおりだと思います。
お話のございましたように、兵庫県では、阪神・淡路大震災で被災しましたマンショ
ンのかなりの部分について公社が支援に入ったという実績がございます。こうしたこ
とも、私どもも念頭に置いて考えていきたいと思います。
いずれにしても、地方住宅供給公社のあり方、国及び地方公共団体におきまして
その見直しをしてまいりますけれども、今の御指摘の点を踏まえて検討させていただ
きたいと思います。
○菅（義）委員 ぜひ前向きに取り組んでいただきたいと思います。
さらに、管理組合の法人化についてお尋ねします。
今回の改正では、四十七条で定める、三十人以上という管理組合の法人化の要
件を撤廃している。私もマンションに住んでいて、管理組合が生きた組織としてこれ
から機能していくためには法人化というのは必要だと思っていますし、これについ
て、私はよかったなというふうに実は思っております。実際に、この要件を撤廃した場
合、法人の活用という点についてどんなことがあるのか、答弁をいただきたいと思い
ます。
○房村政府参考人 現行法が三十人という要件を法人化に課しておりますのは、
やはり法人化するメリットというのは相当大規模なところに限られるのではないか、こ
のようなことからそういう定めをしたわけでございます。
ただ、その後マンションが普及するに従いまして、区分所有者が三十人に達しない
比較的小規模なマンションにおいても、管理組合の活動を強化するために法人化し
たい、こういう要望が出てまいりました。
今回、それを受けまして、管理組合法人の設立について、人数要件を定めるという
ことを撤廃いたしまして、それぞれのマンションの実情に応じて、法人化することにメ
リットを感ずるところは自由に法人化していただける、こういう仕組みにいたしました。
そういう要望が来ていたくらいですから、私どもとしては、今回の改正によって制約が
撤廃されたことに伴いまして、ある程度は法人化が進むのではないか、こういうぐあ
いに考えております。
○菅（義）委員 マンション管理組合というのは、委任状によって決まることが結構
多いわけですけれども、そういう意味では、やはり管理組合の人の意識を向上する
ためにも効果があるというふうに私は思っております。
さらに、私の選挙区は横浜でありますけれども、ワンルームマンションで一人で生
活をしている人、あるいは投資のためにマンションを購入している人、結構いらっしゃ
るんですね。こういう人たちというのは余り組合の会合に参加したりしない、こういう
人が多いですね。しかし、この規定で、五分の四なければならないということであり
ますけれども、例えば、何回催促をしてもこの決議に参加をしない、こういう人たちに
対しての対応というのは何かあるのですか。
○房村政府参考人 現行法の要件は、区分所有者の絶対数あるいは絶対的な持
ち分権を基準としておりますので、集会に出席しない方についても反対の方にカウン
トされる、そういうことになっております。
通知をしても出席をしてこない人に対する特別の扱いが現行法に定められている
かということになりますと、そういう議決権の数え方に関しては特段の定めはござい
ません。
ただ、集会の通知をするということに関しては、届けられたところに通知をすればい
い、あるいはそういうところを届けもしないような人については、どこにいるかわからな
い場合には、そのマンションの中に掲示をすれば通知をしたことになる、こういうよう
なそれなりの配慮はいたしてはおります。
○菅（義）委員 これは所有者不明の場合についても同じ扱いになると思いますけ
れども、これからは、例えば五分の一以上の人が反対であればできないわけです
ね。逆に、賛成の人が五分の四以下では、何としても熱心にやりたいといってもでき
ないわけですから、例えば、何回通知したらいいんだとか、いろいろなことを検討して
いく必要性というのはあると私は思いますので、意見として申し上げます。
さらに、不在所有者の多いマンションへの対策として、区分所有関係を解消すると
いう方法も、これは一つの方法として考えられるのではないかなというふうに思いま
すけれども、これについてはどんな見解を持っておりますか。
○房村政府参考人 現行の建てかえ制度というのは、現在のマンションを壊して、
そこに同じ区分所有者で新しい建物を建てる、こういうことを前提とした制度でござい
ますが、そういう新しい建物を建てるということなしに区分所有関係そのものを解消し
てしまう、その方法としては、代表的なものは、区分所有者の多数決で、区分所有
建物とその敷地権を一括して第三者に売却してしまう。そういうことによって区分所
有者は区分所有関係を離脱して、一括して売却した代金をそれぞれ持ち分に応じて
配分する。このようなことが区分所有関係の解消の代表例だろうと思います。
実は、法制審議会の審議の中でも、建てかえもそうだけれども、そのような区分所
有関係の解消ということも選択肢として検討すべきではないかという御意見もござい
ました。ある程度議論もしたわけでございますが、ただ、区分所有建物について、各
専有部分に担保権であるとか用益権であるとかさまざまなものがついた場合に、そ
の処理をどうするかという、非常に複雑な関係が生ずる可能性がございます。そのよ
うなことから、今回は、やはり緊急性の高い建てかえ決議そのものの検討を優先す
べきではないかということから、区分所有関係の解消制度についてはそれ以上取り
上げないということといたしております。
○菅（義）委員 今の問題も、これは将来的にまたぜひ検討していただきたいと思
います。
そして、今回の改正で、団地の一括建てかえの場合は、全体には五分の四を満た
した上で、各棟については三分の二以上を要する、そういうことになっています。民
法では全員一致が共有物を処分する場合の原則でありますよね。しかし、今度の改
正によって、区分所有法は、二分の一、三分の二、四分の三、五分の四と、いろい
ろ要件が定められておりますけれども、それにはそれなりにしっかりとした理由があ
るものと思っておりますので、その辺について御説明いただけますか。
○房村政府参考人 民法は、共有物の変更をしようと思うと、全員一致でなければ
いけない、こういう極めて厳しい制約がかかっております。ただ、共有者の間で意見
が一致しない場合、そうすると行き詰まってしまうわけですが、そういう場合に備えま
して、民法は共有物分割請求というものを認めております。これは共有者一人ででき
る、そして、その共有者の一人が共有物の分割請求をすると共有関係を解消してし
まう。現実に物で分けられれば物で分けますし、現実に物で分けることが不可能で
あると、そのものを競売して第三者のものにしてしまう、その代金を分け合う。こうい
う形で、民法は、共有関係に基づく制約から離脱したいという人の意思を尊重する仕
組みをつくっております。
区分所有建物も共有に係るわけでございますが、共有とはいえ、自分たちの住居
として確保している建物ですから、民法の一般原則のようにそのうちの一人がもう区
分所有関係をやめようと言えばそれでやめられるという性質のものではございませ
ん。これはどうしても共有として使い続けなければならない。そうなりますと、全員一
致ではそれはもうとてもうまく運営できないことは明らかでありますので、多数決で
物事を決めていかざるを得ない。その場合に、多数決で決めるべき事柄に応じて、そ
の多数決の割合を変えていくということになったわけでございます。
最も基本的な管理、こういうものについては二分の一を超えるということで足りるで
あろう。もう少し重要な、例えば共有部分の変更であるとか、最も根本規範である規
約の変更であるとか、こういうものについては四分の三の加重した多数が必要であ
ろう。そして、さらに重大な建物そのものを取り壊してしまうという建てかえ、こういう
ものについては五分の四を要求する、こういう考え方で来ていたわけでございます。
今回、団地管理組合による一括建てかえ決議を設けましたが、これについても、そ
ういう重大な事項でございますので、建てかえ決議と同じ五分の四ということにいた
しました。今回の一括建てかえ決議の各棟ごとの要件として三分の二というものを
要求して、これはまた新たな数字にはなります。これは、全体として五分の四という
非常に高いハードルを要求しましたが、しかし、各棟ごとに見ると、各棟ごとの所有
者の多数が反対しているのに建てかえを強制されるのはやはり不合理だろう、そう
いう意味で、大きな影響をこうむる各棟ごとについて見ても賛成者が相当多数いると
いうことを確保すべきである、こういう観点から考えたわけであります。それと同時
に、一括建てかえ決議という団地全体の要望を、ある一棟の少数の人が反対したか
らといって、全部がだめになってしまうということになるわけですので、一種の拒否権
でございますから、余り少数の人で拒否できるようにするというのも一括建てかえ決
議を設ける趣旨に反するだろう。このようなことから、賛成者が反対者の倍はいると
いうことで三分の二というものを各棟ごとに要求いたしました。以上のような考え方
で、かなりいろいろな数字が出てまいるわけでございます。
○菅（義）委員 多数の人を考えれば少数の人からの批判が出る、少数に配慮す
れば多数の人から批判が出る、そういう中で、今の局長の説明は非常に説得力の
ある説明でございました。
以上で終わります。
○久保委員長 津川祥吾君。
○津川委員 民主党の津川祥吾でございます。
区分所有法及びマンションの建替え円滑化法の一部を改正する法律案についてお
伺いをいたします。
まず、私の認識といたしましては、現実に発生している問題に対して対応するとい
う意味では、こういった法案はまさに必要なことであろうということをマンションの建替
え円滑化法のときも申し上げました。そういった意味では必要なものであろうかとい
うふうに認識をいたしますが、同時に、中長期的な、マンションはどうあるべきか、あ
るいは住宅政策はどうあるべきかというような視点も常にやはり持っていかなければ
ならないんだろうな、こういった認識を持っておりまして、そういった思いを持ちながら
質問させていただきます。
まず、この建替え円滑化法の議論をしたときもそうでありましたが、こういった法案
を議論するときに、大変多くの方から御関心が寄せられることがあります。なぜか。
まさに今紛争が起こっている部分というものもあろうかと思いますが、もう一方で、分
譲マンションに住んでいらっしゃる方々にとって、自分の帰るべきところが自分の意
思に反して失われるかもしれない、大変深刻な不安があるということがその理由の
一つでもあろうかというふうに思います。つまり、生存権にかかわる部分の問題であ
ります。マンション建てかえに賛成しようが反対しようが、安心して生活することが侵
されてはならないということであろうかというふうに考えます。
具体的に言えば、例えば、建てかえに参加することが困難な高齢者等の社会的弱
者に対して、居住安定のために必要な措置をしっかりととっていただきたいということ
でありますが、このことに関しては、さきの国会の中で議論をしていた中でも、大臣
にも、これははっきりと、しっかり対応するという旨の御発言があったというふうに記
憶をしておりますので、これはぜひよろしくお願いをいたします。
そして、もう一点は、当然のことでありますが、所有権にかかわることだからであろ
うかと思います。
所有権というのは、一度発生すれば、基本的には永久に続くもの、つまり、一たん
これは自分のものであると言えば、この権利を手放したりしない限り、このものが消
滅しない限り、少なくともだれか、私でないかもしれませんが、だれかの所有権とい
うものが常に発生をしているということであろうかというふうに思います。
まさに、なくならなければというところが重要なところでありまして、民事局長もちら
っとおっしゃったかなというふうに思うんですが、これはちょっと質問通告していないん
ですけれども、このものが消滅しない限り所有権というものは続く、つまり、所有権と
いうものは、これが消滅してしまえばそこで所有権もなくなるものだという認識でよろ
しいでしょうか。ちょっと確認させていただけますか。
○房村政府参考人 御指摘のとおりでございまして、所有権の目的物がある限り
は存在します。
○津川委員 ですから、マンションがなくなってしまうというのは、生存権としてはま
さに大変な問題ですが、所有権という考え方からすれば、なくなるのは当たり前の話
でありまして、百年、二百年もてば自分の方が先に死ぬかもしれませんが、どこかで
なくなるということは、失うこと自体が実はそんな大きな問題ではないんだと私は思う
んです。
そこは整理しなければならないと思うんですが、例えば、これが比較的安いもので
あれば、これを買った、すぐに壊れてしまった、別のメーカーのものを買った、少し長
もちをした、では今度からこっちのメーカーのものを買おうと判断できますが、マンショ
ンのように、大きな、高価なものに関しては、そういう判断はなかなかできない。一回
買って何千万というものであれば、これはだめだったから今度こっちにしようというよ
うなレベルの話ではない。
そういったことから考えると、大臣にこれは伺いたいんですが、これは現実論という
よりは理想論かもしれませんが、マンションを買うときも、これは何年もつんだというこ
とが購入、契約の際にはっきりと明示されるべきなのではないか。理想論であります
が、そういうことであれば、契約するときも、これはまさに六十年だとか、あるいは三
十年でもいいわけですよ、三十年だと思って買うわけですから。本来であればそうい
うふうになるべきだというふうに思いますが、大臣の御所見を伺いたいと思います。
○扇国務大臣 津川議員も今まで論議なすっておわかりになっていると思いますけ
れども、耐久年数を何年か明示しろというのは一番難しいことでありまして、人間の
体もそうでございますし、健康診断を受けたからといって、健康診断で十年の保証が
あるわけじゃなくて、健康診断を受けて翌日ぐあいが悪くなる人もあります。
我々は、家というものがなるべく長もちするようにメンテナンスを図り、そのために管
理組合をつくり、そして、私が、これは長い間論議しておりますから、言いますよう
に、まず自分の所有権のあるところを完全に長もちするように保管する、修理する、メ
ンテナンスをやる、それが自助である。次は、共助というのは、そのマンション全体
の所有者が共同して共用部分もメンテナンスを考えていく。それによって、同じ時期
に建てたマンションが、こんなにまだ新築同様だというのと、同じ時期に建てたのに
どうしてこんな汚いのという、本当にまるで違いますね。
それと同じように、それぞれのマンションのメンテナンス、あるいは心がけ、そして
何のために組合が――一年たったら防水を見直そうとか、三年たったら外壁を直そう
とか、組合では全部そういうスケジュールを立てます、そのための管理組合ですか
ら。その管理の仕方によってまるで耐用年数が違ってまいりますから、今津川議員
がおっしゃいましたように、百年もつというのを目標に百年マンションというのを今やっ
ておりますけれども、それが完全に、意を尽くして、そして全部できたから百年もつと
いう保証というのがなかなかできないというのが現実でございますから、なるべく長
い耐用年数を明示できれば、私もこんなうれしいことはないと思いますけれども、なる
べく長くなるようにそれぞれが努力するということで私は御了解いただけるものと思っ
ております。
○津川委員 契約のときに何年とは明示できないけれども、なるべく長くしようとい
うお話であったかと思います。
先日の参考人の方々の御意見ですとか、あるいは各委員の先生方の御意見も大
体これは共通するところだと思いますが、なるべく長もちをさせようと。資源の問題、
環境の問題、あるいは国富の問題、そういった観点から見て、マンションはなるべく
長寿命化をさせるべきだということに関しては余り議論の余地がないかと思います。
しかし、何年を目標にするかというのも実はちょっと問題かなと思います。例えば六
十年なのか百年なのか、これは、しっかりとした中古マンション市場を整備するという
観点から見れば、大変重要な数字になるわけであります。実際に海外では、アメリ
カ、イギリスは例えば百三年だとか百四十年だとか、向こうはマンションじゃなくてア
パートメントとかフラットとか言いますが、同じようなもので、大体そのぐらいもつ、日
本のは短くてしかも高いというような言われ方をされています。
家を持つサラリーマンの多くが住宅ローンを払うために働いているんじゃないかと言
われているような日本の住宅事情を変えていかなきゃいけない、こういう考え方から
すれば、一戸建てももちろん、マンションもそうでありますが、優良な中古住宅市場
の整備というのは不可欠だと思います。そういう住宅政策を実現するためには、マン
ションに対して、例えば目標とする耐用年数がどのくらいかというのは、これは数値
として重要になるはずであると思います。
大臣も日本のグランドデザインと、私、何度も委員会で質問をさせていただきました
が、大臣が描いていらっしゃるグランドデザインの中で、住宅に関しては、多様なライ
フスタイル、ライフステージに応じてゆとりある豊かな質の高い住生活を実現するた
めに、良質な住宅・宅地ストックの形成を図るとともに、質の高い住宅ストックを活用
しつつ、円滑な住みかえを促進するというふうに書いています。これは当然優良な中
古住宅市場の形成というものをお考えのことだというふうに思いますが、その中でマ
ンションの耐用年数はどの程度を目標とすべきかというお考えをお持ちか、お伺いを
したいと思います。
○扇国務大臣 先ほどからお答えしておりますように、津川議員も御存じのように、
日本は世界一の長寿国になりました。ですから、なぜ我々は長寿国になったかとい
うことを考えれば、あらゆる条件が整った、医療的な進歩もあるでしょうし、食糧もよく
なったし、あるいは環境もよくなったしということがあるかもしれません。
それと同じで、鉄筋コンクリートは大体六十年と言われました。ですから、鉄筋でマ
ンションを建てた場合は、本来六十年もつという保証がなければおかしいはずでござ
いますけれども、今は、法制審議会でも随分御論議なすったということですけれど
も、大体三十年ぐらいで一応見直そうではないかということも出てくる。あるいは粗雑
な、変な話ですけれども、バブル期にワッショイワッショイと建てたものは、人手も足
りなかった、あるいは材料も粗悪なものを使った等々で、十年たってもうおかしいなん
というのもなきにしもあらず。
ですから、マンションを買うときには管理を買うと私が言い続けておりますように、い
かに管理が行き届いたマンションであるか、それが長もちさすということの一番基礎
ではないかと。それから、先ほど申しましたように、一戸住宅を持ちたいというのが原
点ですけれども、一戸住宅を持ったときの責任感、これが自分の家だというその責任
感を、共同住宅になれば、全員がその責任感を持つことによってうんと長もちして、こ
んなによく長もちできているマンションはというぐらいにもつものだと私は思っています
ので、人間の寿命と同じように、世界一の長もちをするマンションだというものが日本
にできれば一番いいと思っています。
○津川委員 わかりました。世界一を目指すということですが、実際、もちろんこれ
はそう簡単にはできないのではないかという大臣のお考えはわかります。
ただ、これが、例えば三十年ぐらいだあるいは四十年ぐらいだというのが、百年ぐら
いだということであれば、相当数、住宅全体のストックの構成が随分変わるはずで
す、つまりフローの量も変わるわけですから。そこがまさに政策的に大きく変わるとこ
ろで、どんどんつくりながらどんどん長もちさせてしまうと、これはどんどんふえてしま
って、多くなり過ぎてしまう。そこで、どんどん安くなればいいということで、例えばそ
れでもいいかもしれませんが、それがいいはずはないわけでありまして、やはり適正
な量をある程度目標にするというのも、これは実際にできるかどうかは別として、大
変重要なポイントではあろうと思います。
さらに言うと、私、さきの国会でも若干申し上げましたが、いつまで続くかわからな
いマンションをこの期間だけ所有するという所有権を持つこの区分所有のあり方より
も、期間を区切った定借の方が、私はこれは議論は非常にしやすくなるんじゃないか
と。マンションというものはいつかは建てかえられるという話をしましたが、私、いつか
建てかえられるとは思わないんです。いつかは壊れるかもしれませんが、建てかえ
るとは限らないですよ。建てかえることを前提にしないとはまさにそういうことでありま
して、だから、なくなるかもしれないものの所有権、これが三十年か六十年か百年か
百二十年かわからないというよりも、例えば五十年という定借の方が契約は非常に
しやすいんじゃないかという思いが私にはありますので、この長さというのは実は重
要だと思うんですが、そうではなくても、マンションにはそれぞれ固有の条件がある、
整備そのもので変わるといいますが、実は私は、ある程度これは技術的に定められ
るものだというふうに思っております。それをちょっとお話をさせていただきます。
今回、いろいろと各委員から指摘がございますが、今回の法案の改正の中であり
ますけれども、建てかえ決議の客観的要件について法務省の方にお伺いしますが、
法制審議会の部会と総会ですかの中で、その一連の議論の流れについては、我が
党の阿久津委員なんかに対しても大変懇切丁寧に説明をしていただきましたので、
理解をいたしました。結論としては私は大変よくわかります。あいまいな部分をなくし
て不要なトラブルを回避する、そのために五分の四要件のみという大変シンプルな
条件に行き着いたということは、私も最初は驚きました。驚きましたが、先日来の説
明を伺う中で、ある意味で大変妥当な結論なのかなというふうにも思っております。
実は、私は、四月のこの建替え円滑化法案の議論の中でも指摘をしたところであ
りますが、法制審議会で客観的要件を出すこと自体に私は無理があるんじゃないか
と思っています。まあ、非常に言い過ぎかもしれませんが。
例えば、三十年と四十年の両論併記とありました。これはおかしい。
私が前に指摘したやり方は、いろいろな法律を参考にしましたというんですね。例
えば、公営住宅法を根拠にして、あれでは耐用年数七十年だ、その二分の一の三
十五年。これを一つ。それから、都市開発法から四十七年、これの三分の二。三分
の二で幾つか書いていませんでしたが、三十一・三年ですか、大体。
これらの数字を見て、いろいろな法律から引いてくると、建てかえが始まるあるい
は建てかえの議論を始める年は、大体三十年から四十年の間にあるという結論です
ね。三十年から四十年の間のどこかにあるんです。三十年と四十年の間のどこか以
降に建てかえの議論が始まるはずなんですから、三十年に始まるというのはおかし
いんですよ、明らかに。四十年ならまだわかります。だから、その前倒しで三十年と
いうのが出てくること自体私はおかしいと思ったのです。
それから、実態が、三十年より前に建てかえているのもあるじゃないかと。それは
ありますよ。等価交換なんかできれば、もう二十何年たったけれども、これはただで
建てかえられるなら、ただでというのはちょっと違うかもしれませんが、安く建てかえ
られるということであれば、それならやろうかなと思いますよ。それは、どちらかという
と特異な例でありますから、普通は、もう少し長もちをさせなければならないというこ
とから考えれば、三十年という数字はどう考えても短過ぎる。
それとか、あとは、実態調査の中で、物理的老朽化というものと社会的老朽化とい
うものを余り区別していないんじゃないか、何かまざっているんじゃないのかなという
感じがしてなりません。機能的老朽化という言い方もできますけれども。例えば、一
部滅失その他、損失その他の事由による場合というところの基準のつけ方も、価格
を基準にしている。価格というのは、まさに社会的要因ですよ。そうですよね。社会
的要因で、それを客観的要件にするというのは非常に無理があるわけです。
また、今もいろいろな議論がありますが、修繕か建てかえか。これは、費用を比較
するということは、所有者にとっては大変重要な関心事だと思います。ただ、どういう
ものを建てるかということによって全く変わってくるわけです。つまり、その所有者の
方々が何を求めているかによって変わるわけです。ですから、この修繕か建てかえ
かということの費用の違いというのは、まさに主観的に考えたときには重要な基準で
ありますが、客観的な基準になり得るはずがないんです。
そういったことから考えれば、このまま議論がいったら、これはちょっとどうかなと思
っていたんです。思っていた中で、五分の四だけになったというのが、ある意味で、
なるほどなというふうに、私は、これを聞いてからですが、思ったというところでありま
す。
民事局長にお伺いしますが、この一連の議論の中で、物理的老朽化に限定して客
観的要件を設定するという議論がなされたかどうか。
これは、例えば、先ほど副大臣もおっしゃったことかと思うんですが、旧建設省時代
に、建物の長寿命化に関する研究というのをしっかりやっているわけですよ。ＲＣ造
に関して、このぐらいやれば六十年、このぐらいやれば百年もつだろうというものを出
しているわけです。これは、昭和五十五年ですよ。
今からずっと前にこういったものをやっているのに、今、法制審議会で三十年か四
十年かという議論をやっているというのは、これは国土交通省としてもっと言うべきじ
ゃないかということを言ったんです、これは技術的な問題として。どうですか。技術的
な議論、物理的な老朽化に関した議論というのはどういったものがあったのでしょう
か。
○房村政府参考人 非常に厳しい御指摘でございまして、実は私ども、御指摘の
ように、法制審議会の中で、客観要件を明確化するために、年数というようなことをい
ろいろ考えたのですが、その年数について批判をされる方の中に、御指摘のように、
まさにそういう技術的観点が法制審議会では弱いのではないか、学会でセミナーを
やったところ、技術者の方々は口々に三十年、四十年という基準はおかしいというこ
とを言っていた、こういうような意見もございました。
また、そこは技術系でない私どもの弱さでございまして、従前の過分の費用要件と
いうものが、どうしても費用というような、まさにおっしゃるような社会的な評価、これ
を含んだ基準になっておりまして、これをできるだけ客観化するということは考えまし
たが、やはりどうしても、建てかえの相当性を判断するための要件だということを考え
ますと、おっしゃるような純粋に技術的な要件というものにはなかなか持っていきにく
いのではないか。それをできるだけ明確化するということで、年数を考えたわけです
が、その年数がある意味で非常に評判が悪い。個別的な状況が一切反映しないと
か。
そういうこともありまして、そういった純粋に客観的な要件は難しいのではないか、
いわば個人ごとに違う効用関数を持っている人たちが集まって決議をする、そこを客
観要件で縛るということは無理だ、こういうことを幹事の方がおっしゃいましたが、最
終的にはそういう考え方で、合理的な手続をつくることによって合理性を担保する、
客観的要件では無理だ、こういう結論に達したということでございます。
○津川委員 まさに、この個人の効用という考え方からいけば、これは非常に難しく
なるんですが、技術的にいけば、これは私はできるんじゃないかということを申し上げ
たいんですが。
ですから、技術的なことはできないから、それは国土交通省に投げたということで
よろしいですか。その点、ちょっと違いますか。
○房村政府参考人 そういう意味で、この基準というのは、建てかえ決議をする合
理性、いわば社会的な合理性を担保するという観点でもともとできているものですか
ら、おっしゃるように、建物の物理的な状況というものですと、比較的客観的ですが、
それだけで建てかえの合理性は判断できないだろうというのがそもそもの出発点に
なってしまっているものですから、私どもとしては、やはりそういったものを取り込まざ
るを得ない、こういうことで考えたわけでございます。
○津川委員 投げたとは言えないかもしれませんが、まさに皆さん方の守備範囲で
はなかったということです。
ただ、守備範囲ではないからこそ、それはなくてもいいという議論ではないと思うん
ですね。区分所有法上の規定に、何十年というものはなかなか盛り込みにくいという
ことであって、それはやはり技術的に検証することはできるはずなんです。つまり、そ
れは、参加されている一級建築士さんですとかそういった方は、大体こんなものだよ
と言っているはずなんですよ。それは、診断もできるはずなんです。
そこで、今度は住宅局長の方にお伺いしますが、では、物理的な老朽化に関して
具体的な数値を示すというのが、国土交通省が今後示すということになっております
建てかえと修繕に関する技術的指針の内容であろうかと思います。これが大変に重
要なポイントになってくると思いますが、機能的老朽化に関しても、例えば後づけの
エレベーターをつけたり、新築であれば、何度も大臣もおっしゃっていますスケルト
ン・インフィルのような状況の技術、こういったものを使うということもできます。
ただ、社会的老朽化に関しては、技術じゃ対応できない部分ももちろんございます
が、ただ、社会的老朽化に関しては、これは実は急を要しないものだと思うんです。
これは何とかしたいな、でも、少し時間をかけて議論してもいいはず。
ただ、急を要するものは、まさに物理的老朽化であります。これは倒れるかもしれ
ないということに関しては、余りいつまでものんびり議論しては、これは時間切れに
なってしまう。壊れてしまう。だから、これに関しては、具体的な数値が出る必要があ
ろうかと思いますし、これは出さなきゃいけないと思います。だから、それが私が言う
ところの技術的な部分に関する客観的要件と言えるのではないのかなというふうに
思います。
そこで、どういったものが使えるかということですが、二点伺います。
建築学会の「建築工事標準仕様書・同解説」の鉄筋コンクリート工事に関するＪＡＳ
Ｓ５の中で、ＲＣ造、一般、標準、長期と三分類していますが、最近建てられたマン
ションの中で、これは九七年改正ですから、それ以降になりますが、最近建てられた
マンションの中で、一般、標準、長期、どういった分類、比率があるのかというのを教
えていただきたい。それからもう一つは、住宅品質確保促進法、品確法の中の劣化
対策等級、一等級から三等級の中の一、二、三の割合というものもお示しいただけ
ればと思います。
○松野政府参考人 二点御質問がございました。
ＪＡＳＳ５、建築工事標準仕様書、これは日本建築学会が策定しました任意の技術
指針でございます。したがいまして、建築されたマンションがＪＡＳＳ５における耐久
性のレベルのいずれに該当するかの割合につきましては、現在のところ国土交通省
では把握しておりません。
また、もう一点でございますが、住宅品質確保促進法におきます劣化対策等級、こ
の一から三等級、三が一番すぐれているわけですが、三というのは、おおむね通常
の維持管理をした場合に、三世代、七十五年から九十年ぐらいはもつだろうというも
のでございます。これが八四・六％の実績になっております。それから、等級二とい
うのは、およそ二世代、おおむね五十年から六十年、通常の維持管理を前提とし
て、もつのではないかというものが一三・三％。その他、等級一、通常の建築基準法
レベル、これは二・一％という結果となっております。
○津川委員 ただ、今、品確法で言うところの三等級、七十五年から九十年が八
四・六％とありますが、これは任意ですから漏れているマンションも当然たくさんある
ということですね、前提としては。すべてのマンションがこれに入っているわけじゃあ
りませんよね。そうですよね。違いますか。
○松野政府参考人 住宅品質確保促進法に基づきます性能評価、これは任意の
制度でございますから、すべてのマンションでこれが表示されているわけではござい
ません。
○津川委員 つまり、どちらかというと、多分、自信のあるところがやるんですよ、悪
いと思うところはこれをやらないんです。
ただし、先ほどのＪＡＳＳ５に関しては、局長も専門家ですから当然わかっていらっ
しゃると思いますが、現場では一般的に使われていますよ。この中にしっかり規定で
この建物は一般であるか標準であるか長期であるか明記しなければならないと書い
てあります。コンクリート強度、大体、建築基準法で十二ニュートンですか、そうです
よね、一般で十八、標準で二十四、長期で三十ですよ。
これはどういうことかというと、例えば一般であると、大規模補修不要期間として約
三十年、大規模補修をしなくていい期間が三十年で、供用限界期間として約六十五
年。大規模補修不要期間というのは、腐食鉄筋やコンクリートの劣化が生じないこと
が予定できる期間。供用限界期間とは、鉄筋が腐食し始めても補修せずに放置して
いた場合、鉄筋の腐食がかなりの割合で進行し、修復不可能になるまでの期間。こ
れは一般で六十五年ですよ。標準だとすると、大規模補修不要期間は六十五年、
供用限界は百年。長期であると、大規模補修不要期間が約百年。
実際に、コンクリート強度から見ると、一般に今ディベロッパーから注文が来るのは
大体二十四以上ですよ。つまり、これでいくと標準以上なんですよ。つまり、これは
乱暴な言い方ですが、普通の手直しさえしておけば、大規模補修しないでも六十五
年もつ。これを九七年の建築学会は言っているんです。旧建設省が言っているのも
大体同じ数値です。
これからいけば、例えばかぶり厚がどのくらいかとか、幾つかポイントありますよ、
こういったものをチェックすれば、これはＪＡＳＳ５の規定に基づいても、このマンション
はどのくらいだと言えるはずなんです。それを、すべて、では保証するか、瑕疵担保
期間とするかというのは、またこれはちょっと別な問題かもしれませんが、例えば、
大きな地震がないとか、しっかりとした管理をするということをすれば、大体これであ
れば六十五年はもちますよ、百年はもちますよということは、言ってしかるべきだと思
います。それが、この法律の、区分所有法の中の法律ではありませんが、マンション
建替え円滑化法の中の技術的な指針として、重要なものとして、私はこれは示さな
ければならないと思うんです。
ただ、これまで国土交通省の言い方として三十年三十年とよく聞くものですから、
これは誤解を招く。築三十年マンションが今どのくらいあって、十年後には何棟にな
る、きのうちらっと伺いましたが、では六十五年はどのくらいありますかといったら、
集計していないというんです。四十年は、推定はしたけれども集計はしていない。だ
けれども、集計はできるんですよ。
それから、先ほどのＪＡＳＳ５を使ったチェックに関しても、建物を実際に確認すると
き、建築確認の際の構造計算書の中に書いているわけです。建築基準法をクリアし
ているということしか今は確認をしていないから数字が出ないということでしょうけれ
ども、そこでチェックをすれば今のやり方だけでできるんです。品確法をもう少し広げ
ようという考えもあるかもしれません、それはそれでいいんですが、今やっていること
だけで、構造計算書だけでチェックはできる。
もう時間ですから終わりますが、今検討されている技術的な指針の中に、私は最
後に確認をしたいのは、間違っても築三十年なんというものを出さないでいただきた
いということを最後に念を押して、終わらせていただきたいと思います。どうもありがと
うございました。
○松野政府参考人 三十年というような数字を使うというようなことは考えておりま
せん。
○津川委員 はい。ありがとうございました。
○久保委員長 井上和雄君。
○井上（和）委員 民主党の井上和雄です。
火曜日に引き続きまして、本日もまた質問をさせていただきますので、よろしくお願
いします。
この三日間の当委員会での議論を振り返ってみましても、とにかく、マンションをす
ぐ建てかえるんじゃなくてまずは長くもたせなきゃいけない、そしてまた、建てかえる
場合も本当に長もちして社会的なストックとなるものをつくらなきゃいけないということ
は、ほとんどの方がおっしゃったことだと思います。私の議論というのはこの各論部
分にきょうは入っていきたいと思います。
何で長くもたせることができないのか、また何で長くもつマンションをつくることがで
きないのか。先ほど、私の前に質問した津川議員が、いや、本来はもっともつものだ
というふうにおっしゃっておりますけれども、恐らくそうだと思います。しかし、もたない
部分が大きな問題になっているんじゃないかなということでお話させていただきます
が、火曜日に使いましたパネルをもう一回使わせていただきます。
私は、火曜日、皆さん方にこのパネルをお見せしながら、特にマンションの排水管
の取りかえの問題について議論をさせていただきました。きょうもまた同じ議論をす
るんですね。トイレの水とか台所の水、何かそういうことばっかし好きなのかというふ
うに思われるかもしれませんが、私もいろいろ勉強してみますと、実はこの排水管の
問題がマンション建てかえの問題の本質的なものだということがわかってきたんで
す。
つまりは、この前の委員会でも申し上げたように、私は何人もの方、設計士とかマ
ンションを建てるディベロッパーに聞いたんですけれども、現在つくられているマンショ
ンの設計思想、つまり排水管に関する設計思想でいけば、取りかえるのは不可能だ
ということを私は聞きました。前に、時々聞いていたのは、マンションはまだ躯体はも
つけれども結局排水管がだめなんです、取りかえができないから建てかえ直した方
がいいでしょう、何かそういうことをたしか私も聞いた覚えがありますね。躯体はもつ
んだけれども、トイレの水が流れなくなったり台所の水が使えなかったら、これはお
話になりませんね。ここがだめになっちゃうから、つまりここをかえる設計思想でマン
ションができていないから、やはり建てかえなきゃいけない、そういう話なんじゃない
か、私はやっと三日間の議論を通じて気がついてきたんです。
例えば、電気製品もありますよね、十万円ぐらいするステレオがあって、ほんの一
部が壊れちゃった。そこの部分は一万円か二万円なんだけれども、電気屋さんに聞
いたら、いや、これはもう外せないものなんです、取りかえられないんです、全部買っ
ちゃった方がいいですよ、どうしても取りかえるんだったら、ここのところが出っ張っち
ゃって見ばえが悪くなっちゃいますよ、だからお客さん、ぜひ買ってくださいよと。そう
いう話なんじゃないでしょうかね。だからこそ、いろいろな区分所有法上の矛盾が出
てきちゃっているわけですよ。火曜日にも言いましたね。
つまりは、マンションの専有部分の中を排水管が通っている。民事局長は、いやい
や、パイプは共有部分ですというお話でした。私は、いや、壁は違うでしょうという話
をしましたよね、覚えていらっしゃると思います。きょうは、議論をわかりよくするため
に模型をつくってまいりました。つまり、これが排水管ですよね、これは共用部分。こ
れがマンションの中でこういうふうになっているわけですよ。民事局長のお話だと、い
やいや、これは中側も共用部分ですと、そうですね。
では、この表はどうなんですか。普通、表は壁ですよね。クロスが張ってあります
ね。これも説明しました。これは専有部分です。個人の財産です。私が火曜日にお
伺いしたのは、では、とにかく、こういう排水管を大規模修繕、今回二分の一に緩和
することになったわけですよね、かえることになったと。二分の一でできるから、当然
反対する人も、四九％いたとします。そういう人が立ち入りを拒否した、おれのところ
には絶対入らせないぞといった場合、どうするかということを私が民事局長にお伺い
したら、いや、それは入れます、これは区分所有法第六条で入れるとおっしゃった。
その後、私、ちょっと突っ込みが足りなかったんですね。きょうその突っ込みをさせて
いただくんですけれども。
では、この壁を壊すのをできるかということですよ。つまり、ここは専有部分であり
私有財産です、壁紙が張ってあっても、それは幾らぼろい壁であったって。例えば、
そのマンション、大規模修繕が決まりました、この持ち物の所有者は反対している、
ところが、もう決議されているから、この配管を取りかえましょうということでこのマン
ションに入らなきゃいけない、入った。ところが、これはベニスの商人みたいな話で、
おれの壁を一つたりとも壊したらただじゃ済ませないぞというふうに言った場合どうな
るのかと、そこを私はきょうちょっとお伺いしたいんです。それが第六条の、つまりは
区分所有者の権利義務等の共同の利益に反する行為になるかどうかということをお
伺いしたい。
民事局長、お願いします。
○房村政府参考人 御指摘のように、区分所有法の六条では、共用部分を保存
し、または改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分等の
使用を請求することができる。これは、区分所有建物がやはり多くの人の共有にか
かっている、その共有部分、全体の人のための保存あるいは改良のためには、自分
の所有権の支配下にある専有部分についても使用を承諾しなければならない、こう
いう義務を課しているものでございます。今お示しになられた例のように、専有部分
の中に、柱といいますか、ありまして、そこの中にさらに共用部分の配管が通ってい
る、こういう場合、当然、修繕のためにはその専有部分に立ち入らなければなりませ
ん。それは当然できるということは、前回申し上げました。
さらに、いわば壁紙を破って穴をあけて修理をしなければならない、こういう事態の
ときにどうかということでございます。
これは、考え方からいえば、他にとり得る手段がない、そういう排水管を直すため
にはどうしてもそこに穴をあけて直さざるを得ないんだと。ほかに容易にできる手段
があるのに穴をあけさせるというのは、これは法律上無理です。しかし、ほかにとり
得る手段がなくて、そういう共用部分である配管を直すためにはそこに穴をあけざる
を得ないということであれば、この条文の「使用」に当たる。これは、区分所有者とし
ては、自分の専有部分だということで拒否はできないということになります。
ただ、もちろん、それによって損害をこうむった者に対しては賠償をしなければなり
ませんので、お金を払うなりあるいは原状回復の工事をするなりということで、損害
がないようにすることは必要でございますが、それは工事はできる、こういうぐあいに
考えられます。
○井上（和）委員 つまり、法律上はできるということは、強制執行をやればいいと
いう……（発言する者あり）何ですか、違うんですか。済みません、私、法律の専門
家じゃないので。
○房村政府参考人 常識的には、それは同じ区分所有建物ですから、話し合いで
任意に解決できると思いますが、ただ、どうしても御本人が嫌がる、法に訴えてでも
と言われれば、それは裁判所の判決をとって、住人に義務があることを確認していた
だいて、それを執行するという形にはなります。ただ、常識的には、そこまでいかな
いだろうと思いますけれども。
○井上（和）委員 私はあくまでも法律の議論をしているので、あくまでも架空の話
でして、それはあるかもしれない、それはわかりません。
しかし、ただ一つはっきりしたのは、そういうふうに法律を解釈してやればできるん
だけれども、やはりそれは、どうしてもほかにとり得べき手段がない場合ということな
わけですよ。あくまでも例外的な状況であると。つまりは、やはり、それが本来は避
けるべきものであるということは確かであるわけですね。大臣、違いますか。だから、
私はもっと問題の起きないようなものを今後つくっていくべきじゃないかというふうに
思うんです。
今度、国土交通省にお伺いしたいんですけれども、また排水管の交換の問題で
す。
品確法を、ここにあるんですけれども、私、読んでみたんです。品確法では、維持
管理に対する配慮ということで、その構造物が、特にこの排水管及び給水管に関し
維持管理がしやすいかという等級ができているんです。それは当然評価されるべき
だと思うんです。しかし、そこに書いてあることは、「この性能表示事項において評価
すべきものは、配管の全面的な交換が必要となるまでの期間内における専用配管
の維持管理の容易さとする。」というふうにあります。交換するまでは評価しましょう
と。では、交換に関しては、この建物が配管の交換をしやすいとか、そういうことに関
する評価というものが抜けているんじゃないか、ないんじゃないかなと思うんですが、
住宅局長、いかがでしょうか。
○松野政府参考人 御指摘の住宅性能表示制度では、維持管理のしやすさという
ことで等級が決められております。
特に給排水管につきまして、全面交換に至るまでの点検、清掃、補修という維持
管理を容易とするために必要な対策についての基準でございます。三が一番グレー
ドが高いということでございますが、例えば、適切な補修のための開口や人通孔が
設けられていること……
○井上（和）委員 住宅局長、済みません。
私がお伺いしているのは、交換することに関して、何で……
○松野政府参考人 つまり、点検、清掃、補修という維持管理を容易とするための
基準ということで、全面交換そのもののしやすさというものの等級づけではございま
せん。
○井上（和）委員 それはないわけですね、つまりそれに関しては。
○松野政府参考人 そういうことです。
○井上（和）委員 とにかく、この委員会でも、長くもつものを、修繕して使えるもの
をつくりましょうというお話が、ほとんど、英語で言いますとコンセンサスというんです
か、そういうものになってきていると思うんですね。
やはりそうなると、当然、維持管理のしやすさ、またこういう配管の交換のしやすさ
というものが品確法にも入ってくるべきじゃないかと思うんですよ。
どうでしょうか、住宅局長。
○扇国務大臣 井上議員のお話を聞いておりまして、また配管の説明も、わざわざ
段ボールを持っていらして、よくわかるんですけれども、メリット・デメリットがありま
す。もともと、なぜこういう品確法をしなければいけないか。今の井上議員の、配管を
こういうふうにして一本にすれば、だれも迷惑しないし、かえやすいとおっしゃるけれ
ども、それは無理があるんです。
それは、日本と外国と比べるのは、これは無理というものですけれども、なぜ日本
の場合はこのような問題が起きるかというのは、階と階の間がないんです。ですか
ら、上の音が下に聞こえるとか、下の音が上に聞こえるとかという、一階と二階、二
階と三階の、この階と階の空間がないんです。これが一番の欠点なんです。
これは諸事情で、建築法ですから、これはやむを得ませんけれども、外国の場合
は、階と階の間に人間が入れるだけのゆとりを持っているんです。そこに配管を全部
入れてありますから、今のような、井上議員がおっしゃったような共通の配管がある
ということは、部屋の間取りを変えられないという大欠点があるんです。
ですから、一本の配管で、上から下まで同じ配管というのは、子供が大きくなった
からここを部屋にしたいというのは一切できない。外国の場合は床と床の間にそうい
うものが全部入っていますから、部屋の間取りの変更ができるというゆとりがあるん
です。
ですから、建築法自体が、日本は限られた土地で限られたものを建てていて、しか
も安くしようということで、そういう外国のマンションと日本のマンションの根本的な、
建築法的な差があるということから無理無理になっているということで、その中で品
確法をつくって、できれば保持したいという根本的なものがありますから、本来であ
れば外国のように、ゆとりを持った、各階各階が個々に自分たちで自律ができるよう
な建築法というものがあるべきであるけれども、根本が違うということで、残念なが
ら、品確法をせめて守っていこうということでございます。
○井上（和）委員 これまではそうだったかもしれないんですけれども、やはりこれ
からは僕は違うと思うんですね。だから、ちょっと今の御答弁は、僕は大臣らしくない
なというふうに思うんですね。
とにかく二十一世紀の日本ですから、やはり経済大国らしい、これは諸外国並み
のものをつくるというのが私は国土交通省の政策の中心にならなきゃいけないんじゃ
ないかなというふうに思うんで、品確法も結局は等級ですから、別にそれはできなけ
れば一でいいわけですよ。だから、あくまでも目標としていいものを目指すというのが
私は今の国土交通省の政策に大きく欠けているものだなというふうに思います。
また、今の大臣のお話にちょっと関連するんですけれども、これは「マンションの修
繕計画 作り方の実際」という、要するに管理組合の役員の皆さんのためにあるマン
ションの修繕計画のための本なんですよ。これは、編集しているのはＪＳですね、日
本総合住生活株式会社。住都公団の関連会社で、亡くなった石井紘基議員が指摘
してさまざまな問題が明らかになった、いわゆるＪＳです。
これにおもしろいことが書いてあるんですよ。これは、台所のお水の話ですね、台
所用排水管なんだけれども、「定期的に管の清掃をしていても管の腐食を防止するこ
とはできないケースもあります。その場合、管を全面的に取替える必要がありま
す。」と。しかし、排水管は、本来「隠蔽されたパイプシャフトや室内のコーナーに配
管されているのが普通ですから、」つまり私がさっき示したように、「普通ですから、
新しい管をベランダや外壁に沿わせて施工する方法が、主に取られます。」と。つま
り、排水管は交換できないから、外に、ベランダに新しい管を通せ、それが主にやら
れているんだと。「止むを得ず室内に配管する場合には、費用と工期が掛かり、住民
の負担も大きくなります。」室内に配管する場合には、例えば部屋のこういう、廊下
に配管が出ちゃうとか、まさしくさっき大臣がおっしゃったように、二重床になっていな
い場合には、なっているものも最近ありますが、なっていない場合にはそういうふうに
出ちゃう。部屋の中に排水管が通っている。それをまた何かカバーをかぶす、そんな
ような設計思想らしいんですよ。そんなようなことが書かれています。
汚水用の排水管に関しては、「修繕周期が三十年以上と長く、取替えの費用と住
民の負担が大きいため、部分修繕で対応しているのが現状です。」と。つまり、修繕
周期が三十年以上と長いから、当面はまずは部分修繕だけでやっていて、つまり取
りかえということに関して一切触れられていないんですよ。これはおたくの特殊法人
である住都公団の子会社。だからこの執筆者の方も、恐らく国土交通省の方も入っ
ているでしょう、天下りされている方も入っているかもしれないんです。
つまり、議論がもとに戻るんだけれども、結局は、長くもたせるとか、配管を交換し
て長く使う、そういう思想が全然抜けているんじゃないかというのを私は言いたいわ
けです。ぜひこの考えを本当に根本から変えていただけなければ、この三日間議論
したことがまるっきりむだになるというふうに私は思います。
例えば、こういった交換のマニュアルというのをつくったらどうでしょうか、住宅局
長、いかがでしょうか。
○松野政府参考人 先ほどの交換の容易さということをちょっと誤解のないようにし
ておきたいんですが、今の品確法の基準の等級一、二、三、これは部分的に補修が
容易になるというやり方をとる、そのグレードづけをしているわけですが、給排水管と
いえども、その部分によって耐用年数が異なりますので、例えば、十年が来たときに
その部分を取りかえる、もうちょっと長いものは別の時期に取りかえる、そういう意味
でそれぞれの補修が容易にできるという意味の設計に、そういう維持管理のしやす
さになっているかどうかという意味の等級ということで、一遍に全面交換するという等
級になっていないというのは、そういう意味ですから、部分的な補修を繰り返して、結
果的に全面改修になっているということがあり得るということですから、それはそれで
かなりいい基準になっているわけです。
それと、今マニュアルのことが出ましたが、これはおっしゃるとおりＪＳのつくってい
る本でございますが、これはどちらかというと、管理組合の役員の方々のための本と
いう副題がついております。つまり、用語から始まって、わかりやすく解説するという
ことで、実際のかなり詳しいマニュアルというのは別途つくっていかなければいけな
い。そういう意味では、建築・設備維持保全推進協会というのがございますが、ここ
ではしかるべき技術的な手引を既に、「マンション補修・改修の手引き」というものを
つくってございます。こういったものを今後情報提供していきたいというふうに考えて
おります。
○井上（和）委員 次に、建物を長くもたせるための話にちょっと移りたいんですね。
建物を長くもたせるための建築工法に外断熱工法というのがあります。これはもう
何回かこの委員会でも出ているんですね。一応、皆さん、特に委員の方なんかにわ
かりやすいようにパネルをつくってまいりましたけれども、基本的にはヨーロッパ、ア
メリカでは、ほとんどがもうこの工法でマンション、ビルが建てられているわけです。
ところが、日本では本当に数えるほどの建物しかこの工法では建てられていませ
ん。つまりは、日本の今の、従来の建築構造というのは建物の内側に断熱材を張る
わけですね。ところが、ヨーロッパ、アメリカではほとんどこういう構造はないんです。
つまり外部に、コンクリートの外部に断熱材、ロックウールというんですけれども、こ
れを張るわけですね。その外側にまた壁をつくるわけです。二重壁みたいなものなん
ですね。
これは素人が見てもわかると思いますが、お手元に資料をお配りしてあるんですけ
れども、つまり、まず断熱、省エネという観点では、これはもう見ただけでもおわかり
になると思いますが、こういう外断熱の方が当然すぐれているだろう。また、コンクリ
ートの耐久性に関しても、これも同じですね、コンクリの周りに断熱材張って守ってい
るわけですね。つまり、冬であっても夏であってもコンクリートの温度というのはほぼ
一定なわけです。だから非常に躯体の長寿命につながってくるのがこの外断熱工法
なんですね。また、健康にもいいんですね。
私、ちょっと調べてみたら、お茶の水女子大学の生活科学部に田中辰明教授とい
う方がいらっしゃいまして、その方が文献を発表しています。「千葉県の総合病院に
おけるコンクリート建築の外断熱工法とカビの調査」、これは衛生工学会という学会
の論文集に出ているんですけれども、やはり同じ病院でも、外断熱と内断熱の部分
を比べたら、真菌、真菌というんでしょうか、カビとかそういうのが少ないというのが学
術論文として発表されているんですけれども、厚生労働省は、何か病院建築に関し
てこういうことを御存じですか。もう、知っているか知っていないかの一言でいいです
から御答弁してください。
〔委員長退席、栗原委員長代理着席〕
○阿曽沼政府参考人 存じ上げております。
○井上（和）委員 それでは、ぜひ病院建築に関してもこれから研究していかなき
ゃいけないと思いますよ。特に院内感染とかいろいろな問題が出ていますから。
それで、最後に、もう時間がないので大臣にお伺いしたいんですけれども、私が国
土交通省の方と議論をしたときに、また国会答弁を見ても、国土交通省、どうもこの
外断熱工法に関して余り積極的じゃないんですよね。いや、何か、暖めにくいんです
よとか技術的に問題があるとか、そういうことをおっしゃっている。しかし、私は話は
逆じゃないかなと思う。これからそれを思い切って変えていかなきゃいけないんじゃ
ないかと思っています。
なぜかといいますと、まず、今マンションの売り上げ自体もかなり落ちつつありま
す。これは昨日の日経新聞ですけれども、「首都圏の新築マンション 在庫一万戸突
破」。つまりは、マンションの売れ行きが非常に悪くなっている。しかし、国土交通省
としては、やはり景気を回復させるためにも、本当に国民の欲しいマンションを普及さ
せるような政策的な誘導をするべきだと僕は思います。
何でマンションを買わないかといったら、個人消費が伸びないのと同じで、やはり
将来が不安だと。その将来の不安の一つに、買ったマンションが一体いつまでもつ
かわからない不安が私はあると思いますよ。まして、我々がここで三日間、四日間、
マンション、三十年で建てかえなきゃいけない、四十年で建てかえなきゃいけないと
いう議論をしているわけですね。国民の人が新聞を見て、何か、やはりマンションっ
て大変なんだ、三十年、四十年で建てかえが出てきちゃうんじゃない、三十年ローン
組んでとてもそんなもの買えないと。つまりは、我々、ここで一生懸命議論をして、日
本の景気を冷やす方向に持っていっているんじゃないか。
だから、それを思い切って変えなきゃいけない。つまりは、これまでマンションという
のはやはりついの住みかだから余り買わないと思っているような方に、いや、こうい
う外断熱の工法、新しい技術で、欧米では使われている、日本では今まで使われて
いない技術でつくれば非常に長くもつマンションだし、健康にもいいし、省エネにもな
るんだ、そういうことをはっきり国民に提示して、これを日本は今新しく取り入れて、
新しいものが出てきますよと言ったら、私は結構多くの人が買うと思うんですよ、特に
お金を持っている方は。
だから、私は、国土交通省は、これまでの外断熱に対する姿勢をちょっと変えて、
政策転換を図るべきだ、それこそが今の非常な経済的な難しい状況に関しても景気
刺激策になると思うんですが、いかがでしょう、大臣。
○扇国務大臣 本来であれば、今回のようなマンションの建替えの円滑化法の改
正というものは、私は、多くの皆さんが賛成と言って一日で終わるくらいいいことだと
思っています。ところが、こんなに熱心に御論議なさるということは、いかに今マンシ
ョンに個々の関心が集まっていて、また、今一千万人のマンション居住者というもの
がいかに関心を持っていてくださるかということが長時間御審議いただいた大きなあ
かしであろうと。
私は、外断熱がいい、内断熱がいいということだけに限ってマンションがよくなると
は思いません。それは、なぜならば、私のところへもよく回ってきます。外壁を、新し
い工法ができました、これを塗ったら十年間は保証しますから、テストにお宅の壁を
全部塗らせてください、こうおっしゃいます。壁は十年もっても、屋上の防水が十年も
つかもたないかわからなくなっている、そういうアンバランスもあるんですね。
それから、例を挙げれば、私、三世帯同居しておりますから、子供のところに孫が
できています。同じ洗濯機を一緒に入れても、頻度によって、子供のところはもう洗
濯機を買いかえなきゃいけない、子供がいますから。私たちのところはまだもってい
る。そういうように、世帯あるいは生活条件、あらゆるもので個々の条件が違いま
す。
環境ということから考えれば、外国では自分のうちのごみを自分で処理しようといっ
て台所もディスポーザーになっています。ところが日本ではディスポーザーが使えな
い。そのように、環境面においてもあらゆる選択肢がこれから出てくると私は思いま
す。
井上議員が外断熱ということを熱心におっしゃることも私は一つの案だと思います
けれども、じゃ、外断熱をつくるときのそのメンテナンスあるいは工法の複雑さと値段
が高いものをだれに転嫁するのか。家賃に転嫁したのではなおだめだ。内断熱より
外断熱の方が値段が高いです、今現実的に。ですから、そのように全体的なことを
考えて、その土地その土地、日本のように春夏秋冬、四季がある地域と、あるいは
一定の温度がいつも保てる地域とは、これまた変わってまいりますので、それぞれ
に適した案を採用すべきである。
先日も私、冒頭に言いました。日々新しい材料ができ、日々新しい工法もできてお
りますので、二十一世紀型の環境を加味した新たな建築法というものは、次々と材
料も出てくるし、技法も発達するということに適応するように、私たちは指導していき
たいと思っています。
〔栗原委員長代理退席、委員長着席〕
○井上（和）委員 私は少しでも景気をよくしたいという思いで、やはり新しい技術を
国民に広く宣伝したり、そういうことによって日々新しい需要が生まれるということを
申し上げていて、私は決して悪い案じゃないと思っているんで、ぜひ検討していただ
ければと思います。よろしくお願いします。
どうもありがとうございました。
○久保委員長 一川保夫君。
○一川委員 私も、このマンション関係の最後の質問になろうかと思います。
いろいろとやりとりをさせていただきました。午前中の連合審査の折にも、法務省
関係の皆さん方に、マンションにおける災害に関するいろいろな法整備のことをちょっ
と確認いたしましたけれども、今度は国土交通省側に。
今ほどの議論にも関連するかもしれませんけれども、建築防災といいますか、要す
るに建築の計画、設計段階あるいは工事中、まあ工事完成後も当然そうですけれど
も、災害が発生しないように未然に防止するためのいろいろな技術的な開発というの
は当然進んできておるというふうに思います。また、災害が万一発生した後の対応
策としてのいろいろな建築上の配慮とか、そういうようなことも当然あろうと思いま
す。
マンションといえば中高層の建築物ですから、上の方に住まいをしておる方々はそ
う短時間に下までおりてくるというのは非常に難しい構造になっております。また当
然ながら、今少子高齢化社会の中での高齢者の方々が特に住まいされておる場合
には、いろいろな面で大変な事態があるわけです。そういった、災害に対応するよう
ないろいろな施策というものは、最近どういうふうな進展があるのかというところの状
況を、また、いろいろな取り組み方針、そういったところについてお話を聞かせていた
だきたいと思います。
○松野政府参考人 マンションは、特に高層マンションにつきまして建築防災対策
がどうなっているかというお尋ねでございます。
特に高層マンションになりますと多数の方々が居住するわけでございまして、安全
性の確保というのは大変重要でございます。
建築基準法では、構造の安全性あるいは防火の安全性などにつきまして技術基
準を設けております。これを、地方公共団体などにおきまして、事前に建築確認とい
うことで建築計画のチェック、それから、工事完了しましたときの完了検査を行うとい
うことで安全性の確保を図っております。
特に、この中で超高層マンション、これは六十メートルを超えるものというのを考え
方としてとっておりますが、まず、構造安全性につきましては、大規模な地震を想定
した時刻歴応答解析という大変高度な検証方法がございます。これは、コンピュータ
ーを駆使してやりますが、そういう方法によって、安全性を検証するということ。
それから、火災あるいは避難、救助への対応につきましては、特別の対策を講じ
まして、いざ火災が起こったときの避難のための特別避難階段の設置あるいは救助
のための非常電源を備えた非常用エレベーターの設置などを求めてその安全性の
確保に努めているところでございます。
今後とも、公共団体等とも連携して、マンションの安全確保に努めてまいりたいと
考えております。
○一川委員 今ほどそういう話なんですけれども、例えば、高層マンション等建築物
が、万一倒壊するなんというようなことは今の技術からするとないのかもしれません
けれども、いろいろな面で二次災害的なものにつながる危険性というのははらんでい
ると思うんですよね。中高層マンションというのは、直接そこに住まいしている人だけ
じゃなくて、その周辺の地域にいろいろな面で被害を及ぼす危険性というのはあるわ
けですね。
そういう面の防災対策といいますか、それはまあ建築物のみならず、やはり地域
の土地利用なりそういう計画段階からの配慮が当然必要なわけですけれども、そう
いったことに対して、最近新しい対応策というのは何かとられているんでしょうか。
○松野政府参考人 周辺の地域も含めた防災対策という意味では、建築基準法
の枠を超える話でございまして、大規模なマンションあるいは公的住宅団地の建築
の際に、防災用の倉庫だとかあるいは防災用の貯水槽といいますか、そういったも
のをその団地の中に設けるということを自治体が条例のような形で進めているような
ケースがあるやに聞いております。
○一川委員 最近の東京、この近くでもそうですけれども、臨海部も含めて、大変高
層の建物が目立ってまいりました。これは、すべてがすべてマンションじゃないと思
いますけれども。
ああいう状況を見るときに、平常の折には大変すばらしいと思いますけれども、万
一のときにどうなるのかなということがえらい気になります。そういったことは住宅局
長だけの範疇じゃございませんけれども、都市部の再生ということでは大事なことで
ございますので、ぜひ国土交通省を挙げてそういう防災対策ということもあわせて、
当然検討されていると思いますけれども、しっかりとした対応をお願い申し上げたい
というふうに思います。
さて次に、今回の議論の中でもう一回確認させていただきたいことは、マンション
建てかえの議論がその中に出てきた折に、いろいろな検討作業、説明会等が頻繁
に行われる可能性というのがあるわけですけれども、管理組合としてはその管理運
営をするための維持管理費なり建てかえの積立金的なものに対する責任が当然あ
ろうと思いますけれども、マンションを建てかえるというような議論が出始めれば、そ
れに対する必要経費というのは当然出てきますよね。専門家の意見を聴取したり、
あるいはまたいろいろな図面をつくったり、場合によってはどこかに調査をさせるとい
うこともあるかもしれませんけれども。マンション建てかえの構想を練る、計画を立て
るという段階で、管理組合にいろいろな経費がかかるといった場合に、その経費に
対する支援というのは、できるだけ公的に支援するような制度を私は完備すべきだと
思いますけれども、どうもそのあたりがすきっとしていませんので、現状、そういった
経費についてはどういう対応策が最も望ましいのか、そのあたりをちょっと説明願い
たいと思います。
○松野政府参考人 委員の御指摘は、通常の維持管理の段階の次のレベルで、
建てかえの話がいよいよ出たときに、その検討費用というものはどういう援助があり
得るかということでございます。
私どもとしては、建てかえの決議の以前でありましても、その建てかえの計画の検
討が始まった段階では、その検討費に対して優良建築物等整備事業というものを持
っておりまして、それに対して補助を行っていこうというふうに考えております。
○一川委員 ぜひ、そういう方向で具体的な対策を検討していただきたいというふう
に思います。
今回、五分の四の多数決というのが手続の合理化の一環として取り入れられてお
ります。午前中にもお話し申し上げましたように、そのためのいろいろな説明なり区
分所有者に対する説得といいますか、そういう理解を求めるためのエネルギーという
のは相当大きなものがあるだろうというふうに思いますし、また、それに見合うコスト
がいろいろな面で当然かかってくるということでございます。そういうものは、前にもち
ょっと議論しましたように、通常の住宅地域の場合には割と公的にいろいろな面で支
援するケースがあるわけですけれども、集合住宅といった途端に、戸数としては大し
て変わりがないんだけれども、割と限られた地域に高層で建っているものだから特殊
事情があったりいろいろな歴史的な経過があるんだろうと思いますけれども、都市再
開発とかまちづくりのいろいろな制度の中では、割と支援策が手薄じゃないかなとい
う感じが私はしております。そのあたりも、局長がおっしゃったような部分について
は、できるだけいろいろなやり方で支援していくという方法を考えられたらよろしいん
ではないかなというふうに思います。
さて、次に、また話題を変えますけれども、マンションは鉄筋コンクリートの構造物
ですから、割と殺風景な感じがいたしますけれども、しかし、そこで生まれ育った子
供さんは、当然大きくなって大人になるわけです。では、生まれ故郷はどこかといっ
たようなときに、マンションが生まれ故郷になるわけですけれども、私はそのマンショ
ンというものが自分たちの本当のふるさとだというような感覚を持っていただけるよう
な、そういう居住空間にすべきだというふうに思います。
しかし、我が国の高度成長期の過程の中で、土地利用が高度化される中でのマン
ションの建築というのは、割と機能本位にずっと来ていると思うんですよね。そこにあ
る一定の面積の住まいがあればいいという感じでずっと来ていると思うんですけれど
も、御案内のとおり、今日はそういうことにプラスしてのいろいろなニーズがたくさん
あるわけでございますので、ぜひマンションを一つの核としまして、その地域が本当
に自分たちのふるさとと思えるような、豊かさを感ずるような、そういう政策というのが
これからの一つの課題として残っているんではないかな。
それは、当然ハード的にはいろいろなものを考えなきゃならぬでしょうし、そのハー
ドを活用してのソフト施策というのは、今いろいろな町おこしといいますか、そういう中
ではそれぞれそういう地域の人たちが創意工夫を凝らしてチャレンジしているわけで
ございますけれども、そういう魅力あるマンションづくりということがある程度ビジョンと
して描けていけば、私はマンションの建てかえの合意形成も割とやりやすくなる時代
だなというふうに思います。
やはり、建てかえることによって、従来以上に何か魅力が出てくる、後世の人たち
にも、自分の子供、孫にもちゃんと喜んでもらえるというものがあれば、多少負担が
かかったとしても決断できるということもあるわけでございますので、ぜひ扇大臣、そ
のあたり、いろいろな面でいろいろなお考えをお持ちだと思いますけれども、大臣とし
て、都会、都心部の集合住宅であるマンションというものを、本当にふるさとと思える
ような、そういう住宅として再生していくという面では、一つのチャンスでもございます
ので、ぜひ、そのあたりに対する思いのほどを大臣の方からお聞かせ願いたい、そ
のように思います。
○扇国務大臣 先ほども申しましたように、マンション居住者が一千万人という数に
なりました。二十年前に、マンションというものは六十平米で二ＤＫ、それが現段階
では、昨年ですけれども、大体七十七平米、それで三ＬＤＫと広がってまいりました。
これはもう多くの皆さん方の要望でそういう形になってきたんですけれども。
ただ、今までは、一戸建てを将来持つけれども、その中間的なものとして、まず働
いている間はマンションという考え方だったんですけれども、今三ＬＤＫということにな
りましたので、皆さん、ついの住みかというふうに意識が変わってまいりました。そう
いう意味では、私は、今、一川議員がおっしゃいましたように、マンションのあり方自
体も、生涯自分のふるさとと言えるようなマンションをつくるということは大変大事なこ
とでございます。
また、日本が世界一の老齢社会を迎えるわけですから、最初にマンションを買った
人たちが老齢になって、一軒家だったら階段があるけれども、マンションだったら平ら
だからマンションに住んでいるという方もいらっしゃいます。
そういう意味では、今おっしゃいました、マンションの中に集会所があったり、ある
いは共用部分の充実があったり、また団地のバリアフリー化、そして子育て施設も
あるし、福祉施設を併設している、そういうマンションが必要になっているというのは
大事なことだと私は思います。
私、今例を一つ持っていますので。
例えば、これは横浜の港北ニュータウンなんですけれども、ボナージュ横浜という
のがございまして、そこには、団地内にマンションもあるし、シニア住宅ボナージュ横
浜というのもあるし、あるいは提携の介護施設、これもできています。そして、多世代
がコミュニティーを形成できるという、もう、一つの町全体が新都市住宅と言えるよう
なものができています。
また一方、東京都内の大田区ですけれども、これはまた大変特徴がございまし
て、天然温泉が出たんです。天然温泉を利用して、フィットネスルームがあったり、ア
クアウエルネスプールがあったり、託児所とかコモンハウス、いわゆる共用棟です
ね、子供からお年寄りまでが利用できるという、大変温かい、もうここに行ったら帰り
たくないというような、遊びに行くだけでもうらやましいと思えるようなマンションの施
設のまちづくりも、これは民間でございますけれども、できています。
我々が今回、小泉総理のもとに、都市再生本部というのを直轄でつくりましたの
も、コマーシャルに東京砂漠なんというのがありますけれども、それを何とかゆとりの
ある、ふるさとと言える都市づくり、新しいマンションづくりに適用するために、新たな
都市再生本部というものの活用と、そして、特区というものを制定いたします。それも
含めて、私は、鉄筋コンクリートの冷たいマンション街ではなくて、心温まる、やはり
すばらしい、新しい都市だと言われるものをつくるために、国土交通省は総力を挙げ
て頑張っていきたいと思っております。
○一川委員 これで私の質問を終わらせていただきますけれども、きのうですか、
文部科学省の関係の、教育基本法の改正に向けての何か答申めいたものが出され
たと言われておりますように、私は、高層、中高層マンションに住まいする、特に子
供さんたちですね、これからの人材育成ということを考えてみた場合、家庭と地域社
会、そして学校というものがうまく連携をして、しっかりとした子供さんたちを教育して
いくということはやはり地域社会全体の責任という時代に入っておりますので、特に
都心部に住まいする子供さんたち、皆さん方、将来をしょって立つ大きな人材でもご
ざいますので、そういう面でも、私は、今大臣もおっしゃったようなそういう空間とし
て、しっかりとした対策をぜひよろしくお願いを申し上げまして、質問を終わりたいと
思います。
ありがとうございました。
○久保委員長 瀬古由起子さん。
○瀬古委員 日本共産党の瀬古由起子でございます。区分所有法等の改正につ
いて、二回目の質問をさせていただきます。
マンションでは、電気、水道のような基本的な公共サービスを受けるにも、変電室、
ポンプ、貯水槽などの設備が必要になってまいります。また、団地基地内にはガス
管が埋設されております。このような公共的な設備や施設の維持管理は、戸建て住
宅との負担の公平性を考えても、安全管理を徹底するためにも、自治体やガス、電
気会社などの責任を果たすようにすることが必要だと私は考えております。
例えば、団地内道路下に埋設されているガス管の取り扱いについて、私たち日本
共産党はたびたび国会でも取り上げてまいりました。それは、管が老朽化した場合
には、その取りかえ費用が住民負担になる場合がしばしば起きるからです。ガスの
供給については、ガス供給規程などに基づいて、ガス管など施設についても、安全
に敷設する、老朽ガス管についての取りかえを円滑にする責任がガス会社にありま
す。住民負担を軽減して取りかえをスムーズにするためにも、団地内道路下に敷設
している管についてはガス会社負担で敷設がえをすることは、私は当然だと思いま
すが、いかがでしょうか。
例えば、団地内であっても、不特定多数の人が通行する道路の場合などは管設置
はガス会社の責任というふうに考えていいかと考えますが、いかがでしょうか。
○迎政府参考人 お答えを申し上げます。
団地内に敷設されておりますガス管でありまして本支管として扱われるものにつき
ましては、老朽化に伴い敷設がえをする場合はガス事業者が負担をするということに
なるというふうに考えております。
本支管と申しますのは、ガスの導管のうち、公道、国または地方公共団体が管理
する道路、それから、団地内道路のような私道でございましても、不特定多数の人
が通行をする、それから、普通自動車の通行が可能である、こういうふうな団地内の
私道に埋設をされるものについては本支管ということでございまして、これはガス事
業者が管理をし、あるいは老朽化をした場合には取りかえをすることになっておると
いうことでございます。
○瀬古委員 例えば、不特定多数の人が通行する道路の場合でも、団地によって
は自動車が通行できないようなところもございます。しかし、そこに多くの人たちが行
き来する、そういう場合などは、当然、ガス会社が本支管として敷設することが必要
だと思うんですが、その点はいかがでしょうか。
○迎政府参考人 これは、敷設する場所、要するに、今申し上げましたように、自
動車の通行が可能というような条件の場合には、私道の場合でも、ガス会社が敷設
をし、かつその資産はガス会社の保有の資産であるということで、その取りかえをや
っているわけでございまして、そうでないような需要家資産、導管がガスをお使いに
なる方の資産である場合については、基本的には、これは需要家の皆さんの御負
担によって取りかえをしていただくというふうなことになっておるということでございま
す。
○瀬古委員 戸建て住宅の場合などは、例えば、普通自動車が入れないようなと
ころ、ある意味では通行どめになっているようなところも、一定そういう本支管として
ガス会社が敷設するということがあるわけです。
団地の建設にはいろいろな経過がございまして、例えば、建物を建てたときに、道
路を通らないで芝生の下に管が入っているという場合もございます。それから、実際
には、大きな団地の場合には、車は入らないけれども多くの人たちが行き来してい
る、こういうケース・バイ・ケースが私はあるんじゃないかと思うんですね。そういう場
合に、ガス会社などと管理組合、住民の皆さんとが話し合って、一定はガス会社の
負担にする、こういうケースも私は出てくるということがあると思うんです。
そういう意味では、特に、戸建てと違いまして、ガス管の敷設などといいますと、そ
れぞれの戸建ての場合は、一戸一戸の事情を見てやるという場合もあるんですけれ
ども、マンションの場合、一括してやるということになりますと、特に今高齢化してい
る中で、管理費そのものも滞納が今ふえているという状況もございますので、そうい
う中で、莫大な負担が一気に、とりわけ敷地が広くて実際には本支管として扱われ
ない部分が多いという場合には、なかなか負担も大変になる。しかし、これは取りか
えなければ、ガス管ですから危険性が伴うということになってまいります。
そういう意味では、私は、今それぞれのマンションでも行われておりますけれども、
やはりガス会社と住民がよくその状況を配慮して話し合って決めていくということも当
然あるというふうに思うんですが、その点いかがでしょうか。
○迎政府参考人 ただいま、戸建てとの間の扱いということがございましたけれど
も、ここにつきましては、戸建ての場合は、公道を通る部分までをガス会社が敷設を
し、敷地内に入りましたら需要家の方の所有財産としてその管を敷設していただくと
いう点では、先ほど申し上げました団地の扱いと同様であるというふうに考えており
ます。
それで、実際の老朽化に伴います敷設がえについては、作業等に当たって、負担
については、先ほどの原則に基づいた上で、ガス事業者と需要家がよく協議をしな
がら進められているというふうなものであるというふうに認識をしております。
○瀬古委員 戸建ての場合は、戸建てのおうちの中に入って人が行き来するわけ
ではないわけですから、マンション、団地の場合には、団地の中を住民が行き来する
ということもあり得るので、そういう点でも、よく状況も配慮して、ぜひ敷設の負担につ
いても無理のないような設定をするような御指導もお願いしたいと思います。
それから、マンションの集会室とか通路ですね。一般の住宅街では町内の集会所
とか多数が使う私道に当たるものでございますけれども、こういう集会室だとか通路
についても減免措置を行っている自治体が今どんどん出てきております。
というのは、一定の条件を満たすマンションの中、例えば集会室を地域の人たちに
開放するということもありますし、また、公園など、これはプレーロットといいますけれ
ども、こういうところの固定資産税の減免なども今各自治体が取り組んで行っており
ます。
こういうところも、地域の子供たちが遊びに来るということもありますし、また、それ
だけの大きなマンションですと、やはり自治体でいえば、本来なら、それだけの住戸
があれば、集会室を自治体の負担でつくらなきゃならないとか、公園をつくらなきゃな
らない。しかし、実際にはマンションの居住者がそれを持っているということになりま
すと、そういう固定資産税の減免なども行うということをうんと広げていく必要があると
思うんですが、その点いかがでしょうか。
○瀧野政府参考人 固定資産税についてお答えいたします。
地方税法におきましては、地方の実情に応じまして課税が行えますように、公益
上の観点からの不均一課税とか課税免除、あるいは個別的事情を考慮しましての
減免ということができるような規定になっておるところでございます。
御指摘のような場合におきましても、それぞれの地域の実情に応じまして、各地方
団体がこれらの規定を活用いたしまして自主的に判断されているものというふうに考
えております。その際には、税負担のあり方も含めまして、各地方団体の議会で議
論を十分していただきまして、適切に対応されているものというふうに考えておりま
す。
○瀬古委員 これは、もちろん自治体の権限でもありますが、自治体によってまち
まちなんですね、東京方面と大阪方面は全然違うとか。でも、少なくとも基本的な考
え方でいえば、マンション居住者も、やはり戸建て住宅とは違った、ある意味では共
同のそういう部分についての負担軽減というのを私は大いに図るべきだと思うんで
す。
そういう意味では、まちづくりといいますか、自治体が本来まちづくりとしてつくらな
きゃならないこういう負担を減免させていくということは大いに重要だと思います。総
務省としても、一体どういうように今減免措置が講じられているのか、全国的にはど
ういう状況なのかというのをぜひ調査していただいて、そして、マンションの住民にと
ってこういう共通の部分の負担が戸建てと比べて不公平な形にならないような措置
をぜひ講じてもらいたいと思うんですが、そういう調査をぜひしていただきたいと思う
んですが、いかがでしょうか。
○瀧野政府参考人 ただいま、減免等の状況についての調査というお話があった
わけでございますが、先ほども申し上げましたように、地方税法におきまして、それ
ぞれの団体におきまして実情に応じて課税の減免等行うということでございまして、
まさに地方分権の観点から、それぞれの地方団体が自主的に判断するというところ
に根幹があるわけでございまして、そういう意味で、調査ということよりは、それぞれ
の地方団体が課税自主権を発揮するべき問題だというふうに考えてございます。
○瀬古委員 実態を一定調査していただけませんかと言っているんです。今、どう
いう状況になっているのか、それぞれ、公園だとか、廊下だとか、集会所だとか、変
電室だとか、水道メーターの取りかえとか、いろいろな問題が一つ一つ違ってくるん
ですが、それをどういうふうにするかということは、もちろん総務省のいろいろな御意
見を持っていらっしゃると思うんですが、実態を一度調べていただけませんか、余り
にもいろいろな違いがあるので。その点、いかがですか。
○瀧野政府参考人 ただいま御指摘がございましたように、それぞれ、通路、公
園、集会所等、使い方もそれぞれの地域によって千差万別だというふうに思うわけで
ございまして、まさにそういったことを地域の実情に応じて個別に判断して固定資産
税等の対応をしていただくというところにこの眼目があろうかというふうに考えますの
で、それぞれ課税自主権の中でやっていただくということが重要だというふうに思い
ます。
○瀬古委員 調べてくださいませんかと言っているんです。それはどうかということ
です。いろいろな状況があるけれども、例えば廊下についてどうか、変電室について
どうか、それから遊び場についてどうかというのを、実態を一度調べていただけませ
んかということを聞いているだけなんです。いかがですか。調べたくないんでしょう
か。
○瀧野政府参考人 先ほどもお答えいたしましたとおり、それぞれの実情はさまざ
まだというふうに思いますので、これは調査することも非常に難しいかというふうに考
えておるわけでございます。
○瀬古委員 全然難しくないですよ。実際には本気になれば調べられます。ぜひ検
討していただきたいと思います。
大臣、ちょっと聞いていただいたと思うんですけれども、やはり、戸建て住宅と比べ
てマンションの住民に課している特別な一定の負担というものがあるわけですね。そ
ういう意味では、それぞれ自治体はうんと苦労して軽減措置を組んでいます。そうい
う点では、やはり自治体だとか電力会社だとかガス会社だとかがこういう特別の負
担の問題について軽減措置が図られるようにうんと進めていただきたいと思うんです
が、その点でのお考えはいかがでしょうか。
○扇国務大臣 今、総務省に調査したらどうだという瀬古議員のお話ですけれど
も、これは、民間も公的なものも、少なくとも一千万人が住んでいるわけですから、そ
ういう意味では、今総務省が調べにくい、まして変電所とかあるいはそこの埋設した
共同溝だとか、そこまでとなると難しいという方ももっともだなと。地方分権と言ってお
りますので、それぞれの地方自治体がそれぞれの方向で進んでおりますから、それ
は各地方自治体に要望すれば出ることかもしれません。
ただ、マンションという共同住宅ということから考えますと、今瀬古議員がおっしゃ
いますように、一戸建ての住宅と違ってやはりメリット、デメリットは当然あるわけで
すね。ですから、そういう意味では、特別の負担がある、マンション特有の負担があ
るよというかわりに、逆に、共同住宅だからと一概に言わないで、メリットもかなりあ
ると私は思います。ただ、今回御議論いただいておりますように、建てかえという段
階になりますとこれはこれでまた新たな、さまざまな年齢層があったりさまざまな職
業があったり、あらゆる生活形態、あるいは経済状況が違うものですから、そういう
意味で、合意を図っていくということは、これは大事なことだというのが今回御議論い
ただいても出てきていることだと思っております。
マンションという共同住宅という困難な側面も今回はっきり出てまいりましたけれど
も、少なくとも、行政がこういう制度を利用してあらゆるものを支援していくということに
関しては、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、通常国会において通して
いただいて、この中でも、マンションの、建てかえ住宅を問わず、すべての住宅につ
いて、良質な住宅のストックをする場合にはできる限り、購入、建設に対する融資で
ありますとかあるいは税制上の特例措置によって支援を行えるようになっております
ので、今瀬古議員がおっしゃったようなことに関しては、最大限の配慮をしていくべき
だと私は思っております。
○瀬古委員 当面、耐震性の強化とかバリアフリー化、エレベーターの設置など、
社会的な要請にこたえる改善を修繕費用に加えるときには、それに対応する助成制
度が必要だと思います。
十三日の参考人質疑で陳述された千代崎さんも、既存の制度でいえば公庫のマ
ンション共用部のリフォームローンを全国どこでももっと使いやすくしてほしい、東京
都では利子補給制度を行っているが公庫に限られている、民間の融資も利子補給
の対象にしてほしい、足立区の共用部工事への助成、板橋区や浦安市のバリアフ
リーへの助成制度、神戸でのエレベーター設置助成制度など、部位ごとへの支援策
も含めてさらに充実した制度を全国で広げるために法律化してほしいと言っておられ
ます。私もそのとおりだと思うんですけれども、さらに助成制度を充実すべきだという
ふうに思うんですが、いかがでしょうか。
○松野政府参考人 マンションの共用部分の改修でありますとか、そういったこと
につきましては、基本的に補助制度というようなことではなくて、むしろ自助努力とい
いますか、それを前提としておりますので、公庫融資も低利になっておりますので、
それを活用していただきたいということが基本でございます。また、共用部分のリフォ
ームが耐震改修を伴うといった場合には、その耐震改修に対する助成制度はござい
ますので、それを活用していただければというふうに思います。
○瀬古委員 今の現状では大変困難だというふうに千代崎さんは言っていらっしゃ
るわけですよ。もっと本当に快適にそこで住み続けられるようなそういう援助を法律
化する、そのぐらい本格的につくってほしいということなんですね。そういう点でも、今
提案はともかく建てかえというのが中心で、実際には、本当に維持してそこに住み続
けようと思うと、今までの制度でぜひお願いしたいという程度では、私はやはり問題
だと思うんです。
今回、参考人質疑でも、三人の参考人の方がいろいろな議論をされて、建てかえ
要件の客観的削除、また団地の一括建てかえが、全体で五分の四クリアできれば
棟の建てかえは三分の二でできる、こういうような唐突な、法制審議会の議論も不
十分なまま出されたことについても大変厳しい批判もされておりました。
私は、ぜひこの法案はもう一度精査して見直す必要があると思いますが、最後に
法務省の見解を伺いたいと思います。
○増田副大臣 お答えをいたします。
建てかえ要件の関係でございますが、法制審議会における審議におきまして、建
てかえ決議の要件について、中間試案では、五分の四以上の多数決に年数要件を
加えた案が掲げられておりましたが、最終的な答申では、五分の四以上の多数決
のみとし、年数要件は削除されております。これは、中間試案について行った意見
照会に対する意見や、規制改革会議の委員に対するヒアリングの結果等を踏まえ、
法制審議会において慎重な審議をしていただいた結果であると考えております。
法務省といたしましても、建てかえ決議の要件を五分の四以上の多数決のみとす
ることが相当であると考え、本改正法案を提出させていただきました。国会において
十分御審議いただきますよう、お願いを申し上げます。
○瀬古委員 これで質問を終わりますが、本当にもっともっとこの問題については議
論をしていただきたいと思うんです。参考人質疑の中でも、法制審議会の性格も変
わってきたんじゃないかと。本当に住民の声を聞いて、そしてそれを反映した法案の
提出になっていないということを強く指摘をしまして、私の質問といたします。ありがと
うございました。
○久保委員長 原陽子さん。
○原委員 社会民主党の原陽子です。よろしくお願いします。
このマンションの法案をずっと審議してきておりまして、前回、まちづくりの観点を中
心に質問をさせていただきましたが、最後の質疑となりますので、きょうは居住者の
権利について質問をさせていただきたいと思います。
まず法務省にお伺いをしたいのですが、建てかえに同意しなかった居住者の私有
財産は区分所有法の中でどのように位置づけられているか。今回五分の四で建て
かえ決議ができるというふうになれば、実際上、最大五分の一の人の私有財産が強
制的に権利変換させられることになってしまいます。憲法二十九条に基づく正当補
償が必要ではないかという指摘の声も聞いておりますが、法務省としてこの点をどの
ようにお考えになっているか、お願いします。
○房村政府参考人 御指摘のように、区分所有法で建てかえ決議が成立した場
合、それに反対した人については、売り渡し請求が行使されますと、その区分所有
権を失ってしまう、こういう大きな制約を受けております。ただ、これは区分所有建物
という特質に基づく制約であります。
区分所有権というのは、一つの建物を複数の人が共同で所有しているという実質
がございます。したがいまして、その所有権の行使に当たりましては、相互にどうし
てもおのずから制約がある。
一人で一人のものを持っている場合であれば、これを建て直すのはその人一人で
決められる。狭くなったから大きいものにしたいと思えば、自分でこれができるわけで
す。ところが、区分建物についてはそういうわけにはいかない。自分の専有部分だけ
を広げるということは不可能ですので、建物全体を建てかえようと思いますと、民法
の原則ですと、全員一致でやらなければいけないということになります。
ところが、全員一致でやらなければいけないということになりますと、事実上建てか
えがおよそ不可能になってしまう。不可能になるとどういうことになるかといいます
と、建物がスラム化するのを手をつかねて見過ごすしかない、最終的にはその権利
自体が存立の基盤を失ってしまうということになります。したがいまして、この権利を
適正に行使しようと思えば、何らかの形で多数決を取り込むしかない、こういう制約
があります。
多数決制度を取り込めば、これは当然、多数意見を形成しない限り自分の意思が
通らないという制約がありますし、また、逆に少数になった場合には、自分の意に反
してでも多数に従わないといけないという制約があります。
ですから、区分所有の場合には必然的に、一つの建物を共同で持っているというこ
とから、権利の行使がお互いに制約をされる。一方に対する制約を弱めれば他方に
対する制約が強まる、こういう関係にあります。まさにそれが典型的にあらわれるの
が、この建てかえの場合でございます。
今申し上げましたように、最終的に建物について建てかえということを考えないと仕
方がない、いずれ建てかえる時期があるわけですから、そうなりますと、必要なこと
は、いかにして合理的な建てかえの制度をつくるか。
そういう合理的な建てかえの制度に伴う権利の制約というのは、まさに憲法二十
九条で言っております権利の内在的制約、こういうことになります。そして憲法上、
権利の内在的制約については補償は要らない、こういうことが一般的な理解でござ
います。何らかの政策的目的に応じて個人の権利を制約する、例えば公益の目的
のために使うということで、土地を土地収用で収用する、こういうような場合には当
然、補償が必要となります。しかし、権利の内在的制約に伴うものについては補償
は要らないというのが一般的考え方でございます。
この今回の制度につきましては、私ども、合理的な制度であるということを考えてお
りますので、憲法上の補償の問題は生じないと考えておりますが、なお、念のため
に申し上げますと、反対者に対する売り渡し請求権、このときの時価というのは、建
てかえが可能になったという、自分たちが反対していた建てかえが可能なことを前提
として、より高い価格での売り渡しが可能になるようにして、経済的に損失が生じな
いようにという配慮もしておりますので、その面からも、別途補償の問題が生ずるお
それはないと考えております。
○原委員 もう一点法務省さんにお聞きをしたいんですが、今回建てかえをすること
になったマンションに、家主から借りて住んでいる世帯というものがある場合、こうし
た世帯の扱いはどのようになるのかという点で、そういう人たちが、例えば建てかえ
をすることになったときに、意見を言う権利というものは保障されているのかという点
のお答えをお願いします。
○房村政府参考人 マンションの専有部分を賃貸している場合、賃借人との間で
賃貸借契約を結んでいるわけですが、その貸し主が建てかえ決議によって建てかえ
ることになった、これはあくまで貸し主の側の事情でございますので、そのことによっ
て賃貸借契約が直接的に影響を受けるということはないというのが法律的な扱いで
ございます。したがいまして、当然に賃借権はありますので、その賃貸借契約を合
意を得て解消するなり何らかの手段をとらない限り、建てかえ決議をしても、それだ
けでは建てかえができないというのは原則的な区分所有法の考え方でございます。
ただ、それだけではなかなか進みませんので、この夏の国会で成立しましたマン
ションの建替えの円滑化法等におきましては、そういう賃借人等がいる場合に、建て
かえ建物の上に権利変換という形でその権利が保全できるというような仕組みをつく
って、建てかえの実施が円滑に進むようにしているという配慮をしておりますが、区
分所有法上は、そういう権利を消滅させるというような仕組みをしておりませんので、
賃借人は、建てかえに対しても十分法律的には保護されるという形になっておりま
す。
○原委員 済みません、今、マンションの建替えの方では意見を言う権利が保障さ
れているということでしたか。
○房村政府参考人 そういうことで、法律的な影響は直接的にはこうむらないとい
うことになりますので、特に集会決議に出席して発言を認めるというような規定は置
いておりません。
○原委員 そうしたら、ちょっと国土交通省さんに、突然で済みませんが確認をさせ
ていただきたいんです。
こうした、借りている人が意見を言う権利というものは、マンションの建替え円滑化
法の中で保障されていますでしょうか。済みません、確認だけさせてください。
○松野政府参考人 マンション建てかえ事業の中では、区分所有者から借りてい
る借家人の方は、原則として、権利変換によって、区分所有者が所有する従後の床
の中に借家権を位置づけする、それから、そうでない、つまり区分所有者が出てしま
うというケースがあり得るわけですが、そのときは施行者の所有する床に位置づける
という、権利変換ではそういう扱いになります。権利変換に関しては、この借家人の
方の同意をとるということになっております。
○原委員 前回の審議のときにいただいた、マンションの建替えの円滑化等に関す
る法律案についてのこの冊子の、多分これは十一条関係の項目だと思うんですが、
「担保権者や借家人は建替え合意者に含まれないことから、これらの者に対し意見
書の提出の機会を付与している。」という項目が書かれているんです。これは、ここ
に書かれている意見を言う権利というものは、間違いなく保障はされているんでしょう
か。突然で済みません。
○松野政府参考人 十一条の事業計画、これは、マンション建てかえ事業により
まして実際に直接的に影響を受ける権利者の方々に対して意見を求めるという、事
業計画の縦覧をして意見書を求めるというような手続をとるということになっているわ
けです。
○原委員 余りここにこだわってもいられないのですが、借りている人が不利になら
ないような徹底というものは、ぜひしていっていただきたいということを要望させてい
ただきます。
次の質問なんですが、これは国土交通省さんにお聞きをします。
まず、この法律を施行していく上で、区分所有者である家主さんやマンションを借り
ている人に対する相談窓口や支援措置についてはどのようにお考えになっています
でしょうか。
○松野政府参考人 区分所有者の方の床を借りておられる借家人とその家主に
対する相談窓口あるいは支援措置ということでございますが、これは大変に重要な
ことでございます。公共団体とも連携いたしまして、公共団体にその相談窓口を設置
していただく、あるいはインターネットを活用した情報供給体制の整備を行うというこ
とにしております。
まず支援措置でございますが、そもそも、マンション建てかえ事業のコストを安くす
るということが全体の権利者のいわば利益につながるということもございまして、事
前の調査設計計画費、除却費等、それから本体の共同施設整備費等の補助を行う
ということがございます。
それから、高齢者の方々につきましては、区分所有者につきまして、その不足資
金について、住宅金融公庫融資によって死亡時一括償還という特例制度も設けてお
ります。
さらに、借家人の方につきましては、転出される場合は、公共賃貸住宅への優先
入居、あるいは従前居住者用賃貸住宅に入っていただく、その際の家賃対策補助も
行う。あるいは移転料、つまり引っ越し代ですが、この支払いについても補助を行うと
いうようなことを考えております。
○原委員 次に、マンション建てかえの円滑化等に対する基本的な方針、まだ案の
段階だと思うんですが、についてちょっとお聞きをします。
今回、この方針案がパブリックコメントにかけられてあったと思うんですが、そのパ
ブリックコメントの中でどのような意見が上がっていたか、件数と内容の概要を簡単
に御説明ください。
○松野政府参考人 この基本方針案のパブリックコメントを実施いたしましたが、七
十八の意見が寄せられたところでございます。
主な意見といたしましては、都市再生と良好な居住環境の確保に至る方法が建て
かえであるというのは短絡的過ぎるのではないか、つまり、修繕、改修等も大変重
要ではないか、これは当然の御意見だと思います。それから、管理費等の建てかえ
検討費用への充当に関する考え方あるいは総会での決議の方法、規約への規定
等の取り決めの仕方、このあたりを明示してほしいという御意見。それから、国、地
方公共団体が技術情報及び相談体制を充実させることが重要であるという御意見。
バリアフリー住宅などの設置など、高齢者世帯への対応が必要だ、再建マンション
の管理規約の作成にマンション管理士が関与すべきといった御意見が寄せられたと
ころでございます。
これらの意見については、おおむね我々としては取り入れていくつもりでございま
す。
○原委員 次に、マンションに関する情報というものはさまざまあると思うんです。私
が思うに、そうしたマンションに関するいろいろな情報を最も必要としている人はマン
ションを買う人であって、マンションを買うときにいろいろな情報があることが望まし
い、知ることができることが望ましいと私は思うのですが、行政として、この時期にど
のような情報提供ができると考えておられるか、お聞かせください。
○松野政府参考人 新築あるいは中古のマンションの購入をされる方について、こ
の法律によります建てかえの制度、あるいは大規模修繕を選択する場合もありま
す、そういった修繕の道を選ぶときのいろいろな仕組みについて広く周知を図るべき
ではないか、これは当然のことでございます。
このために、建てかえの場合につきましては、建てかえに関する相談、情報提供
体制の整備を国土交通大臣が定める基本方針にも当然盛り込みますし、実際に公
共団体と連携いたしまして相談窓口を設置する、あるいはインターネットを活用した
情報供給体制の整備を行うというようなこと、それから、専門家の方々の知識の活
用が図られるような環境整備に努めてまいりたいと思います。
また、修繕等につきましては、昨年施行されましたマンション管理適正化法に基づ
きまして、マンション管理センターあるいは地方公共団体の相談窓口等におきまし
て、管理組合等に対して長期の修繕計画あるいは修繕積立金等に関する情報提
供、必要な助言を実施してまいりたいと考えております。
○原委員 ちょっとここで大臣にお聞きをしたいんですが、私はマンションを買った経
験がないのでちょっとわからないんですけれども、大臣はマンションにお住まいにな
っていらっしゃるというお話なんですが……（扇国務大臣「マンションに住んでいな
い」と呼ぶ）マンションではない。済みません。では、例えば、個人的なお考えでいい
ので、もし大臣がマンションを買うとしたときに、多分、一生の買い物ということでマン
ションを買う方がほとんどだと思うんです、この時代。そのときに、マンションというも
のは建てかえられる可能性があるよとか、大規模修繕計画や積立金の仕組みとか
について、販売者の方からそのような情報の提供があったら、私は非常に親切だな
とも思うし、もし自分がマンションを買う機会があれば、そういうことも教えてもらえる
と非常にありがたいなと思うのですが、その辺、大臣の個人的なお考えをお伺いした
いと思います。
○扇国務大臣 個人的でなくても大事なことですから。これは一個人の問題ではあ
りません、今既に一千万人がマンションに住んでいるわけですから。
私は、マンションを何度も買ったことがございます。それは私の両親も主人の両親
もございますから。マンションというのは、今業界はすごい売り込みです。原陽子さん
が将来お買いになるというときには各会社がどっと参ります。あらゆるパンフレット、
そして説明、懇切丁寧でございます。もう売り込み合戦でございますから、そういう意
味では本当に、過大広告しているんじゃないかと思うぐらいな売り込みが参ります。
その中から、今日のような議論を頭に入れながら、いかに賢明なものを選ばれるか。
そのための御論議ですから、私は、今後マンションをお買いになる方には、この三日
間の論議を通じて大変勉強になられ、これを生かされて買い損ないがない、お役に
立つと思って、確信を持った御審議だったと思っています。
○原委員 そのような機会がもしあれば、ここで議論したことをちゃんと勉強して私も
マンションを買わなくちゃいけないのかなと思うんですが、ただ、ここでの情報という
のは本当にすべての人のところまで伝わっているということは少ないと思う。それな
ので、行政ができる情報提供の中に、私個人としては、マンションは建てかえられる
可能性があるんだよということも丁寧な説明の中にあると非常に親切だなとも思うの
で、販売者にそうした説明をするよう考えさせるというような行政としての情報提供の
あり方もひとつぜひこれからお考えになっていただきたいと思います。
これで質問は終わるんですが、この間ずっと審議をしてきて、マンションや一戸建
ての住宅に暮らす個人の私有財産とまちづくりや公共の場との関係について、考え
方を共有できなかったことが反省点で、私個人としてもそうなんですが、残念なところ
だと思います。平成十三年度に出された規制改革の推進に関する第一次答申に端
を発した法案だったためもあるとは思います。
今回、審議を通して、なお解決されない点が幾つか残りました。一つ目が、適正管
理や修繕による長寿命化が優先される中で、建てかえもあるという位置づけが法案
の中で明確ではなかったこと、マンション紛争のもとになっている総合設計制度の積
極的な活用を促進するメニューがふえたということ、不適格マンションへの対応策に
なっていないこと、電磁的方法による決議に問題があること、そして参考人の質疑の
中であった意見なんですが、参考人の意見が反映されなかったこと。このような問題
点の中から、社民党としては、今回、この法案には反対の立場というものを明確にし
たいと思っておりますということを述べて、質問を終わらせていただきます。ありがと
うございました。
○久保委員長 これにて本案に対する質疑は終局いたしました。
―――――――――――――
○久保委員長 この際、本案に対し、瀬古由起子君外一名から、日本共産党提案
による修正案が提出されております。
提出者より趣旨の説明を求めます。瀬古由起子さん。
―――――――――――――
建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法
律の一部を改正する法律案に対する修正案
〔本号末尾に掲載〕
―――――――――――――
○瀬古委員 私は、建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円
滑化等に関する法律の一部を改正する法律案に対する修正の動議を提出いたしま
す。
その内容は、お手元に配付されています案文のとおりです。
その趣旨について御説明申し上げます。
本改正案については、十三日の参考人質疑でも、また本委員会や法務委員会と
の連合審査会の質疑でも、建てかえの客観的要件の撤廃についてはその内容や手
続に対して多くの批判的意見が出たのは御存じのとおりです。
一連の経過を見るならば、関係者の長年の切実な要求も盛り込まれていますが、
重大な点は、マンションの建てかえをもうけの対象とする不動産・建設業界の意向に
政府・与党がこたえたものと言わざるを得ません。
我が党としては、建てかえか修繕かという判断については、建てかえの必要性に
ついて公平に調査、情報提供する専門家による第三者機関を設置し、最終的には
居住者、管理組合の判断に任せるべきであると提案しています。
しかし、改正案が現に審議されている現在、当面の緊急措置として、次のように修
正すべきであると考えます。
第一に、建てかえを行う場合、老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、建物
の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、または回復するのに過分
の費用を要するに至ったこと及び新たに建築する建物が主たる使用目的を同一とす
る建物であることとしたことであります。過分の費用の要件を取り除き、多数決だけ
で建てかえを決議することは、少数者の財産権を侵すものであるからです。
第二に、団地の一括建てかえの場合の決議数要件についてです。団地一括建て
かえ決議の場合、団地全体でも個々の棟ごとにも五分の四以上にすることです。
一括建てかえ決議要件の修正に伴い、建替組合の設立に関する決議要件を現行
法どおりの要件である四分の三以上とする規定の整備を行っています。
以上、日本共産党の修正案の提案理由及びその内容です。
委員各位の御賛同をお願い申し上げ、修正案の趣旨説明とさせていただきます。
ありがとうございました。（拍手）
○久保委員長 これにて趣旨の説明は終わりました。
―――――――――――――
○久保委員長 これより原案及び修正案を一括して討論に入ります。
討論の申し出がありますので、これを許します。大幡基夫君。
○大幡委員 私は、日本共産党を代表して、建物の区分所有等に関する法律及び
マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案に反対し、た
だいま提案されました修正案に賛成の討論を行います。
原案に反対する第一の理由は、建てかえ時における老朽化等及び費用の過分性
の二つの要件を削除したことであります。
この問題は、本案審議の過程でも、その内容や手続に多くの批判が出たものであ
ります。マンション関係者が求めていたものは、基準の明確化であります。
今回の改正は、その経過から見て、不動産・建設業界の意向があったと言わざる
を得ません。
個人の財産を、老朽化等及び過分の費用という客観的な要件のないまま、五分の
四の多数議決のみで事実上奪ってしまうことは、現在の財産権としての区分所有権
を変質させるものであり、到底認めることはできません。
第二の理由は、団地一括建てかえ制度における各棟ごとの決議は三分の二の多
数決とするものであります。このこと自体、少数者の財産権を侵すものであります。
しかも、この改正点は法制審議会の決定にも盛り込まれておりません。財産権に
大きな制約を加える改正を審議会の議を経ずに立法とすることは大きな問題です。
本案の残余の改正点には、不十分さを持ちつつも関係者の要望を反映した改正も
盛り込まれておりますが、本法案にはさきに述べました重大な問題点を含んでおる
ことから、反対するものであります。
修正案は、これらを是正するための最小限のものであります。
以上、申し上げ、修正案に賛成、原案に反対する討論を終わります。（拍手）
○久保委員長 これにて討論は終局いたしました。
―――――――――――――
○久保委員長 これより採決に入ります。
建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法
律の一部を改正する法律案及びこれに対する修正案について採決いたします。
まず、瀬古由起子君外一名提出の修正案について採決いたします。
本修正案に賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
○久保委員長 起立少数。よって、本修正案は否決されました。
次に、原案について採決いたします。
原案に賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
○久保委員長 起立多数。よって、本案は原案のとおり可決すべきものと決しまし
た。
―――――――――――――
○久保委員長 ただいま議決いたしました本法律案に対し、栗原博久君外四名か
ら、自由民主党、民主党・無所属クラブ、公明党、自由党及び保守党の五会派共同
提案による附帯決議を付すべしとの動議が提出されております。
提出者より趣旨の説明を聴取いたします。阿久津幸彦君。
○阿久津委員 ただいま議題となりました建物の区分所有等に関する法律及びマ
ンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案に対する附帯
決議案につきまして、自由民主党、民主党・無所属クラブ、公明党、自由党及び保
守党を代表して、その趣旨を御説明申し上げます。
案文をお手元に配付してありますが、その内容につきましては、既に質疑の過程
において委員各位におかれましては十分御承知のところでありますので、この際、
案文の朗読をもって趣旨の説明にかえることといたします。
建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関す
る法律の一部を改正する法律案に対する附帯決議（案）
政府は、本法の施行に当たっては、次の諸点に留意し、その運用について遺憾
なきを期すべきである。
一 環境保全、高齢者・障害者居住等の視点から、マンションの長寿命化を図るた
めの必要な措置を講ずるよう努めること。また、マンションの長寿命化や再生に関す
る調査研究を促進すること。
二 マンションの劣化状況等の客観的な評価を行う評価制度の普及に努めること。
三 新築又は既存のマンションの耐久性を向上させるための技術開発及びその普
及のために必要な措置を講ずるよう努めること。
四 健全な中古マンション市場の育成に留意し、良好に管理され防災や居住環境
の面で良質なマンションが適切に評価されるよう必要な措置を講ずるよう努めるこ
と。
五 マンションの建替え及び大規模修繕に際して、居住者の意向が十分尊重され
るよう必要な措置を講ずるよう努めるとともに、建替え及び大規模修繕に参加するこ
とが困難な高齢者等の社会的弱者に対し必要な支援を講ずるよう努めること。
六 マンションの建替えが良好な市街地環境の形成に資するよう必要な措置を講
ずるよう努めること。
七 社会・経済情勢や建物の状況に応じた的確な管理を実施することにより、マン
ションの有する効用が可能な限り維持、増進されるよう本法を運用すること。
以上であります。
委員各位の御賛同をよろしくお願い申し上げます。
○久保委員長 これにて趣旨の説明は終わりました。
採決いたします。
本動議に賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
○久保委員長 起立総員。よって、本動議のとおり附帯決議を付することに決しま
した。
この際、国土交通大臣から発言を求められておりますので、これを許します。扇国
土交通大臣。
○扇国務大臣 建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化
等に関する法律の一部を改正する法律案につきまして、本委員会におかれまして熱
心な御討議をいただきまして、ただいま可決されましたことを重ねて御礼を申し上げ
ます。
今後、審議中に賜りました多くの委員各位の御高見、また、ただいまの附帯決議
で提起されましたマンションの長寿命化、あるいは建てかえに参加することが困難な
高齢者への居住の安定等につきましては、その趣旨を十分に尊重してまいる所存
でございます。
ここに、委員長初め各委員の御審議に心から敬意を表して、御礼申し上げます。
ありがとう存じました。（拍手）
―――――――――――――
○久保委員長 お諮りいたします。
ただいま議決いたしました法律案に関する委員会報告書の作成につきましては、
委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○久保委員長 御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
―――――――――――――
〔報告書は附録に掲載〕
―――――――――――――
○久保委員長 次回は、公報をもってお知らせすることとし、本日は、これにて散会
いたします。
午後三時四十分散会